烟台律师事务所烟台律师李福涛副主任（13963816956）转载：中国房价涨幅是如何被调控的？
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烟台律师事务所烟台律师李福涛副主任（13963816956）转载;中国房价涨幅是如何被调控的？

上周五，中国人民银行公布公布的《2009年四季度中国宏观经济形势分析》中，央行公布的2009年全国房价涨幅比上一轮房地产价格高涨时期的2007年高20.8%，比此前国家统计局公布数据的多了1倍以上——官方的房价涨幅数据再一次“打架”。

之所以说房价统计“再一次数据打架”，是因为早在几年前，就出现过类似的房价统计上“官方数据”互相打架的现象。当时，北京、广州和南京等地统计局公布的房价涨幅，和直接负责房地产市场全面交易的各地房地产局掌握和公布的数据，相差甚大，在当时引发过“强烈的热议”。可以说，由国家统计局的“房价统计失真”所引发的问题，早已不是什么“新闻”。

事实上针对国家统计局房价统计数据失真进行的系统剖析，早已引起统计局高层和房地产界的“反思”。在2008年1月举行的年度大会上，时任国家统计局长的谢伏瞻特别指出：要“研究改进城市房屋价格指数的计算方法”。谢伏瞻强调，“对涉及民生且备受关注的数据，要进一步提高统计的科学性、准确性，不断满足人民群众日益增长的数据信息需求”。据报道，这位国家统计局长当时就宣布，2008年“将启动房价和CPI等关键数据统计改革”。

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可是，人们还没有等到国家统计局的房价等民生统计数据改革，2008年的5月，这项改革的倡导者谢伏瞻就调任国务院研究室主任。房价、CPI等“敏感关键的”民生数据改革，也随着这项调令一起“消散”。从此以后，人们对国家统计局的房价涨幅的数据，也由“较真”而日益“麻木”。

那么，为什么一个引发中国最高层在一个多月时间连发数道“令箭”的“过快上涨”的数据，到了国家统计局的“统计体系”中，就可以变得如此“和谐稳定”，以至于原国家统计局长都“痛下决心”非改不可呢？

按照统计学的基本原则，进行统计比较的基本前提，必须使其建立在“同质可比”的基础上。比如在统计房价的涨跌时，要保证统计数据基本的真实可信，就必须在采用同一地段、同一楼盘，甚至细化到同一楼层、同一朝向的房屋，作为在一定时间内的房屋价格变化比较的依据，然后在此基础上加权平均，最后才能得出全面、客观、真实的房价统计结果。这也是前几年统计局人士向社会释疑房价涨幅时的官方解答。但为什么在2009年，全国70个大中城市几乎每个楼盘、每个区域的房价都暴涨了百分之几十的情况下，国家统计局统计出来的这些城市的房价同比增幅却“奇迹般”的只有9.1%呢？

在解析这些问题之前，人们首先还得了解房价涨幅数据背后的利益格局。房价涨幅之所以在今天成为“极为敏感”的数据，是因为它的高低，不仅关系到国家、尤其是相关部门和地方政府对现有政府调控政策优劣、行政执行力好坏的评价，而且还可能直接导致国家新的房地产和住房政策的出台，使房地产市场“官商合谋”的土地财政和房地产暴利，面临新的洗牌。在这样的背景和利益驱使下，房价涨幅统计上的“被调控”就不可避免的成了一种“必然”。那么，如何才能做到这些呢？

“被调控”的手法之一，就是“郊县房屋城市化”。用不可比的“平均算法”大大拉低城市房价涨幅。据介绍，国外在统计一个城市或地方的房价时，很多都是用市中心的半径地段或传统城市区域来做统计比较的。据介绍，日本东京都就分别以15公里、20公里和30的公里范围，区别公布不同区域的房价。而在我国，一些城市虽然也根据离市中心的远近划分为多级地段，但在公布房价的时候，从来都是以一个城市为单位进行统计。而随着市区（主城区）可供开发住房的土地越来越少，大部分新建的商品住房都是建在新城区（也就是过去的郊区县）。有的大城市主城区内一年新建的商品住房，甚至连该市全年供应的新建商品住房的10％都不到。由于主城区内的新建的商品住房呈现年年递减之势，所以不仅一个城市的房价越来越像该市的“新城区”房价，而且“全市的房价涨幅”也因为“平均算法”被拉下了许多；

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“被调控”的手法之二，用“新建住宅销售价格变化”，取代“居民住房实际价格涨幅”。在一般人正常的思维中，认为讲房价涨跌，就是指城市中全部现有的住房价格变动的情况。但实际上，统计局的房价涨跌统计并非如此。统计局所统计的居民住房房价的涨跌，主要是指“新建住宅销售”，以及本年度买卖出去的其他房屋，但这并不包括没有参加交易的海量的居民现在居住的存量房屋的实际涨幅。前面我们已经说过，随着时间的推移，越来越多的“新建住宅”被建造在越来越远的城郊结合部。如果只把这些市场销售出去的“新建住宅”列入房价统计体系，而对占了整个城市95%左右的原有存量住房“忽略不计”，并以此“稀释”成全市的“房价统计”，这样的房价统计不失真才是怪事。比如说，上海的内环内哪怕房屋暴涨了50％，但由于该地段的房屋买卖很少，或者其占全市房屋买卖总成交量的比例很小，那么这样的“升值”就基本上很难反映在统计局的“房屋销售价格”的涨幅上。这也是统计“调控”房价的基本手法；

“被调控”的手法之三，把“非市场”的“特权房”和“特殊房”掺和到市场的房价之中，以达到降低正常市场房价涨幅的用心。从国家统计局的“2009年全国房地产市场运行情况”中可以看到，2009年，全国房地产开发企业“住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%”。但是，如果你从国家统计局网站上的中国统计年鉴上，找一下“各地区城镇施工、竣工房屋建筑面积和价值”，你就会发现，早在2007年，我国城镇住宅的竣工面积，就已经高达了6.882亿平方米。有人或许会奇怪，为什么这两年房地产大发展，我国城镇的住宅竣工面积反而下降了呢？其实，中国的统计部门在这个中间，故意隐瞒了一个基本的事实，这就是虽然我国早在1998年就取消了福利分房，但在中国的城市社会中，依然还存在大量的“非房地产市场供应的”居民住房。也就是说，中国城市的住房供应模式，到现在还存在者“不能见人”的“双轨制”。那么，这些“绕过”房地产市场的“特权房”和“特殊房”究竟有多少，占了整个城镇住房供应的比例又有多大呢？让我们抽丝剥茧，找出真相。

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在国家统计局的网站中，每年一度的“中国统计年鉴”的“最新数据”，还是2007年的。不过人们只能找到房地产开发企业2007年所有的“竣工房屋面积”，但没有住宅的具体数据。但是，从国家统计局2009年2月公布的“2008年国民经济和社会发展统计公报”中（统计年报）中，在“2008年房地产开发和销售主要指标完成情况”一览表，人们可以找到房地产企业当年的住宅竣工面积为47750万平方米，比上年减少4.2%。推算一下可知道，2007年的数据就应该是49755.5平方米（4.976亿平方米）。这个数字告诉我们，由“房地产开发企业”提供的“房地产市场”上住宅的竣工面积，只占到全国城镇当年竣工的住宅房屋的72.3%。这个数据表明，在取消福利分房十年后，全国还有27.7%的新竣工住宅，成了为特殊利益集团服务的“特权房”和其他“特殊房”，其总量更是高达1.906亿平方米（相当于当年房地产开发企业竣工的住宅总量的38.3%）。更使人“愤愤不平”的是，这些“让领导满意和高兴”的“特殊房”和其他“特殊房”，长年变化不大的房价，竟然也扮演了“拉低”房价涨幅的“重要角色”；

“被调控”的手法之四，让房地产利益链最大得益者的开发商，“担当起”决定房价数据的“主角”。可能一般的人再也想象不到，房价涨幅的“统计表格”如何填，填多少，主动权掌握在开发商手里。如果不是统计局内部的专业人士告知，笔者也难以置信，但这据说就是房价统计上的“行规”。统计局采集房价数据的样本，大多数都是由开发商来“填表”。而中国开发商在“做帐”上的“能耐”人所共知，一个房地产公司有多套账本在业内外也早已不是什么秘密。特别是当房价和利润的高低，可能直接关系到纳税多少的时候，直接关系到开发商特殊集团的“可持续暴富”利益之时，要想叫开发商规规矩矩的添上真实的房价数据，就好像让开发商给自己套上“上吊”的绳索。尤其是在国家重申要征收土地增值税之时，要开发商把真实的房价水平和涨幅自己填报到统计局的表格中，就相当于要自己为国家税收上掏出更多的“真金白银”。这些显然是那些“习惯于”偷税漏税、甚至在个人所得税上也要“赖”上一把的开发商所“难以接受的”的。但恰恰是开发商如此的“癖性”，成了官方房市上制造“和谐数据”的得力干将；

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“被调控”的手法之五，就是用行政的“权力之杖”，直接干预房价涨幅的“确定”和公布。由于一些真实的房价数据“过于敏感”，目前有越来越多这方面的数据成了领导的“内参”。社会公众所能“看得见”的房价方面公布出来的统计数据，是经过有关部门“精心挑选”、甚至是“加工”后的产物。尤其是当房价涨幅的数据，直接成为官员行政作为考察的重要指标时，房价涨幅的高低就不可避免的成为“相关利益者”博弈的“关键数据”。在中国，相当多地方的统计局官员按照“上级领导”的意愿“修正数据”早已是公开的秘密。有几个被书记市长提拔起来的地方统计局长，敢于和自己的“恩人”较真，维护“统计的严肃性”呢！

正是借着以上种种的“调控”手段，中国的统计部门“创下”了一个个统计史上的新记录，：“和谐的房价”因此而生。

统计的生命在于真实。毕竟，虽然可以“统计”出“和谐的数据”，但没人可以提供出“和谐的住房”。听真话，是共和国总理的要求，说真话，是公民社会人民权利的呼唤。“敬畏统计”，还得先从权威部门的真实统计开始。
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