如何退房退款? 　　买房的人越来越多，退房退款的事儿也越来越多，出问题、出纠纷的情况同样越来越多。在此，我就几个问题谈出个人看法，供广大读者参考。 　　一、 能不能退房 　　不要简单地回答yes或no，准确地说购房者可以合法合理地退房。 　　退房是广大购房者的权利，当然允许行使，但这种权利是有法律限定而不是绝对的，不能任意行使。现在有的发展商搞“无理由退房”，这种提法作为促销口号无可厚非，但从法律角度看肯定是不合法的。 　　因为退房实际上是合同被认定无效、被撤消、被解除等情形的结果，而依据《合同法》的规定，上述情形都是有严格的法律条件限制的。《合同法》第五十二条规定了五项致使合同无效的条件，第九十四条规定了五种可以解除合同的条件，只有符合这些条件或者符合购房者与发展商在合同中约定的其他条件时，购房者才能退房，否则就不行。 　　比如说，发展商违约可以退房，房屋质量有问题也可以退房。但如果购房者仅仅因为不喜欢该房屋户型就要求退房，则一般是不允许的。前面说的所谓“无理由退房”更没有法律依据，并且会造成广大购房者的误解而不利于房市健康发展。 　　需要说明的是，《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。例如，合同中约定，发展商逾期三个月未交房，购房者有权在30日内提出退房。结果发展商逾期四个月还没有交房，而购房者也没有提出退房要求，那么此后购房者就再也不能以逾期为由要求退房，这一点提请广大读者注意。 　　二、 违约责任与损失赔偿 　　购房者如果要退房，还能不能要求发展商承担违约责任，能不能要求其赔偿损失? 　　这比较复杂，如果购房者由于合同无效而退房，则合同中的违约金、赔偿金等条款也是无效的，原则上双方均无须支付违约金、赔偿金等。但是《合同法》第五十八条规定：“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。所以，如果由于某一方的过错导致合同无效，则这一方应赔偿对方的损失，但不能以所谓“违约金”名义索赔。 　　如果购房者由于解除合同或发展商违约而退房，则依据《合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，当事人有权要求赔偿损失。为此，当事人既可以约定违约金，也可以约定其他赔偿损失的计算方法。依据《合同法》第一百一十四条之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。 　　同时，《合同法》第一百一十六条规定;“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。这就意味着，“违约金”与“定金”只能择一适用，不可同时适用。 　　三、 已付房款怎么退 　　先说一下折旧的问题，有些购房者要求退房时，已经在此房屋中居住了一段时间，那么这期间产生的折旧该不该给予补偿?有些购房者已经进行了装修怎么办?我认为，首先要看双方有无过错，如果购房者退房是由于发展商的过错造成的，则购房者可以不对房屋折旧进行补偿。如果购房者有过错，则发展商可以不对装修负责，反之亦然。 　　解决这个问题后再来说退款，那些采用一次性付款、分期付款的购房者要求退房时，可以直接要求发展商退还自己所付款项及相应利息。而通过按揭贷款、公积金贷款买房，退款时就显得复杂一些。 　　有些购房者有一种模糊的认识，即按揭贷款是由于买房才申请的，现在不买房了，所以按揭贷款既不用退，也不用还。 　　这种认识是不对的，我们知道，购房者与贷款银行之间是一种借贷关系，购房者与发展商之间是一种房屋买卖关系，两者虽互相联系，但完全是两种独立法律关系，解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说，购房者虽然不买房了 ，但因为其已从银行借贷出款项用于购房，所以与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。 　　怎么还昵?理论上说，由于购房合同被解除，发展商从购房者处取得的所有购房款项均应返还购房者。购房者申请的银行按揭贷款，也是购房款的一部分，也应一并返还给购房者。然后，购房者与银行协商，将剩余贷款本息(部分本金、利息此前已按月归还)提前还给银行。 　　实际上，实践中恐怕没有这样操作的，因为购房者所购房屋已经向银行作抵押。如果购房者拿到这笔钱后不还给银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的购房者所购房屋。但此时房屋已不归购房者所有，处分该房屋就损害了发展商的利益，发展商绝不会吃这个亏。所以，就只能由发展商将应退购房款分成两部分，其中属于购房者首付款的部分直接退还给购房者，属于购房者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为购房者已向银行提前还款，从而终止借款合同。 　　四、办房产证后可否退房 　　国家目前对此并没有明确的法律规定，所以我们也难以给广大读者明确地说明。但《民法通则》、《合同法》都保护购房者的退房权利，购房者即便已经办理房产权证书，理论上也不影响其行使退房的权利，但恐怕在办手续时会麻烦的多。 　　至于办理房产证时购房者缴纳的各种税费，我认为可以理解为一种经济损失，根据我前面说的过错原则来确定是否应由发展商来赔偿。