5.12地震引发的几个房地产相关法律问题

  2008年5月12日14时28分，四川省汶川县等地发生里氏8.0级强烈地震，波及范围之广，造成损失之大，在我国前所未有。地震在造成大批人员伤亡的同时，也摧毁了大量建筑物。当我们从废墟中站起准备重建家园的时候，一系列法律问题，特别是和房地产相关的法律问题突出地摆在了我们面前：

    一、签定了《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》，但尚未交付的房屋或在建工程，在地震中毁损或灭失怎么办？   

    根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。也就是说，只要不是买受人无正当理由拒绝接收房屋的，如果开发商尚未将房屋交付购房人使用，房屋在地震中毁损或者灭失，由开发商承担后果。而什么是交付呢？根据有关司法解释的规定，房屋的交付除当事人专门约定外，须以转移占有作为交付的条件，就是说，即使已经办理了产权登记，但未实际向购房人转移占有，房屋的毁损或灭失责任也应由开发商承担。

    这时，如果房屋受损轻微，可以通过维修、加固等补救措施使房屋达到约定或法定的质量标准并验收合格，则买卖双方应继续履行合同，买受人不能解除合同，但所增加的费用应当由开发商承担；如果房屋已灭失,或者毁损而采取补救措施又不能使受损房屋达到合格，则双方所签合同已无法继续履行,买受人可以解除合同，开发商应当将买受人支付的购房款或者定金等退还给房屋买受人。

    根据我国法律法规的规定，工程须竣工验收合格方可交付使用，在建工程验收合格并交付建设单位前，承建单位当然应对工程质量负责。在建工程当然属于还没有交付给买受人的房屋，其因地震而造成的毁损或灭失的后果买受人不承担。

    二、如果商品房交付后，因地震而毁损或灭失的后果由谁承担？

    在房地产买卖合同中，按时交付符合约定的房屋是出卖人的主要义务，房地产管理规定中甚至要求开发商对工程质量承担不少于两年的保修责任。商品房交付后，因地震而毁损或灭失，如果经鉴定是设计或者建筑质量的原因，那么，开发商应当承担相应的责任；如果开发商所交付的房屋经鉴定没有设计或质量问题，房屋毁损或灭失的后果应当由购房人自己承担，尚未付清的房款，购房人仍有责任支付给开发商。

    三、投保了家庭财产保险的居民，其房屋在地震中毁损或灭失可以获得赔偿吗？

    这要看保险合同对保险责任是如何具体约定的。如果地震而造成的财产损失属于保险责任范围，就能得到赔偿，否则，就不能获得赔偿。

    在我国，保险公司一般在免责条款中将地震、海啸、洪水等重大自然灾害作为家庭财产保险的免责事由，即不赔偿由上述原因造成或引发的财产损失。不过，《中华人民共和国合同法》第39条规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”《中华人民共和国保险法》第18条规定，“保险合同中规定有关于保险人责任免除条款的，保险人在订立保险合同时应当向投保人明确说明，未明确说明的，该条款不产生效力。”根据最高人民法院研究室关于对《保险法》第18条规定的“明确说明”应如何理解的问题的答复，保险人对免责条款的“明确说明”系指对保险合同中有关保险人责任免除条款，除了在保险单上提示投保人注意外，还应当对有关免责条款的概念、内容及其法律后果等，以书面或者口头方式向投保人或其代理人作出解释，以使投保人明了该条款的真实含义和法律后果。因此对免责条款的“明确说明”是保险人的法定义务，如果保险人在订立保险合同时未尽到该义务，则不能免除赔偿责任。

    四、按揭贷款购买的商品房屋在地震中毁损或灭失，尚未还清贷款的，是否需要继续向银行支付贷款?

    由于按揭贷款购买商品房，主要涉及到房屋买卖和抵押贷款两个法律关系。在房屋买卖中，是购房人与开发商之间就房屋买卖所达成的协议，开发商负责交付房屋，购房人负责支付房款；抵押贷款中，则是购房人与银行达成的抵押贷款合同，购房人经开发商同意用拟将购买的商品房作为抵押物向银行贷款，所得贷款用于向开发商支付购房款，并承诺按约定归还贷款。这里有主从两个合同，主合同是借款合同，从合同是抵押担保合同。如果银行按照按揭贷款合同的约定履行了贷款义务，那么购房者就有义务按照约定归还贷款，并不因房屋的毁损或者灭失而免除归还贷款的义务。只不过银行因房屋的灭失丧失了抵押权而已。如果房屋通过保险理赔或者补偿等取得赔偿金的，则赔偿金应作为抵押财产，银行仍有优先受偿权。如果房屋灭失后并未因此取得任何财产的，只是抵押担保合同客观上不能履行，不影响主合同的效力，受灾人作为债务人仍应当履行债务。即便贷款人不幸遇难，如果继承人继承了其遗产，也应由继承人在其继承的遗产范围内承担还贷责任。

    法律无情人有情。5月19日晚，央行和银监会紧急下发《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》，要求各银行应充分考虑到受灾地区群众和企业的实际困难，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息，不作不良记录。5月23日，中国银监会发出关于因地震无力偿还的债务应予核销的通知。通知指出，各银行业金融机构要根据《金融企业呆账核销管理办法(2008年修订版)》的规定，对于借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。通知明确，各银行业金融机构在核销贷款过程中，若不能取得法院出具的债务人无财产清偿证明的，可依据相关政府部门出具的证明以及内部清收报告和法律意见书等作为核销呆账的依据。以后各商业银行也许会制定具体的实施细则，对灾区受灾害影响导致无法正常还款的个人贷款客户在灾情发生后给予一定期限的宽限期或推迟还款期限，或者对一定条件下的贷款人债务给以一定的减免

    五、小区共用部位、共用设施设备因地震损坏，住户该怎么处理呢？

    针对小区电梯、水箱、水管、管线等重要公共配套设施的因地震受到的损坏，建立了专项维修资金的小区可由主委员会或物业服务企业向所在地房屋专项维修资金管理机构申请提取使用，用于受损共用部位、共用设施设备的维修。没有建立专项维修资金的小区，维修费由全体业主共同承担。

    （四川蜀仁律师事务所  罗自荣律师）