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靳双权律师

  靳双权,资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长,说房网特邀讲师.. [详情]

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办案心得

一起“借名买房”案件

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2015年01月08日

在日常生活中一方以另一方的名义购买房屋的情况很常见,一般发生在亲属、朋友或者同事之间,因顾忌面子的问题很多人都没有签订协议。

北京市回龙观和天通苑地区是两大经济适用房地区,很多购房者都有过轮流排队的购房经历,而如今,取而代之的是因房屋归属及腾退纠纷而对簿公堂。昌平法院2010年至2013年审结的203件经适房案件中,其中48件属于借名买房纠纷,即不具备购买经济适用房条件的人借他人指标买房的情况。在天通苑、回龙观地区的经适房纠纷中,这种纠纷虽然比例非常小,但是适用的法律依据不甚明朗。

靳双权律师办理过很多借名买房纠纷案件,现将办案过程中总结的经验介绍给您,希望对您有所帮助。现以我办理过的比较复杂的一起案件为例展开介绍:2004年张xx向北京市昌平区建设委员会申请购买经济适用房获得批准,同年227日其与北京xx房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》约定张xx购买位于北京市昌平区东小口镇天通西苑三区一套房屋,总价款510000元。该房屋性质是经济适用房,由王xx和李xx代为支付了房屋价款,其母亲赵xx一直居住在该房屋内。后因为房价上涨,双方就房屋所有权问题发生纠纷。

张xx于2008年将王xx、李xx和赵xx诉至北京市昌平区人民法院,要求三被告返还房屋,此案经法院审理后,经一审判决驳回张xx的诉讼请求,后张xx不服判决结果,又诉至北京市第一中级人民法院,该中院作出了维持原判的判决。张xx又到北京市高级人民法院申请再审审理,再次被驳回再审申请。

张xx在见了三十多家律师事务所后,在被告知案件已经终结,无力回天的情况下,张xx通过网络找到了靳双权律师,靳律师组织团队进行研究讨论,提出诉讼方案。靳律师的专业能力和认真严谨的工作作风打动了张xx,张xx委托了靳律师代理。靳双权律师先是以经济适用房转让合同纠纷立案,后又邀请法院领导以学术交流的方式研讨,最终确认调整方案,先以所有权确认纠纷立案,然后再打物权保护。我方的诉讼请求为要求法院确认张xx为房屋所有权人。在庭审过程中,我方充分阐述了的确权观点,并且提出法律依据,请求法院支持我方的诉讼请求。经一审、二审判决均得到法院支持。之后,我又代表张xx再次于2013年起诉王xx、张xx和李xx要求其返还原物,腾退该房屋。三被告也自知胜算不大,就于当庭作出反诉称,一、要求张xx返还购房本金510000元及相关手续费。二、要求张xx赔偿涉案房屋增值损失和装修损失(以评估结果为准)。

靳律师向法院陈述:经济适用住房是政府提供政策优惠,具有保障性质的政策性商品住房,国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制,其购买人必须满足国家规定的条件,购买资格具有专属性。本案涉案房屋系经济适用住房,登记在原告名下,原告与三被告无书面约定,虽然涉案房屋由xx欣和李xx出资,且一直由三被告占有使用,且购房票据及原始产权证书的持有人均为王xx,但是,该约定违反了国家相关政策的规定,应为无效。合同无效后,三被告应腾退房屋。

经法院审理后我方的代理意见得到了支持,法院作出了判决一、原告方返还被告购房款并给付相应的房屋增值补偿金。二、三被告于原告支付上述款项后三十日内将涉案房屋腾退后返还原告方。

靳双权律师点评:一、本案中被告虽对诉争房屋有出资的行为,但该房屋为经济适用房,经济适用房的购买人必须满足国家规定的条件。借用他人名义购买经济适用房,该行为本身违反国家政策,故出资人主张经济适用房归自己所有的诉求于法无据,法院不予支持。

二、双方即使签订了借名买房协议,但因损害了广大符合经适房资格家庭的合法权益,原则上认定借名购房协议无效。靳律师介绍,对借名买房案件,法院通常以房屋所有权证上登记的名字认定房屋的所有权人。

经济适用房纠纷24%借名买房纠纷,在借名买房的案件中,大多实际出资人和登记的所有权人即登记人间都签有协议。实际出资人由于实际占有、使用房屋,一般不会主动提起诉讼,但随着北京房价不断攀升,一些登记人希望通过诉讼拿回自己的房子。还有一种是限购政策的影响,我名下已经有了一套经济适用房,想再买房,会受到一定限制。由于北京市限购政策的实施,市民买房受到严格限制,登记人由于限购政策的限制无法另行买房,因此在这种背景下登记人只好向法院提起诉讼要求实际出资人腾退房屋。在法院审理当中,房屋产权虽然登记在登记人名下,但是产权证并不是认定房屋权属的唯一凭证,登记人有可能不是房屋的真正产权人,因此,在借名买房的情况下,起诉要求腾退房屋的,一般不会得到支持。而且大多的借名买房纠纷中,原、被告为朋友关系的8起,亲戚关系的16起,占三分之一。管辖天通苑地区的昌平东小口法庭的邵敏法官介绍,直系血亲由于亲属关系较能得到实际出资人的信任,因此该类纠纷较少。而旁系血亲和朋友,往往在巨大的经济利益的驱使下,违背了当初借名买房的约定。其实在审理当中,很多直系血亲的当事人在诉讼之初便选择了私下进行和解,原告一方选择了撤诉。出资人讨所有权 全被驳回诉讼请求。实际出资人提起的17次诉讼中,关于确认所有权的诉求均被法院驳回,有关返还购房款和赔偿损失的诉求均胜诉。

诉求腾退房屋超八成败诉,所有权登记人提起的31次诉讼中。其中,17起原告要求被告腾退房屋,但14起被法院驳回,占比82%。邵敏法官介绍,经济适用房未满5年不得出售的规定,本身就从时间上限制了纠纷的发生。邵敏法官称,随着经济适用房从2003年前后落户天通苑和回龙观地区,案件纠纷量也在近5年后逐渐显现,之后的2008年,北京市出台了新的经济适用房出售政策,从制度上完善了经适房的上市交易,因此经适房纠纷将在实施新政策5年后,逐年减少。

另外,需要指出的是由于我国现在房地产交易实行限购政策,有些买房人由于没有购房资格,想通过法院判决的方式将房屋送给买房人,绕过购买资格审核,但这种路子很难走通,法院在判决的时候,会要求买房提出符合购买资格的证据,如果没有证据,法院也不会直接判决归买房人所有。

 
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