价格违法作为退房或者补偿差价的事由？

价格违法行为是指企业、事业单位及其他部门、个体工商业者违反国家价格法规的行为。根据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等相关法律、法规的规定，价格违法行为主要包括以下情形：

第一，相互串通，操纵市场价格，损害其他经营者或者消费者的合法权益；

第二，在依法降价处理鲜活商品、季节性商品、积压商品等商品外，为了排挤竞争对手或者独占市场，以低于成本的价格倾销，扰乱正常的生产经营秩序，损害国家利益或者其他经营者的合法权益；

第三，捏造、散布涨价信息，哄抬价格，推动商品价格过高上涨的；

第四，利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易；

第五，提供相同商品或者服务，对具有同等交易条件的其他经营者实行价格歧视；

第六，采取抬高等级或者压低等级等手段收购、销售商品或者提供服务，变相提高或者压低价格；

第七，不执行政府指导价、政府定价，不执行法定的价格干预措施、紧急措施；

第八，违反法律、法规的规定牟取暴利；

第九，违反明码标价规定；

第十，法律、行政法规禁止的其他不正当价格行为。

价格违法与退房或差价补偿可能的连结点在于价格欺诈的认定和《价格法》第四十一条的规定。

价格欺诈是指经营者利用虚假或者使人误解的价格条件，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的行为。在已经购房的老业主的维权行动中，价格欺诈是一个被反复强调的概念。许多老业主认为开发商的销售人员向他们承诺，购买的楼盘之后不会再降价；但不到半年，楼盘售价的降幅达20%－30%，开发商的行为构成价格欺诈。基于价格欺诈的前提，许多老业主认为，依据《合同法》第五十四条的规定，开发商通过价格欺诈的手段，使购房者在违背真实意思的情况下签订商品房买卖合同，购房者有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销，并达到退房和收回房价款的目标。

笔者认为，以房价下调构成价格欺诈并进而主张撤销商品房买卖合同实际上是很难成立的。

首先，开发商在商品房销售过程中通常不会提供下调房价的书面承诺；发生纠纷，业主方实际上很难举证开发商承诺的内容。

第二，销售人员对楼盘价格走势的陈述并不当然构成开发商对业主的承诺，销售人员并非开发商的代理人，其意思表示并不当然代表开发商的意思表示。

第三，开发商是否承诺对同一楼盘的其他单位不降价，并不影响老业主购房真实意思表示的形成。房价由市场决定，保证房屋升值已经超出开发商的履行能力。开发商对房屋保值、增值的承诺不是购房者与开发商签订房屋买卖合同的必要条件。

另外，有观点认为，《价格法》第四十一条规定，“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”言下之意是认为已经购房的老业主可以依据价格违法的理由要求开发商补偿差价。

要存在多付价款的行为，前文所说的价格违法行为，就只可能是违反政府指导价或政府定价的价格违法行为。

《价格法》第六条规定，商品价格和服务价格，除依照本法第十八条规定适用政府指导价或者政府定价外，实行市场调节价，由经营者依照本法自主制定。也就是说，除与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品、资源稀缺的少数商品、自然垄断经营的商品、重要的公用事业、重要的公益性服务几类产品，政府在必要时纳入政府定价目录实行政府指导价或政府定价外，政府定价目录外的其他商品价格和服务价格，由经营者依照价格法规定自主制定。普通商品房并不属于政府定价目录的产品范围。对房地产开发企业有自主定价权的商品房认为违反政府指导价或政府定价和构成价格违法，实际上不能够成立。

地方政府调控房地产价格的实践中，也有对普通商品房规定政府指导价的情形，如南京市政府的“一套一价”政策，但这一政策在实际执行中却不得不面对无疾而终的命运。

2007年5月，南京市物价局出台《关于贯彻省物价局进一步加强和完善商品住房价格管理意见的实施意见》，推出“一套一价”制度，要求严格执行商品住宅“一价清”，“明码标价”制度，并要求每套住房的相关价格必须在售楼处向购房者公示，包括房屋基准价、浮动幅度、综合差价(楼层、朝向、环境等)、销售单价、总价等，意见从2007年5月20日开始实施。

2007年4月，万科光明城市花园三期在南京市奥体中心开盘销售，一个月时间内三期十栋楼中的五栋楼销售一空，2007年6月份，光明城市花园三期又有三栋楼房开盘销售，此时原有销售价格基础上被南京市物价局核定的价格也随之公示，“光明城市花园三期”基准价格为7360元/平方米，加上5%的浮动率，不得超过7728元/平方米。光明城市花园三期业主发现其购房价格明显高于政府核定价格，认为万科涉嫌价格欺诈，向物价部门举报。

南京市物价局认定：南京万科公司销售的光明城市花园住宅商品房，超过了核定的基准价加浮动幅度，违反了政府指导价的规定，且提出的新增建设成本依据不足，认为南京万科公司涉嫌价格欺诈违法所得5200万元，提出按照价格行政处罚的有关规定进行处理。

但到2008年上半年，“万科价格门”各方最终和解。万科向843户业主每户发放2万元的“伙伴卡”，业主不再追究万科价格欺诈问题，政府也不再向万科课以处罚。

“万科价格门”最终以和解方式终结，实际上是房屋基准价政策在法律上尴尬地位的必然结果。根据《价格法》第十九条的规定，“政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央的和地方的定价目录为依据。中央定价目录由国务院价格主管部门制定、修订，报国务院批准后公布。地方定价目录由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定，经本级人民政府审核同意，报国务院价格主管部门审定后公布。省、自治区、直辖市人民政府以下各级地方人民政府不得制定定价目录。”南京市物价局无权设定普通商品房的政府指导价，江苏省物价部门也无权在中央定价目录的定价权限和具体适用范围外设定普通商品房的政府指导价。南京市物价局要以其《实施意见》 对南京万科公司处以巨额罚款，必然要面对行政处罚行为和依据的抽象行政行为合法性的质疑。在这一背景下，南京万科公司、业主以和解方式解决争议也就是不得不采取的措施。在地方政府规定有政府指导价的情形下尚且不能取得差价补偿；在没有政府指导价的背景下以价格违法要求差价补偿更缺乏基础。