一起房屋买卖合同纠纷案件办案心得

【案情】

2013年7月11日，原告李XX与被告赵XX签订《住房协议》，约定李XX将先期已购置的张家口市桥西区XX号某一底商（以下简称诉争房屋）出售给赵XX ，暂定价款122万，当时赵XX支付100万，余22万元待取得产权交易中心文件后，一次性支付完毕，并约定违约金20万元。

第三人张家口XX有限责任公司与第四人刘XX签订《资产转让合同》，由第三人将诉争房屋转让给第四人，价款762000元，并约定了交割、税费负担、争议处理、违约责任等条款。同时，双方还签字确认了《资产转让交割单》。刘XX系被告赵XX妹夫，其购房款762000元从赵XX支付给李XX的100万元中支出。

2014年3月10日，第三人出具《授权委托书》，明确委托原告办理诉争房屋的转移登记事宜。

2014年5月4日，原告李XX起诉被告赵XX，要求被告支付198240元购房款。

【分析】

目前的证据显示，《售房协议》是无效协议，且原被告之间并不存在真正的房屋买卖行为，第三人与第四人之间为有效的购房协议，发生了真实的房屋买卖行为，又交割完毕，现正在过户，原告无权要求被告支付房款，其诉讼请求很难得到法院支持。

【庭审】

实际上，原告李XX提供居间服务，让被告赵XX以第四人刘XX的名义从第三人张家口XX有限责任公司处购买了诉争底商。但从证据上讲，原告与被告并不存在居间合同，只有一个售房合同。如果签订一个居间合同，原告李XX的权益肯定会得到保护。

【答辩】

答辩意见

因原告李XX诉被告赵XX房屋买卖合同纠纷一案，提出答辩意见如下：

一、被告与原告于2013年7月11日签订的《售房协议》是无效协议

一方面，签订《售房协议》时，合同标的（本案诉争房屋）的所有权为张家口XX有限责任公司，原告李XX既没有取得诉争房屋的所有权，也未得到诉争房屋所有权人张家口XX有限责任公司的授权，居然作为出卖人出售他人的房屋，原告李XX应属于无权处分人，其行为属于无权处分行为。另一方面，签订协议后原告李XX并没有取得诉争房屋的所有权，且未经房屋所有权人张家口XX有限责任公司的追认（追认必须是用明显的方式）。因此，该《售房协议》是处分人在无本权的情况下处分他人财产，事后又未得到追认或取得处分权，从而侵害了他人财产权，这种情况下签订的合同属于无效合同，也就是说《售房协议》是无效合同。

被告与原告签订的《售房协议》是无效合同，根据《合同法》第56条之规定“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。”，在《售房协议》签订后，被告已经支付给原告李XX100万元人民币，在合同无效的情况下，这100万元应当返还给被告赵XX。对于这100万元，被告拟另行起诉，要求原告归还。

同时，合同无效，那么合同中条款也是无效的（除争议解决条款外），自始没有法律约束力，双方不必遵照执行。

二、原、被告之间并不存在真正的房屋买卖行为

所有权人张家口XX有限责任公司将本案诉争房屋销售给第三人刘XX，双方签订了《资产转让合同》，真正的售房人是张家口XX有限责任公司（并非原告李XX），且已经将该房屋交付购房人刘XX使用（见资产转让交割单，并非原告交付购房人刘XX使用），即使索要房款也应由所有权人张家口XX有限责任公司（真正的售房人）向购买人刘XX行使，被告并非真正的购房人，原告也不是真正的售房人，二者并没有发生真实的房屋买卖有关系。

综上所述，由于合同无效以及原被告双方也无房屋买卖事实，因此对于原告要求被告归还所欠的198240元，既无法律依据和合同基础，人民法院应当驳回原告的诉讼请求。

二〇一四年八月七日

【结果】

原告在庭审后，提出撤诉申请，法院裁定：准予原告李XX撤回起诉。

【心得】

现实生活中，许多老百姓认为只要双方签订了合同，“白纸黑字”，就能够通过诉讼争取自己的权益，但往往忽视合同是否成立、是否生效、是否无效、是否可撤销等。本案中，原被告双方签订的《售房协议》就是一个无效合同。合同无效后，除了争议条款外，合同中其它条款都是无效的，双方不必履行。同时，《合同法》第58、59条规定了合同无效的法律后果，这种法律后果对于原告是极为不利的，迫于压力原告最终撤诉。

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