广州市黄埔区人民法院

民事判决书

　　　　　　　　　　　　 (2004)黄民一初字第5XX号 

    原告：A先生，男，19xx年出生，汉族，住广州市黄埔区xx花园xx楼xx梯XXX房。 
　 委托代理人：xxx，广东易春秋律师事务所律师。 
　 被告：广州市黄埔区xx开发有限公司，住所：广州市黄埔区丰乐中路xx大厦x楼。 
　 法定代表人：xxx，该公司董事长。 
　 委托代理人：xxx，广东天胜律师事务所律师。 
　 委托代理人：xxxx，男，1972年7月3日出生，汉族，住广州市农林上路八横路xx号xxx房。 
    原告A先生诉称：2001年l0月5日，原告在被告内部预售商品房期间，认购其预售的xx花园xx楼2梯XXX房(现门牌号码黄埔东路xx号大院xx梯XXX房)一套，并支付首期购房款人民币10l016元。2002年6月3日，原告和被告就前述预售商品房签订了编号为穗房合字20020175xx号正式《商品房买卖合同》并约定剩余房款以银行按揭方式支付。同时合同约定： 1、逾期付款的违约责任：①逾期在30日内，每日按逾期付款金额万分之一计算违约金；②逾期超过30日后，每日按逾期付款金额万分之一点五计算违约金；2、逾期交房的违约责任：①逾期不超过180日，每日按已交房价款万分之一计算违约金；②逾期超过180日后，每日按已交房价款万分之一点一计算违约金；3、因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款百分之零点一向买受人支付违约金；4、预售商品房交钥匙装修使用时间为2002年10月31日。合同签订后，原告即按合向约定向中国建设银行广东省分行贷款人民币210000元付清了购房余款，至此，原告前后共支付购房款人民币311016元。2002年10月31日，被告将合同约定的商品房交付原告使用。但是，从商品房交付使用至今，被告仍未能办妥原告所购商品房的房地产权证，致使原告不能完全行使所购商品房的占有，使用、受益和处分四项权能，给原告造成经济损失。据此，原告请求法院：1、判决增加被告逾期办妥广州市黄埔区xx花园xx楼2梯XXX房(现门牌号码黄埔东路xx号大院xx梯XXX房)的房地产权证所支付给原告的违约金，判令被告按其逾期办妥前述房地产权证的实际天数，以原告所交购房款为本金，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金给原告；2、判令被告付给原告逾期办妥广州市黄埔区xx花园xx楼2梯XXX房(现门牌号码黄埔东路xx号大院xx梯XXX房)的房地产权证的违约金人民币12363元(从2003年11月1日暂计算至起诉日)，以及从起诉日至办妥前述房地产权证予原告之日止的违约金(以原告所交购房款为本金，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)；3、判令被告在30日内办妥广州市黄埔区xx花园xx楼2梯XXX房(现门牌号码黄埔东路xx号大院xx梯XXX房)的房地产权证给原告；4、判令被告负担本案全部诉讼费用。 
    被告广州市黄埔区xx开发有限公司答辩称：对于原告所陈述的购房事实以及双方约定的合同条款，均无异议，但被告将诉争房屋交付原告的实际时间应为2003年6月30日。对于原告的诉讼请求，被告均不同意，因为：1、合同法规定合同成立就对双方有约束力，根据合同有约定从约定，没有约定从法定的原则，原、被告双方的约定并没有违反法律法规的规定，是有效的约定，对双方均有约束力，对于原告关于增加被告逾期办证违约金的请求不同意；2、被告已经按照合同的约定履行了自己协助原告办证的义务，没有违约行为，被告无需按照原告的第二项请求支付违约金。而且原告没有举证证明自己的损失，其关于违约金的调整要求应予驳回；3、按照合同约定，被告已经尽到了协助义务，办理房地产权证的期限也是在双方约定的期限内，因为原告的按揭行为，即算房地产权证办理后也不是给原告，而是给银行，故对原告的第三项诉讼请求亦不同意；4、至于诉讼费用，应该按照原告与被告的过错比例来分担。 
    结合庭审质证的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2002年6月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》(编号：穗房合字第20020175xx)。原告向被告购买座落在广州市黄埔区丰乐x路以西xx花园xx楼2梯XXX房(现更名为黄埔东路xx号大院xx梯XXX房)，房屋建筑面积为86.35平方米，总房价为311016元。原告已依约付清购房款，2002年10月31日，被告将合同约定的商品房交付原告使用。但原告至今未能取得所购商品房的房地产权证。  本院认为：原、被告在自愿、平等的基础上签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，并经房管部门登记备案，是合法、有效的，双方均应严格按照约定履行。原告已按合同约定履行了应尽的义务，被告也应及时将原告所购房屋办理权属登记需由其提供的资料报房管部门，以便原告及时取得诉争房屋的房地产权属证书。原告取得钥匙的同时就拥有了诉争房屋的完全使用权，钥匙的交付即为房屋的交付，房屋的转移占有，即视为房屋的交付使用。虽然被告在交付房屋时尚未取得验收合格，但原告接收房屋时并未提出异议，且被告在交楼之后已取得验收合格证，因此，2002年10月31日，既是被告交钥匙的时间，也是交付诉争房屋的时间。被告辩解应以双方约定的交付房屋的最后期限2003年6月30日作为房屋的实际交付时间，与事实不符，本院不予采信。被告在将诉争房屋交付原告后，应该按照合同约定在180日内即2003年4月29日前，将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告向房地产登记部门交齐上述材料的时间是2003年12月29日，显然已超过了合同约定的时间，构成违约。根据双方签订的《补充协议》约定，被告负有在及时通知原告提 交材料后办妥房地产权属证书的义务；而按照《商品房买卖合同》约定，原告应在2003年10月26日前取得诉争房屋的房地产权属证书，但被告直至2004年3月19日才通知原告提交办理房产证的相关资料。被告迟延通知的行为显然也是原告不能按期取得房地产权属证书的原因。被告关于原告办理房屋贷款的银行未及时提供相关资料导致迟延办妥房地产权属证书的辩解，本院不予采信。被告应在合理的期限内尽快为原告办理产权过户手续，并向原告支付逾期办证的违约金。原、被告签订的合同约定违约金的数额为原告已付房价款的O.1％，与双方签订的《商品房买卖合同》买方逾期付款每日按逾期应付房价款的万分之一点五计算违约金的约定不对等，属违约金约定过低，而原告主张以其已付购房款总额为基数、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的计算方法所得出的违约金数额符合《中华人民共和国合同法》关于违约责任规定的法律精神，本院予以支持。至于计算违约的时间，原告请求从2003年11月1日开始计算，没有违反合同，本院予以支持，被告应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，以原告已付购房款总额 为基数向原告支付违约金。从2003年11月1日起计至被告为原告实际办妥诉争房屋的产权过户登记手续之日止。原告的其他诉讼请求依据不足，本院不予支持。案件受理费由被告负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 
    一、被告广州市黄埔区xx开发有限公司在本判决生效之日起六十日内为原告A先生办妥编号为穗房合字20020l75xx号《商品房买卖合同》所交易的位于广州市黄埔区xx花园xx楼2梯XXX房(现门牌号码广州市黄埔东路xx号大院xx梯XXX房)房屋的产权过户登记手续，并在领到房地产权属证书后的十个工作日内将其交付给原告A先生； 
    二、被告广州市黄埔区xx开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金给原告A先生(违约金以原告已付购房款总额31l016元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2003年11月1日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止)； 
    三、如被告广州市黄埔区xx开发有限公司在上述第一项判决规定的期限内未能将房地产权属证书交付给原告A先生，则被告广州市黄埔区xx开发有限公司应支付违约金给原告(违约金以原告已付购房款总额311016元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从上述第一项判决规定的期限届满的第二天起计至房地产权属证书交付给原告时止)。 
    四、驳回原告的其他诉讼请求。 
    案件受理费555元由被告广州市黄埔区xx开发有限公司负担。原告已预交的案件受理费，本院不予退还，被告在本判决书生效之日起十日内迳付给原告。 


                                         审 判 长 　邓爱勤 
                                         审 判 员 　李升山 
                                         人民陪审员 　罗广添 

                                         广州市黄埔区人民法院 
                                         二00四年十二月九日