李亚辉
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擅长：婚姻家庭、房产纠纷、行政纠纷
李亚辉律师亲办案例
为筹结婚钱 他将房产虚假卖给他人 遇黑心中介 竟将房屋抵押私吞钱款
来源：李亚辉律师
发布时间：2013-03-05
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因急需筹借结婚款项，刘先生经网络中介的介绍，将名下的两套动迁房虚假卖给了急于套取住房公积金的蒋先生、张先生以获取“抵押贷款”。谁知，中介竟将两套房屋抵押，办理了住房公积金贷款并将钱款私吞。吃了大亏的刘先生向法院起诉，要求确认房屋买卖合同无效。近日，嘉定区法院判决支持了刘先生的诉请。
【案件回放】
刘先生为结婚缺钱而发愁，听人说网上能联系到借款，于2008年9月通过网络联系到一房产经纪公司自称“姚姚”的中介。“姚姚”获悉刘先生名下有两套面积均为81平方米的动迁房后，表示可以将两笔6万共计12万的钱款借给他，但需办理银行抵押贷款手续。其后她以刘先生的房产不符合抵押贷款条件，获得银行贷款需要签订房屋买卖合同为由，让刘先生将该两套房产卖给“姚姚”介绍的两位“下家”，并保证房屋买卖是虚假的，信以为真的刘先生遂与“下家”蒋先生和张先生分别签订了房价为60万元的虚假买卖合同，并将两套房屋过户给了他们，从而从“姚姚”处拿到了12万的借款。
不料，蒋先生和张先生均是为了套取住房公积金而通过网络找到中介“姚姚”，在她介绍下签订了上述虚假买卖合同，之后套取了5万元的公积金现款。但他们实际并未支付购房款，房屋也仍由刘先生出租并收取租金。其后，刘先生去相关部门查询发现，该两套房产上居然存在着总额为96万元的公积金住房贷款，抵押债权人为市住房置业担保公司。原来，这位中介“姚姚”利用手中掌握的身份证、银行卡等证件，以蒋先生、张先生的名义向住房担保公司申请了公积金住房贷款并将这两笔巨款占为己有。
自己的房屋过户到了他人名下，房屋上还存在着为数不小的抵押贷款，刘先生这才如梦初醒，于今年1月向嘉定区法院提起诉讼，要求确认其与蒋先生、张先生签订的两份房地产买卖合同无效。
庭审中，这位“姚姚”的身份渐渐浮出水面：她原是某房地产经纪公司股东、业务负责人，参与同伙策划的“虚假买卖房屋”骗局，利用类似的手段欺骗了包括刘先生在内的数人。目前这伙人已被嘉定区法院以诈骗罪依法判刑，化名“姚姚”的钱姓女子也被判刑一年两个月。
【以案说法】
本案的买卖合同为何无效？法院认为，本案的合同双方之所以签订关于系争两套房屋的买卖合同，一方是出于借款的目的，另一方则是为了套取住房公积金，双方的真实意思并不是买卖系争房屋。况且，该买卖合同签订后，买方并未依约付款，卖方也没有实际交房。按照合同法关于合同效力的规定，结合双方之间真实情况，这两份买卖合同均应当被确认无效。
本案中的受害人张先生只是想借12万元的钱款，最后竟将自己的房产拱手相让，可谓“赔了夫人又折兵”，原因在于他犯了两个错误：一是轻信他人，没有通过正规渠道办理房屋抵押贷款；二是对房屋虚假买卖的风险没有清醒的认识，轻易将房产过户给他人，一旦房屋事后被出售或者抵押借款，则后患无穷。法院虽已判决买卖合同无效，但房屋的抵押贷款尚未还清，如果行骗者“姚姚”等人欠缺赔付能力，张先生与两位买家后续必将就贷款由谁承担的问题陷入法律纠纷。法官提醒公众，虚假买卖房屋存在巨大风险，切勿因贪图小利而上了大当。
【法辞典】
《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
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律师信息
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律师姓名：李亚辉
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执业律所：上海明伦律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：13101*********676
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