代理制——房地产买卖风险防范的有效途径

近年来，有关购买商品房问题的投诉、诉讼与仲裁的比率不断呈上升趋势。从近期南充市消费者协会公布的资料看，南充市各级消委共受理房地产投诉案件315件，被投诉房地产企业103家，占全市房产企业的79.2%。在整个投诉中属于质量问题投诉的212件，占投诉案件的67.3%；属于乱收费案件的73件，占投诉案件的23%；属于欺诈骗销物业管理的30件，占投诉案件的9.5%。房产投诉案件与往年相比呈直线上升趋势，且涉及面广，争议金额大，对房地产市场的健康发展和社会的稳定造成了不同程度的影响。投诉焦点主要反映在房屋质量、广告发布、合同履行、购房面积、乱收费、强制购买指定产品等几个方面。

从南充市房地产买卖市场中反映出的上述问题，结合我所办理的房地产诉讼案件来看，主要是由于不少购房者在购房的签约阶段往往忽视了签约的重要性，不注意对开发商资质的审查，对合同条款的研究。偏听偏信开发商的广告宣传允诺等，加之广大购房户对房地产买卖的政策、法律知识欠缺，因而误入虚假广告的圈套，导致权益被侵，引发投诉、仲裁、诉讼。另一方面，从我所代理的房地产买卖看，至今仍无一起引发投诉、仲裁、诉讼。究其原因，是因为通过律师代理购房户从签约到办理房屋产权手续均有房地产法律政策的行家里手把关。所以，大力倡导律师代理制不失为广大购房户避免买卖风险，减少损失的良策。

律师在房地产买卖代理活动中，根据购房户的授权，可以由律师协助购房户进行购房的谈判、签订合同、办理产权以及按照有关规定协助其成立业主管理委员会等代理工作，以期收到预防房屋买卖中的风险作用。律师接受购房户的委托后，将分三个阶段为购房户提供房地产买卖服务。

第一阶段：初始阶段。主要为购房户提供房地产买卖的政策、法规和程序方面的法律咨询；审查购房户拟购物业的背景资料和开发商的资质，以及开发商提供的售楼书和宣传资料是否与实际情况相符等房地产买卖的非实质性工作。如2003年我所代理的购房者王某在火车站与某小区开发商的营业房买卖过程中，通过律师的初期介入后，对开发商的资质进行审查时，发现其无预售房屋许可证，且其余四证也不齐全，在律师进一步审查时，更发现其不具备房地产开发能力和主体资格，宣传资料有夸大和诸多不实之处，其开发行为属挂靠经营，联合开发。律师对王某出具了审慎购买或放弃购买的律师意见，王某最终采纳。后来，该处房屋果然出现产权纠纷，引发诉讼。

第二阶段：实质阶段。经初步审查合格后，律师代表购房户与开发商进行谈判，审查认购书是否公平合理，向购房户讲解签约的注意事项，协助购房户签订买卖合同或预售合同，代购房户办理预购登记手续，交纳规定的税费，指导购房户按时履约，监督开发商是否信守约定等房地产买卖的实质性权利义务的履行。又如，2004年，我所代理成都商人黄某购买南充市某市场的商品房，在中期介入参与黄某与开发商的谈判和签订购房合同时，律师要求开发商将广告内容确认于合同条款之中，且必须签订正式的示范文本合同书，与开发商发生分歧，终致未能达成购买意向，律师遂出具了广告内容可能与实际交房的房屋构造环境不符，广告内容隐含欺诈，购买此房时应审慎的意见。黄某采纳律师意见，终止与开发商的谈判和签约行为，另觅新居。果不出律师所料，该市场的广大购房户与开发商因广告内容不真实发生多起纠纷，至今仍在诉讼之中。

第三阶段：权利移交或称后续程序阶段。律师可代购房户办理产权过户、交纳规定税费，领取产权证，协助购房户按规定成立业主管理委员会，审查开发商后期收费的行为是否合理合法等工作。如2002年我所代理的南充市金鱼岭路居民沈某在购买某小区住房时，开发商违反有关规定要求收取沈某水配套费1850元，电增容费2700元。律师发现后，依据有关政策与开发商接洽，明确告之开发商其收费行为违法，水配套费从1998年10月1日起除拆迁还房超面积安置每平方米收10米外，商品房免收配套费，电增容费同样早在1998年10月1日起就已被明令取消，电力部门也不再收取，开发商的行为违反规定属乱收费行为。在律师讲明有关政策规定后，开发商主动纠正了错误行为。

律师参与房地产买卖代理，是律师非诉讼代理业务的一项重要内容，它在亟待规范的房地产买卖市场中为广大购房户提供了一条避免和防范风险的有效途径。

                       四川三合律师事务所

                            律师  杜礼红