合同中预约的效力

　　1．预约的内容与效力

预约（Vorvertrag）是大陆法上的概念，简言之，是“约定订立合同的合同”：当事人在预约中约定未来合同的主要或全部内容，并约定在未来特定时间订立本约。如何确定预约中实体性约定与本约的关系是实践中经常遇到的问题。

　　我国学界通说认为预约也是合同，依据此合同，如果预约的一方当事人不履行其订立本约的义务，另一方当事人有权请求法院强制其履行义务及承担违约责任。

我国司法实践承认预约效力。例如，在一个案例中，原告与被告双方在租赁合同意向书中明确约定了租赁合同的具体内容，并约定在意向书签订后一方支付预付款，并于月底正式签订合同。法院承认了该条款的效力，认为除非有特别原因，当事人应遵循预约的规定签订本约。

　德国法也持同样的立场。在2006年德国最高法院判决的一个案件中，原告是一处房屋的所有人。1998年，其与被告签订了租赁合同，租期10年，合同同时约定，自2000年12月1日起，承租人有权行使一项选择权——出价700万马克购买有关房屋。2000年12月8日，被告写信给原告声明行使选择权。后被告反悔，拒绝订立正式的房屋买卖合同。原告起诉要求被告履行其缔约义务。德国联邦最高法院（BGH）支持了原告的主张，认为租赁合同中的相关约定构成了“附延缓条件的预约”，被告写信同意行使选择权使条件成立，因此预约对当事人有约束力。该预约的内容包含了标的物（房屋）、价款和当事人，内容基本确定，因此，被告有义务据此与原告协商其他未定事宜，订立合同。

　　2．预约的执行

通常预约仅部分提及主合同内容，因此在承认了预约的效力后，接下来需要解决的是如何执行的问题。我国法院当前的做法是法院替当事人作出意思表示，直接将预约转换为本约。在一个案例中，双方在意向书中约定了租赁合同的全部条款，同时约定一方支付预付款等事项。双方还约定，“正式协议等原告在当地有关部门申请，申办好工商营业执照再签订，协议条款按照上海武警部队租房条款签订”。后来原告如期办理了营业执照，在要求被告签订合同时，被告拒绝。法院认为“此处双方在意向书中的约定已涉及实质租赁关系的权利义务”，因此认定原被告已形成租赁关系。

    本文参考 许德风《意向书的法律效力问题》