法院一纸裁决让精装修房屋变成了毛坯房

     房屋迟延交付纠纷是商品房买卖合同纠纷中比较常见一种案件形式，此类案件始终处于一种居高不下的趋势，这与开发商普遍迟延交付房屋的大环境有十分重要的关系。随着业主维权意识的提高，尽管这类案件所能主张的违约金数额有限，但只要业主不能通过协商获取补偿的话，往往会有较多业主起诉要求开发商承担违约责任。这种案件的特点在于，案情简单，举证容易，数额普遍不高。但是笔者在经办案件过程中，发现了此类案件的一些新的特点，值得业主注意。

      以往笔者所关注的迟延交付房屋中的房屋均属于毛坯性质，在开发商完成竣工验收备案之后，即被认定为符合交付标准。所谓取得竣工验收备案的房屋，简单而言，就是毛坯房状态。一般而言，法院会在审查开发商竣工验收备案时间与商品房买卖合同中约定的交房时间之后，对房屋是否存在迟延交付的情形进行认定。至于已经完成竣工验收备案，而开发商没有证据证明已经通知业主可以交房的情形，笔者另外讨论。这里只针对商品房是否符合交房条件做一简单论述。

     但是，如果开发商出售的是属于精装修性质的房屋，其房屋交付标准又应当如何认定呢？

     《天津市商品房买卖合同》格式文本在第三条商品房交付日期中是这样描述的，“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付”。我们从该条文字面意思上即可以判明，这种描述的意义在于，告知开发商和业主双方，商品房交付的前提条件之一是“经验收合格”。请注意，笔者使用了“前提条件之一”的表述，因为验收合格是国家有关法律对于商品房这一特殊商品规定的最基本交付条件，但并不是说只要商品房竣工验收合格，就一定符合了交付条件。这里还需要看商品房买卖合同中是否有其他交付条件的约定。根据《合同法》的基本精神，在不违反法律法规强制性规定的前提下，合同双方当事人是可以以约定的方式确定双方的权利义务，当事人应当按照合法有效的合同所确定的内容，履行各自的义务。因此，笔者认为，如果购买的是精装修房屋，那么在商品房买卖合同中对此必然应当有所体现，即在合同附件或者补充协议中约定精装修房屋的交工标准，内容涉及精装修的程度、家具家电的品牌、厨房卫生间用品的规格等。这种关于精装修房屋的约定，正是开发商与业主之间就商品房交付条件的特殊约定，这种约定区别于一般的商品房交付只要满足竣工验收备案即可的条件，属于更高要求的交付条件。从合同内容分析，开发商不仅应当取得竣工验收备案，而且还应当完成合同约定的全部装修和添置家具家电的义务，才符合合同所约定的交房条件。

     然而，笔者在新近审结的一个迟延交付精装修房屋的案件中，却看到了截然相反的判决结果。该案经过了区法院的一审、中级法院的二审以及高级法院的再审，三级法院均以《商品房买卖合同》中上述第三条约定的内容，结合开发商提供的竣工验收备案，认定讼争商品房符合了交付条件。而对于合同附件中标明的精装修交工标准一节只字未提，既未在事实查明中有所体现，亦未作实体认定。本来属于交付精装修房屋，法院的判决却造成了毛坯房状态就可以交付的结果。

     这样的判决结果使购买精装修房屋的业主权益难以得到维护，也为业主购买精装修房屋时法律风险防范提出了更高的要求。《天津市商品房买卖合同》属于标准示范文本，无论在购买毛坯房还是精装修房屋时均使用同一版本，文字内容上并无明显区别。业主在购买精装修房屋时应当特别注意到关于“交付标准”的内容，如果仅仅有“商品房竣工，经验收合格后，方可交付”的内容是完全不够的，必须在补充协议或者合同附件中约定明确的商品房精装修交付条件。尽管根据目前情形，开发商提供的合同文本内容不允许业主进行变更，但业主也应当在清楚以上内容的情况下，才能够考虑签署合同，否则业主自身的权益难以保障。另外，业主在购房时还需保留开发商的宣传手册、广告等内容以佐证其精装修交房的承诺，这些都可以作为开庭审理时的证据使用。

     当前的环境下，开发商对于业主而言，是比较强势的，业主在维护自身权益方面难度较大，需要防范风险在先，避免发生纠纷之后，再收集证据，造成时间较长而难以举证的困境。