“\"阴阳合同\"引发房屋买卖纠纷；\"连环官司\"帮债主保住合法权益；邻厂大火引发一起房屋租赁纠纷；投资公司未履约倒赔31万元；购房合同出现两个房价引争议……”昨日，青岛市中级人民法院首次公布了我市30大房地产案例，既有涉及房地产开发商违规买卖房屋出现的纠纷，也有涉及中介公司与购房者之间的合同纠纷，还有涉及小产权房屋买卖、经营性拆迁费补偿等诸多问题的纠纷，反映出了近年来我市房价不断上涨、城市加快

　　拆迁改造带来的突出问题。

　　近年来，随着我市城市化建设和建筑业的不断发展，全市法院受理的房地产纠纷案件呈现案件数量持续增加、涉案标的额日益增大、审理难度不断加大的发展态势。2010年，市中院受理房地产类民事案件1036件，结案率达100%。今年1至5月，市中院受理房地产案件765件，与去年同期相比增长50%以上。

　　多年来，市中院高度重视该类案件的审理工作，一直推行专业化审判，房地产纠纷案件的审判质量和效率取得了长足发展。在今年上半年的房地产案件审判中，经法官主持调解，当事人自愿达成调解协议的案件占到三成以上，其中多数当事人都能够当庭履行，这些案件的妥善审理，既维护当事人的合法权益，规范房地产买卖、租赁行为，同时也促进了房地产市场的健康发展。

　　随着经济的持续快速发展，我国的房地产交易市场日趋繁荣，与此同时各种类型的房地产纠纷也如雨后春笋般涌现出来。由于历史原因和政策原因，我国房地产市场上存在商品房、房改房、限价房、集资房、经济适用房等诸多形式的房产。城市化进程不断推进，大批城中村拆迁改造，由此带来的“小产权房”也大量涌入房产交易市场。房产价格飙升，导致利益冲突加剧，纠纷难以化解；房产性质复杂，导致法官适法困惑，裁判依据难寻。这些都是当前人民法院在审理房地产纠纷时遇到的难题。

　　为了更好地适应新形式下房地产案件的审判需求，青岛中院坚持“为大局服务、为人民司法”工作主题，紧紧围绕“社会矛盾化解、社会管理创新、公正廉洁执法”三项重点工作，以“构建和谐司法、打造公信法院、创造一流业绩”为目标，不断提高法官队伍的素质和司法水平，优化房地产案件审判质量管理体系，充分保护当事人的合法权益，为保证我市房地产交易市场的健康发展，构建和谐社会营造了良好的法治环境。

　　为了提高房地产案件的审判质量，青岛中院组织一批理论功底扎实，实践经验丰富的优秀法官成立房地产案件专业化合议庭。2010年，青岛中院受理房地产类民事案件1036件，结案率达100%。2011年1到5月份，青岛中院受理房地产案件765件，与去年同期相比增长50%以上。案件数量剧增，审限压力加大，这些困难并没有使我们的房地产法官退却，反而更加激发出他们献身审判事业的工作热情。在今年上半年的房地产案件审判中，经法官主持调解，当事人自愿达成调解协议的案件占到三成以上，其中多数当事人都能够当庭履行，取得良好的法律效果和社会效果。

　　构建和谐健康的房地产市场不仅需要法院的依法审判作保障，更需要全社会共同关心和努力，尤其是新闻媒体的大力宣传和引导。多年来，《青岛财经日报》坚持正确的舆论导向，采取丰富多彩的形式，宣传法律、讲解法律，为增强社会各界法律意识做了大量富有成效的工作。我们真诚地希望，通过“房地产特刊”的编辑发行，使更多的人意识到只有依法诚信地参与房地产交易，才能取得预期的利益；只有依法诚信地参与房地产交易，才能得到法律的保护；只有依法诚信地参与房地产交易，才能避免纠纷的发生。

　　青岛市中级人民法院院长 邹川宁

　　第一起官司

　　住进顶账来的房子成被告

　　王某因与张某某存在债务纠纷，便向法院提起诉讼并申请查封张某某位于开发区某小区内的两处房产。1999年11月，该案达成调解协议，张某某自愿将该小区内一建筑面积93.34平方米的房屋抵顶给王某，并签订协议书交法院备案。而该处房屋系旧村改造过程中张某某的父亲以旧房换取。同年12月份，王某将该房屋装修后入住。在2000年、2001

　　年间，王某交纳物业管理费时发现该户头为张某某。但过了没多久，张某某的父亲张某就起诉到了黄岛区人民法院，请求判令：王某立即腾出该房屋；张某某赔礼道歉。法院审理后对张某的诉求予以了支持。一审宣判后，王某不服提起上诉，二审法院审理后认为，根据农村的风俗习惯以及农村宅基地的分配原则，以张某名义取得的宅基地，不能排除张某某应享有的部分权利，因此涉案房屋应属该父子共有财产，张某某对房屋的处分权理应受到保护。王某作为善意相对人，支付合理对价后取得并实际入住该房屋，从维护交易安全的角度考虑，其对房屋的权利应受到保护。基于上述理由，二审法院作出判决：撤销一审判决；驳回张某的诉讼请求。

　　第二起官司

　　自己的房子房产证是别人的

　　因顶账而来的该房系旧村改造房屋，故迟迟未办理房产证。2005年10月，张某将该房屋的产权办在自己名下，王某得知这一情况后，认为张某父子产权登记行为存在恶意违约的故意，故他诉至黄岛法院，请求依法判令张某父子协助其将该房屋过户至自己名下。一审法院作出支持王某诉讼请求的判决后，张某父子不服提起上诉。青岛市中级人民法院对该案审理后认为：涉案房屋已由另案认定为被王某合法取得，张某有义务协助王某办理过户手续，故判决驳回上诉，维持原判。

　　第三起官司

　　房子偷偷被卖无奈捍卫权益

　　虽然王某胜了这起房产纠纷官司，但他得到了一个坏消息。原来，在该案宣判之前的2007年10月15日，张某某将王某实际拥有的涉案房屋以36.4万元的价格卖给了同学苗某。无奈之下，王某再次将张某父子、苗某诉至法院。

　　法院受理此案后认为，该案的焦点问题是：1.涉案房屋是否应先行行政诉讼撤销登记，王某在程序上是否应向房产部门先行主张异议登记；2.张某与苗某签订的《房屋转让合同》的效力，苗某是否构成善意取得；3.张某、张某某与苗某是否有协助王某进行房屋产权过户的义务。

　　结合案情及相关法律规定，法院审理后认为：1.该案诉争的房屋自1999年11月由张某某自愿抵顶给王某，并实际交付，王某自1999年12月搬迁入住至今。根据两人之间的顶账协议，即使因旧村改造涉案房屋不能直接落户在王某名下，张某某在取得产权证后，亦应按诚实信用原则及时协助王某将房屋产权过户至其名下。但张某某违反约定，不但未履行协助义务反而起诉王某要求腾房，已被法院终审判决驳回了其诉讼请求，且相关民事判决也已生效。根据《中华人民共和国物权法》第28条之规定，因人民法院的法律文书导致物权的设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。涉案房屋虽然一直未过户至王某名下，但根据法院作出的生效判决，实际上已经认定王某系真正权利人，故涉案房屋实际上应归王某所有。王某主张的确权之诉系基础性民事法律关系，行政诉讼亦需以法院查明的民事法律关系中的案件事实为前提，故王某先行行政诉讼及申请异议登记。2.在王某取得所有权后，涉案房屋仍登记在张某名下，张某却在王某要求协助过户案件审理过程中将涉案房屋擅自转让，主观上存在明显的恶意，客观上构成无权处分。苗某虽然以善意第三人为由进行抗辩，但根据查明的案情苗某并不构成善意取得，亦不能依照善意取得制度取得涉案房屋的产权。理由有四点：一是苗某购买的涉案房屋实际由王某装修并入住多年，苗某在实际购买房屋时并未到房内或相同户型的房屋内进行实际观察，与常理不符。二是张某、苗某约定的对价36.4万元按单价计算，每平方米不足4000元，明显低于当时的市场价格；并且按逻辑顺序先行评估的房屋价值确定后，买卖双方约定的价格才能与之相一致，但双方约定价格在先，评估报告在后，明显自相矛盾。三是苗某虽然提交了购房发票，但张某不能提交大宗房屋交易的收款凭证，与常理不符。四是张某某与苗某系同学关系，均系本地人且居住距离较近，对涉案房屋旧村改造及涉诉情况应当明知。张某父子将正在涉诉的房屋且是法院执行标的物卖给苗某而不作任何说明，显然有悖常理。综上，根据《中华人民共和国物权法》第106条之规定，虽然苗某已办理了产权登记，但该登记仅有物权推定之法律效力，产权证本身并不足以证明其已符合善意取得制度的构成要件合法取得了涉案房屋的产权。故张某与苗某之间签订的《房屋转让合同》依法应认定为无效。3.张某与苗某之间签订的《房屋转让合同》依法被确认无效后，张某作为有过错的无权处分人、苗某作为名义上的产权人有义务协助王某办理产权过户手续。张某某与涉案房屋产权不存在关联性，无需履行协助过户义务。综上，法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第64条、《中华人民共和国物权法》第28条、第106条之规定，作出判决：确认涉案房屋归王某所有；张某、苗某于2007年10月签订的关于涉案房屋的买卖合同无效；张某、苗某协助王某将涉案房屋过户至王某名下；驳回对张某某的诉讼请求。

　　一审宣判后，苗某不服判决，向青岛市中级人民法院提起上诉，请求查明事实并依法驳回王某的不当起诉或诉讼请求。其主要上诉理由：1.2007年10月将涉案房屋转让给苗某的是张某，而非张某某或者张某父子。2.一审判决认定“本案无需先进行行政诉讼及申请异议登记”，不当。3.一审认定“苗某取得涉案房屋不构成善意取得，其与张某签订的房屋转让合同无效”，缺乏事实根据。4.王某及一审法院均无证据证明苗某与张某在转让涉案房屋中存在共同恶意。5.一审判决确认房屋转让合同无效，涉案房屋归王某所有明显不当。6.一审判决苗某与张某协助将涉案房屋过户到王某名下，没有道理。7.一审适用法律不当。

　　经过开庭审理，综合各方当事人的诉辩主张，法院认为该案的焦点问题仍然集中在三个方面，即王某在程序上应否先行向房产主管部门提起异议登记之行政复议申请；苗某与张某签订的《房屋转让合同》的效力以及苗某是否构成善意取得；张某、苗某是否有协助王某办理房屋产权过户的义务。综合对案情的评判，二审法院认为，苗某的上诉理由不能成立，不予支持，一审判决结果并无不当，予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第一款第（一）项之规定，作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

　　法官评析

　　《中华人民共和国物权法》第106条规定了善意取得制度。财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。当事人的善意或者恶意，是其心理活动状况，不显于外，难于测度。但“善意”作为法律概念，必须具有可量度性和可操作性，应具有具体的衡量标准。因此，所谓善意，是指受让人主观状态应受保护的情形，仅限于受让人不知道且在无重大过失状态下不知道转

　　让人为无处分权人的情况，即受让人不知道且不应当知道转让人为无处分权人，只有在这种主观条件下受让人才能依据善意取得制度取得该财产的所有权。

　　本案中，张某在王某要求其协助办理产权过户案件的审理过程中将涉案房屋擅自转让，客观上构成无权处分，主观上存在明显的恶意，其在二审时也承认将该房屋卖给苗某“不道德”。苗某虽然主张其为善意第三人，但根据本案查明的事实，其并不构成善意取得，即其不能依照善意取得制度取得涉案房屋的所有权。理由是：首先，涉案房屋由其权利人王某实际占有、使用多年，虽然苗某居住的小区与涉案房屋及张某、张某某所在的小区距离较近，但苗某在购买该房屋时并未到房屋内进行察看，以至于在不了解涉案房屋的权属纠纷及实际居住状态的情况下实施交易，因此，作为房屋受让人的苗某是在主观上具有重大过失的情况下不知道转让人张某为无处分权人，故苗某并非善意第三人。其次，苗某与张某双方的房屋交易过程也有不合常理之处，且不能做出合理的解释：一是该双方合同约定房屋价格在先，而房产评估机构评估房价的报告出现在后。二是苗某虽提交了购房发票，但张某不能提交大宗房屋交易的收款凭证。上述情况也从另一侧面说明苗某在受让涉案房屋时并非出于善意。

　　二手房“长出”面积转售者要求补上差价

　　2006年5月，市民王某通过拍卖方式将市北区热河路上的一栋楼整体买下，并经有关部门审批，将该楼改造成住宅后对外销售。2007年4月，王某与张某签订一份房地产买卖契约，该契约约定：王某同意将该楼中402户商住房，计建筑面积73.14平方米出售给张某；双方同意该房屋的成交价为35.3万元，4826元/平方米；购房款分三次付给王某，2007年4月17日交定金1万元，2007年4月27日交10万元，2007年5月20日交清全部房款；王某应于张某交清全部房款后将房屋交付给张某；张某不能按期向王某付清购房价款或王某不能按期向张某交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之二的违约金，任何一方逾期十五日以上未履约的，视为悔约……除上述合同外，双方还签订了补充条款。契约签订后，王某于2007年6月20日将该房屋交付给张某使用，张某也于2007年4月至11月分7次向王某支付购房款34.46万元，但尚欠8400元。

　　双方签订房地产买卖契约时，王某尚未取得该房屋的产权证，直到2009年4月，王某才办理下该争议房屋的产权证，产权证上载明该房屋建筑面积为83.53平方米，比合同中约定的多出10.39平方米。对此，王某认为，张某应补交多出面积的差价。而张某则认为，当初签订合同时，房子是按套出售的，无须补差价。随后，王某将张某诉至法院，要求判令张某补交差价。

　　买了一套二手房，等房产证办下来后却发现上面载明的建筑面积比买卖契约中约定的多了10多平方米。多出来的面积该怎么算？当初卖房时是按套出售，还是按建筑面积出售？售房者、购房者各自拿出了不同的合同补充条款来证明自己的主张，由于双方提交的证明均存在瑕疵，法院认为这些证据都无效。最终，法院按照公平原则确认应按照房屋的实际面积付款，实行多退少补，即购房者需要补交差价。近日，青岛市中级人民法院对这起房屋买卖合同纠纷案作出终审判决，维持了一审法院的上述判决。

　　法院按公平原则作出判决购房者须补交房屋差价款

　　法院审理后认为，该案的争议焦点有两个。焦点一为双方所争议之房屋买卖系按套出售还是按面积出售。王某提交的合同的补充条款无张某签字确认，故该条款不能视为双方意思表示一致，该条款不生效。张某所提交合同的补充条款，因其上加盖了作废章，虽然张某陈述是王某趁其不备私自加盖的，但未就此提交证据证明，因此对该陈述不予采纳，该补充条款因加盖作废章而失效。故双方所提交的补充条款均无效力，双方对房屋面积是否多退少补没有达成一致意见。双方不能就房屋买卖是按套出售还是按面积出售达成新的补充协议，因此法院按照公平原则确认应按照房屋的实际面积付款，实行多退少补，即张某应将多出的10.39平方米的差价50142.14元给付王某。

　　焦点二为房款的给付问题。双方在合同中明确约定，张某应于2007年5月20日交清全部房款，现时间已超过2007年5月20日，故张某应将剩余房款8400元给付王某。关于王某主张的逾期付款违约金，法院认为该违约金应以张某未付款之数额为标准，按照双方约定的日万分之二来计算，即张某应向王某支付逾期付款8400元之违约金。据此，法院一审判决：张某给付王某房屋差价款50142.14元；张某给付王某剩余房屋价款8400元及违约金。

　　宣判后，张某不服一审判决，向青岛市中级人民法院提起上诉。其上诉的主要理由是：涉案房屋是按套出售的，故才有“不多退少补”的补充约定，这体现了合同自由的原则，一审运用公平原则认定补充条款无效不当；即使按照公平原则处理，也应根据相关司法解释在面积误差比绝对值3%以内确定房屋差价款。

　　二审法院审理后认为，王某与张某签订的房地产买卖契约，是双方真实意思的表示，合法有效，均应严格履行各自的义务。双方签订该买卖契约时，涉案争议房屋还没有办理房产证，实际面积尚未最终确定。张某主张涉案房屋是按套买卖，并提交一份合同补充条款予以证明。因该补充条款加盖了作废章，张某无证据证明系王某单方所为，故法院对该项主张不予支持。因双方对于各自的主张均没有提供有效证据予以证明，故一审法院基于公平原则判决张某支付相应的房屋差价款并无不当，二审法院予以确认。该案房地产买卖契约并非商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的相关规定，故法院对张某在面积误差3%以内确定房屋差价款的主张不予支持。

　　综上，法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

　　两份补充条款起冲突双方都认为自己有理

　　庭审中，王某、张某均出示了当初签订的合同文本，但双方出具的补充条款的内容不一致。王某出具的补充条款系新打印的，覆盖在原合同的补充条款上，主要内容为：王某应在房屋交付使用后360天内为张某办妥房产证；办理房地产权证的面积以房产部门实测为准，面积差多退少补。但该补充条款上没有张某的签字或手印确认，张某对此不认可，他认为“这是王某自己编造的，当时双方约定的是按套出售房屋，不多退少补”。王某表示曾让张某来更改补充条款，张某不来。而张某出具的补充条款的内容为：王某应在房屋交付使用后360天内为张某办妥房产证；办理房产证的面积以房产部门实测为准，面积差额不多退少补，总房款按房地产买卖契约不变。该补充条款侧面有王某的骑缝章和张某的手印，但在该补充条款上自上而下盖有四个作废章。对此张某解释为，王某声称要给张某办理房产证，让张把合同拿去，趁张不备，私自在上加盖了四个作废章，并非张某的真实意思表示。但张某庭审中未提交相关证据证明该作废章系王某私自加盖的。王某则称，“该补充条款的作废是双方协商一致的结果，签订合同时有同意多退少补的，也有不同意多退少补的，当时张某自己不同意补充条款的约定，我才给盖上的作废章”。

　　法官评析

　　本案涉及二手房（存量房）交易时未约定房屋面积差价而发生纠纷的处理。

　　双方在签订的房屋买卖契约中未对实测面积的差价进行约定，待房屋实测面积确定后，该差价根据公平原则应当“多退

　　少补”。买房人如果主张二手房买卖是按套交易，不应支付差价款，其应当提供证据予以证明。同时，二手房不属于商品房，二手房买卖亦不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠

　　纷适用法律若干问题的解释》中关于3%面积误差的规定。

　　逾期1963天交房，可购房者还是没能安心入住，由于开发商一直拖欠燃气工程款，导致小区燃气不通近一年半，部分购房者迫于无奈，自掏腰包为开发商垫付燃气工程款。当要求开发商依法承担违约责任时，开发商却百般搪塞推脱，谈到赔钱就装糊涂……钱某便是购房者之一。最终，他通过维权，讨回了公道。

　　闹心的房子

　　2002年6月24日，市民钱某与青岛某实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定钱某购买该公司开发的一套商品房，总价款为934284元；该公司应在同年11月28日前，将验收合格并达到合同约定入住条件的房屋交付钱某使用，如逾期交房不超过90日，则每日按已付房款的万分之一支付违约金，如逾期超过90日，钱某有权解除合同或要求按同样标准支付违约金，直至实际交房之日止。对于交房时应达到的入住标准，双方作出了详细约定：上下水、电、燃气、有线电视、电话线、宽带网等配套齐全；电梯正常运行；花园内道路平整、绿化成形……合同签订后，钱某依约向该公司支付了全额房款。

　　但此后，该小区工程进展并不顺利，干干停停，直至2006年11月9日，该公司才以邮寄通知的方式告知钱某交付房屋，但因地址错误，该邮件并未送到。此后，该公司又于同年12月26日在报纸上发布了房屋交付公告。

　　好不容易盼来的房子也没能让购房者住着安心，因该公司拖欠市煤气公司燃气工程款135622.40元，导致整个小区燃气一直未能开通。无奈之下，2008年4月，部分购房者自行筹款代该公司全额垫付了燃气工程款，开通了燃气，其中，钱某出资3800元。

　　对于逾期交房及交付后长期达不到入住标准的赔偿问题，钱某曾多次找到该公司协商，但只要一谈赔钱，该公司就百般搪塞，甚至避而不见。为了维护自己的合法权益，钱某诉至法院，要求该公司承担违约责任。

　　庭审中，该公司出具了崂山区建设工程竣工验收备案表、公告当日报纸和一大堆邮件交寄清单，以证明自己交付的房屋符合入住约定标准及依约履行了通知义务的事实。而钱某则提交了垫付工程款收据。

　　对此，一审法院经审理认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，应严格履行，该公司虽提交了工程竣工验收备案表主张验收合格，但未依合同约定的方式通知钱某，构成违约。钱某垫付燃气工程款属于扩大损失，不应得到支持，结合合同中逾期交房违约金的计算方法，应认定自2002年11月29日至2008年4月16日，共计1963天的违约金应为183399.94元。

　　据此，法院一审判决：青岛某实业有限公司向钱某支付逾期交房违约金183399.94元。

　　该担的责任

　　一审宣判后，该公司不服，并向青岛市中级人民法院提出了上诉。“我们已经依约书面通知了钱某交房，燃气未开通与交房的事实无关，逾期交房违约金应计算至2006年12月30日，原审法院明显多计算了时间。”该公司委托代理人称。

　　市中院经审理认为，双方签订购房合同后，钱某依约支付了全部房款，但该公司未按约定交付房屋，已构成违约。依据该合同约定，该公司应从2002年11月29日起支付逾期交房违约金。

　　关于房屋交付问题，虽然该公司提供了工程竣工验收备案表、公告报纸、大宗邮件交寄清单等证据，但依据市煤气公司出具的证明可以认定，因该公司拖欠燃气工程款，导致整个小区无法开通燃气，因此，该公司通知钱某交接房屋时，房屋并不具备合同约定的交付条件，直至2008年4月17日，市煤气公司收到该小区部分业主垫付的工程款，燃气开通，房屋方才具备合同约定的交付条件，因此，违约金应计算至2008年4月17日，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。

　　据此，市中院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

　　法官评析

　　此案主要是因购房者与开发商对交付的房屋是否符合合同约定而引发的纠纷，具有一定的代表性，虽然开发商提供了符合建筑竣工验收条件的材料，并声称履行了通知义务，但因其拖欠燃气工程款而未能开通燃气，并未达到双方在合同中约定的房屋交付条件，因此，开发商构成违约，应承担违约责任。开发商在向购房者交付房屋时，不仅要达到建筑法律法规规定的竣工验收标准，同时还要符合双方在合同中约定的其他交房条件，否则就要承担违约责任。法官提醒购房者：订立商品房买卖合同时，一定要注意合同条款的具体约定，增强通过合同约定来保护自身合法权益的法律意识。

　　经典案例评析夫瞒妻卖房给弟惹官司

　　【案情】

　　李某与陈某系夫妻关系，婚后购买房屋一处，登记于陈某名下。后李某起诉陈某离婚，在离婚案件审理过程中，李某得知陈某未经其同意，将房屋擅自专卖给陈某的弟弟陈某某。故李某起诉，要求确认陈某、陈某某之间的房屋买卖合同无效。

　　【审判】

　　此案在市南法院主持下，双方达成调解协议，李某追认涉案房屋买卖合同有效，陈

　　某比照交易时市场价给付李某50万元售房款。

　　【点评】

　　人在取得该财产时对“转让人 依据法律规定，在未经李对该财产没有处分权”这一事 某事先同意，也未经李某事后

　　此案系典型的擅自处分 实是不知情的，认为该财产的 追认的情况下，陈某与陈某某人（转让人）未经其他共有权 占有人就是其所有权人或具的房屋买卖合同应属无效。但人同意，直接出卖房屋给第三 有处分他人财产的权限。判 这将导致房产证的撤销等后续人（受让人）的案件。在此类断受让人是否系善意的一个 行政成本、司法成本的发生，本案件中，法院的审查重点为两 重要标准是受让人与擅自处着一案事了终结的立场，本案点，其一，主张权利被侵害的 分人的关系，在本案中，陈某、 经多次庭审调解，最终原告李共有权人在房屋买卖合同签陈某某系兄弟关系，这种特殊 某同意追认涉案合同有效，被订时是否知情，即在签订买卖 的身份关系足以证明，陈某某告陈某比照交易时市场价给予合同、办理房产登记转移时是 在购买该房屋时应知涉案房 李某相应房款作为补偿，既有否到场、是否系其本人签名。屋系夫妻共同财产，陈某的擅 效的维护了原告的合法权益，其二，受让人是否系善意。所 自买卖行为侵害了李某的共又避免了后续案件的发生，取谓“善意”就是不知情，即受让 有权。 得良好法律效果。

　　购学区房未落户起纷争

　　【案情】

　　李某经中介介绍，与冷某签订房屋买卖合同，出资购买位于大学路小学学区内某房屋。房屋买卖合同中对房屋价款、支付方式进行了约定，同时规定了冷某在房屋过户、户口办理方面的协助义务及最迟办理时间。合同签订后，李某向冷某支付了购房定金及前两期购房款，后冷某未能在约定的时间内协助李某办理户口落户手续，李某因此未向冷某支付最后一期房款。后李某起诉，要求解除与李某的购房合同并赔偿损失。

　　【审判】

　　判决解除李某与冷某签订的房屋买卖合同，冷某向李某双倍返还购房定金。

　　【点评】

　　市南区作为教育优势地区，学区房的买卖一直具有多发性和典型性。购买学区房目的在于符合学校招生政策要求，即入学儿童居住在学区内，且户口属于该学区范围。因此，学区房的购房者的购买目的不同于普通的商品房交易中的买方，其不仅要取得房屋所有权，房屋还要保证是空户以实现户口迁移，也正因为如此，本案原、被告在签订的房屋买卖导致合同的真正目的无法实合同中才对户口落户事宜进 现，因此法院依法判决双解行了约定。迁移户口一事涉除合同，并按照合同约定对及行政机关的具体行政行 原告进行了赔偿。为，行为本身因不属于当事在购买学区房的过程中，人的民事权利义务而不具有 购买方必须要注意的一点是民事上的可诉行，但户口迁如果户口迁出这一条件不能移的结果可以作为当事人约 如期成就，购买方将因户口迁定的条件。因此，原、被告之移的不可诉性而无法寻求人间的约定不违反法律规定， 民法院的司法救济，因此在购双方均应遵守。而在合同履房合同中应对户口的具体迁行过程中，被告的行为表明 出时间、逾期迁出的违约责任其迁出户口使原告实现落户进行明确规定，以期保护购房的目的已不可能实现，进而者的利益。

　　开发商逾期办证当被告

　　【案情】

　　A房地产公司与B房地产公司合作开发某楼盘项目，陈某等15人作为购房者与A房地产公司签订了该楼盘的房屋买卖合同，并足额交纳了房屋购房款。后A房地产公司因故搬离原办公地点，导致购房者无法与A房地产公司取得联系，也无法办理房屋登记手续。故陈某等15人将A、B两房产公司告上法庭，要求二房产公司为原告办理房地产权属证书。本案经公告送达，A房地产公司无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。B房地产公司到庭辩称，二被告之间是联建合作，涉案房屋是A公司收的钱，所以办理房产证应该由A公司办理。B公司没有收原告的钱，所以关于办理房产证的契税和土地增值税B公司不能交，也无法办证。

　　【审判】

　　本案经审理，判令二被告在规定时间内为原告办理房屋所有权登记手续。

　　【点评】

　　本案所涉房屋系由二被告开发，根据相关行政法规规定，房地产开发企业应当为商品房购买人办理房屋所有权登记手续，并提供请求。必要的证明文件。本案中， 在购房者与开发商的二被告对应承担上述义务 关系中，通常购房者处于之履行情况未能充分举证弱势地位，在共同开发房证明，应承担相应的后 ， 地产的项目中，多个开发果故依法判决支持原告诉讼商之间的对内约定不应对抗购房者，作为开发商的义务在面对购房者时应系各个开发商之间的共同义务，如此才能更大限度的保护处于相对弱势的购房者的利益。

　　投资公司未履约倒赔31万元

　　投资公司开发商品房预收30万元购房款，不料时隔三年，购房者仍未买到该房屋，便将投资公司告上法庭，索要300余万元房屋增值损失。法院一审支持了购房者的请求，但投资公司并不认为房屋认购协议为商品房买卖合同，遂提起上诉。

　　购房者不按约交房索赔309万元

　　2007年2月12日，刘某与青岛某投资公司签订了商品房认购协议书，约定刘某认购该投资公司开发的一处商品房作为办公用房，该房单价为每平方米6500元，总房款为292.5万元。该协议书还约定，刘某自签订认购书之日起5日内向某投资公司支付首付款30万元，该款作为订立正式商品房买卖合同的定金。双方在刘某全额支付该30万元款项且某投资公司取得房屋预售许可证后15日内协商商品房买卖合同的相关条款，在协商一致的前提下签订正式商品房买卖合同。刘某未在该期限内与投资公司协商商品房买卖合同相关条款的，投资公司有权解除认购书，定金不退，并且有权将该商品房另行出卖给第三方。三天后，刘某向投资公司支付30万元定金，投资公司向其出具了收款收据，载明该款项为“预收款”。“2008年3月3日，投资公司取得涉案房屋商品房预售许可证。但至今该公司没按约定履行合同，现在该房的单价都在每平方米1万元以上了，这给我造成了重大的损失。”刘某向法院提起诉讼，请求确认双方签订的商品房认购协议书为有效的商品房买卖合同；要求投资公司返还购房款30万元并赔偿损失309.6万元。

　　庭审中，投资公司辩称，双方签订的商品房认购协议书违反了法律的强制性约定，应当认定为无效合同；即使该认购协议书为有效，也因其约定的内容并不具备商品房买卖合同的主要条款，不能被认定为有效的商品房买卖合同。而且该公司取得预售许可证后曾通知刘某，但刘某对此不予认可。

　　投资公司提供了一份特快专递存根和一份通知书复印件，用以证明2009年6月8日该公司向刘某发出签约通知书，刘某质证称没有收到该通知书且该通知书内容与合同约定房号不一致。经查，该通知书所指楼座并非刘某购买的房屋楼座。随后，法院委托青岛青房房地产评估事务所有限公司作出的房地产评估报告书，认定涉案房屋现销售单价为13380元/平方米，销售总价为602.1万元。

　　一审法院赔偿房屋增值损失309万元

　　一审法院认为，刘某与投资公司签订的商品房认购协议书，明确约定了房屋的座落、面积、单价、总价等核心事项，具备了商品房买卖合同的主要内容，并且投资公司按照约定收受刘某房款30万元，亦在刘某起诉前取得预售许可证，故该认购协议应认定为商品房买卖合同，合法有效。虽然刘某未在约定时间内与投资公司协商商品房买卖合同的相关条款，但投资公司未能证明曾经通知刘某取得预售许可证的事实，故对投资公司有关认购协议书已经解除的辩称理由，法院不予采纳。

　　至于投资公司言称的曾于2009年6月8日向刘某发出签约通知书的主张，因该通知书所涉楼座并非认购协议书中载明的房屋，加上刘某否认收到该份通知书，故对投资公司的该项主张法院不予采信。目前投资公司实际已不同意继续履行合同，因此刘某要求解除合同符合法律规定，应予以准许。投资公司应返还刘某已交纳的房款30万元，同时赔偿刘某房屋增值损失309.6万元。

　　据此，法院作出一审判决：原告刘某与被告某投资公司签订的商品房认购协议书是有效的商品房买卖合同；某投资公司在返还刘某30万元房款的同时赔偿其房屋增值损失309.6万元。

　　法院终审还预收款赔31万元

　　一审宣判后，某投资公司不服，向青岛市中级人民法院提起上诉。“我们并未取得该房屋的预售许可证，而且当时签订认购协议的时候，没有规定具体购买的是哪套房屋，所以在没取得预售许可证的前提下，是不可能签订商品房买卖合同的。”该公司的代理人表示。

　　法院经审理认为，刘某与投资公司为订立正式商品房买卖合同而事先签订的商品房认购协议书是该商品房买卖的预约合同，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。就此案而言，该认购协议书约定的商品房面积仅为所在楼层的一部分，具体位置不明确，单价亦不明确，并且对付款方式、付款时间、房屋交付条件、交付日期等商品房买卖合同应当具备的内容均未约定，故该认购协议书不符合上述规定的条件，该协议书并非商品房买卖合同。

　　关于投资公司应否赔偿刘某房屋增值损失以及损失数额计算的问题。法院认为，投资公司将涉案房屋所在楼层作为一个整体向城市规划管理机关申报预售许可证并获得批准，过错不在刘某，投资公司亦无证据证明其在取得商品房预售许可证后通知刘某协商签订商品房买卖合同，故双方当事人就涉案房屋未签订商品房买卖合同是不可归责于刘某的，刘某据此请求解除认购协议于法有据，法院予以支持。《合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在此案中，刘某因不能签订商品房买卖合同失去了获得涉案房屋的机会，投资公司应当给予机会赔偿。因刘某仅向投资公司支付预收款30万元，占涉案房屋总价款292.5万元的一小部分，其以支付小部分房款主张全额房屋增值损失既不符合我国合同法关于确定损失范围的原则，亦有失公平，故投资公司应当按照实收房款占房屋价款总额的比例，赔偿刘某房屋增值损失317539元。双方当事人对刘某交付预收款30万元的性质无异议，投资公司在认购协议解除后应当返还。

　　据此，市中院作出终审判决：解除原告刘某与被告某投资公司签订的商品房认购协议书，某投资公司返还给付刘某30万元房款的同时赔偿其房屋增值损失317539元。

　　法官评析

　　本案系关于商品房认购协议问题的处理。商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房买卖契约之前，就该交易房屋有关事宜签订初步确认文书的性质，相关司法解释已将其定性为预约合同，对于具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，应认定为商品房买卖合同。本案中，双方当事人对买卖房屋的具体位置、单价、付款方式、付款时间、交付条件、交付日期等商品房买卖合同应当具备的主要内容均未约定，故该商品房认购协议不应被认定为商品房买卖合同，对刘某因不能签订商品房买卖合同而失去获得房屋的机会，青岛某投资公司应当给予机会赔偿。