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房地产居间常见问题(四)
来源:龙云天律师
发布时间:2012-09-26
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      在房屋买卖居间过程中,经常会出现“跳单”的现象,即房屋买方在通过居间方的居间行为认识房屋卖方以后,绕过居间方,私下与房屋卖方签订《买卖合约》,从而避免支付居间报酬。居间方为了避免此类现象的发生,一般都会要求房屋买方与之签订 “看房确认书”或者“求购确认书”等类似文件,并在确认书中约定“自看房之日起后若干时间内,买方或买方委托他人或于买方有关联的人利用居间方提供的信息、机会等条件但未通过居间方与卖方达成交易,需要向居间方支付违约金”。这些确认书的效力如何?是否属于《合同法》所规定的格式条款排除情形?首先,确认书在看房前作为居间方必定是已经告知过房屋买方且看房确认书必须经过房屋买方的签字确认。在这个过程中,应当视为房屋买方已经做出意思表示,同意接受该确认书的约束,双方意思表达真实有效,对双方均有约束力。其次,从目前情形来看,中介市场已经是一个充分竞争的市场,其中并不存在垄断或者其他利用市场支配地位进而强迫交易主体接受交易的情形,那么在这种情况下不应当存在《合同法》关于格式条款排除的情形。而在中介实践中,大量的房源并不是由一家中介公司进行代理,往往是多家中介公司进行信息共享。那么在此情况下作为房屋买方,如果与一家公司签订了看房确认书,后又通过另外一家信息共享的中介公司最终与房屋卖方达成交易的情况下,应当如何判定?案例A:陶某通过房屋中介B公司认识房屋卖方李某后,私下与李某直接签订买卖合同,后B公司将陶某诉至法院,要求其承担“求购确认书”中约定的违约金1.65万元。法院判定,对于陶某与B公司签订的“确认书”效力问题,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。但由于陶某是否存在“跳单”的问题,关键是在于陶某是否利用了B公司所提供的机会、信息从而达成交易,如果陶某利用了B公司所提供的上述信息从而与卖方达成交易,则应当认定为违约行为,承担违约责任。但作为消费者而言,买方有权利在众多中介中选择报价低、信誉好的中介公司进行交易,作为原告的B公司无法证明陶某是利用其所提供的上述信息而与李某达成交易,并不存在违约情形,因此对于B公司要求陶某承担违约金的诉讼请求不予支持。从该案作为最高院案例公报典型案例的发布来看,实际上确认了“确认书”在法律上的性质,即并不属于合同法所规定的格式条款排除的情形,但是同样在该案中也确定了作为委托人的消费者而言,有权选择利用哪个居间方所提供的信息来选择、进行交易,如果并未利用该居间方所提供的信息来选择的话,则并不属于违约情形无需承担违约责任。为了防止此类情形出现,居间方往往还采取与房屋买方或者房屋卖方签订“独家代理协议”的方式,对买方的购买要求或者卖方的出售要求进行独家代理。这个“独家代理”协议的效力如何认定?实践中争议较大,有认为独家代理协议属于格式条款排除的范围,不应当认定有效,也有的认为独立代理协议属于市场主体的自身选择,应当遵守“契约自由”,作为法律不应当过干预。对以上不同看法,笔者同意后一种看法。作为上层建筑的法律是为经济基础所决定,服务于经济基础,倘若抛开经济基础那么法律的存在即成了“空中楼阁”。从民商事立法来看,尤为如此,法律不应当过多去干预市场自身可以调整的范围。那么回到中介市场来看,作为中介方而言,其之所以能与交易一方达成“独家代理协议”,交易方必定获取了相应的利益回报,否则作为任何一个成熟的市场主体而言,不会轻易放弃自身的权利。除非在缔结“独家代理协议”的过程中存在欺诈、误导、胁迫等情况,否则法律不应当轻易否定“独家代理协议”的效力。从《合同法》的角度来看,之所以规定格式条款的排除情形,是因为在市场中存在交易一方凭借其经济实力或者其他优势地位使得双方签订的合同中存在权利义务不对等、显失公平的情形,所以法律应当对此情况予以纠正、规范。
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