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靳双权律师

  靳双权,资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长,说房网特邀讲师.. [详情]

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办案心得

一房多卖所产生的法律问题

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2015年01月29日

内容简介:在房屋市场价格不断上涨的背景下,“一房数卖”的情形仍然难以避免。所谓所谓“一房数卖”,是指出卖人针对同一房屋先后与多个买受人签订多份买卖合同,将房屋分别出售给数个买受人的行为。当房地产交易价格波动较大,出卖人受到房价上涨的诱惑时,此种情况并不少见。下文为靳律师代理的真实案例并提出“一房数卖”的处理原则,希望对大家就“一房数卖”问题的解决能够提供必要的帮助。
案情介绍:
王XX诉称:2012年9月20日,我与李X签订房屋买卖合同,约定购买李X所有的位于丰台区莲花池xx房屋。合同签订后,我依约向李X支付定金100000元。但李X却未依约为我办理房屋过户手续,于是,我经多次与其协商未果,决定到法院起诉李X,要求他继续履行合同为我办理丰台区莲花池西xx房屋的过户手续。
因为双方签订了房屋买卖合同,而且是李X没有依约为我办理过户手续,所以,我觉得我一定是可以胜诉的,但是法院最后确向我释明让我更改诉讼请求,我思索好久,觉得还是找个专业律师为我获取我的利益。我咨询了多家律师事务所,最后找到了房产诉讼专家靳双权律师为我代理该案,我与靳律师交谈的非常愉快,我简单和他叙述了一下我的事情,他就帮我很快的分析了整件事情的利弊,最后,我方更改了诉讼请求,要求对方退还定金,并承担相依的违约责任,赔偿我方损失。
审理情况:
被告李X辩称1.原告未能按时交纳相关税费,违约在先,因此我将诉争房屋另行出售给案外人姜文;2.诉争房屋已经实际交付给姜文,姜文并已经入住房屋而且已经将房屋进行了装修,故不同意原告的诉讼请求。
在庭审过程中,我方提交了:
证据一、2012年9月20日,原告、被告、北京xx房地产经纪有限公司签订《房屋买卖经纪合同》,约定原告购买被告所有的位于丰合区莲花池xx房屋一套,房屋总价款为410万元。
证据二、银行转账凭证,证明我方已经向被告支付了购房定金。合同条款有约定,签订本合同时,原告交付被告购房定金100000元,在原告支付定金后10日内过户。如原告以银行转账方式支付购房款,合同签订当曰,原告给付被告购房款定金100000元。但被告至今未协助原告办理产权过户手续,所以被告应承担违约责任。
证据三、2012年9月29日,被告与案外人姜文另行签订《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋居间合同》各一份,证明被告将诉争房屋出售给姜文,且其已经占有、使用了诉争房屋并对该房屋进行了装修。
判决结果:
法院认为:原告与被告签订的《房屋买卖经纪合同》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,双方均应依约履行。现被告在双方合同存续期间,将房屋另行出售给他人,显属违约,理应承担违约责任并且赔偿原告方相应的损失。因而,本院支持原告方的全部诉讼请求。
专业房产律师靳双权评析本案:
本案是“二房数卖”的典型案例”。“一房数卖”,既涉及债权的平等性与物权的排他性,又涉及合同法与物权法。本文拟从物权变动原则与债权平等性相结合的角度出发,结合本案案情,对“一房数卖”问题予以粗浅分析,探讨在“二房数卖”情形下多份买卖合同履行问题的处理原则。
(一)、确定房屋买卖合同的法律效力
在本案中,李X以同一争议房屋为标的物先后与王XX及案外人姜文签订了两份房屋买卖合同。现王XX要求对方承担违约责任,并赔偿损失。先需要确定上述两份合同的法律效力。
本文认为,在多份房屋买卖合同同时存在的情形下,如不存在《合同法》规定的无效情形时,应对多份合同的效力同时予以认可。经审査,上述两份合同均不存在法定合同无效情形,所以法院亦认可两份合同的效力。
有些人主张,“一房数卖”情形下只应认可最先签订之房屋买卖合同的效力,理由是合同签订后,出卖人事实上经无权处分房屋或者出卖人及后手买受人存在恶意串通的情形,符合《合同法》规定的合同无效情形之规定。
首先,这种观点混淆了以物权变动为目的的合同与物权变动本身。买受人依据房屋买卖合同享有的是债权请求权,其指向的是出卖人交付房屋、协助转移登记等行为,而非房屋本身。依据我国《物权法》的规定、物权变动法律效果的发生是基于生效的债权合同与交付或登记行为的结合。具体到房屋买卖问题上,在买卖合同合法有效的情况下,还需要通过登记的公示方法,才能够引起房屋所有权的变动。故,在合同签订后至办理过户登 记前,出卖人并未丧失争议房屋的处分权。
其次,依据债权平等性原则,任何一个买受人在办理过户登记手续前都不能取得优先于其他买受人的权利,至于其买卖合同成立的时间先后则在所不问。后手买受人与出卖人签订以同一房屋为标的物的买卖合同,其行为本身并不对先手买受人的债权造成损害。这一点显然也不符合《合同法》规定中“损害第三人利益”的客观要件。
(二)、“一房数卖”的处理原则
房屋属特定物而非种类物,当以同一房屋为标的物的多份买卖合同均有效时,最终也只有一个买受人能够取得该房屋的所有权。未能取得房屋所有权的买受人只能向出卖人主张违约责任的承担。因此解决“一房数卖”问题的关键就在于,如何确定多份买卖合同继续履行的优先性。
(三)如果争议房屋均未由任一买受人办理房屋所有权转移登记,且未有任一买受人合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及占房款的比例、是否办理了网签合同成立的先后等因素酌情确定继续履行哪份合同。




 
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