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开发商的广告及宣传资料,是“邀约”还是“邀约邀请”!

作者:徐杰 来源:找法网 更新日期:2014-08-27 16:24 浏览量:930

近期上海闸北区著名的服装批发市场,发生了一起98家商铺承租人,因合同纠纷与把开发商上海**投资发展有限公司送上被告席……

案件的起源是广大商铺租赁人对在20027—10月间与开发商的合同性质的认识不同,当初该服装市场是由于区政府为了改变马路市场而牵头并由某开发商承建的。工程完工后,市场的一、二基本售出,但由于三楼楼层较差,开发商对该楼曾采取了不同的销售手段,通过宣传资料、公司报刊、海报等形式承诺先租后买,锁定价格已付租金冲抵房款,不管市场如何变化价格不变等承诺,随后众原告与开发商签定了租赁合同,合同主要条款是开发商提供的所谓的租赁合同条款,只是在合同的后面约定了购方的价格、购买方式等部分购买条款。

由于案件涉及面广,案情复杂,当事人人数众多。本律师受部分原告(众商铺承租人)委托,对案件进行了周密的策划,调取了有利的证据、走访了有关证人,在取得第一手证据后,与其他代理人及时沟通,案件随诉至法院,主张商铺的购买权。

庭审中被告,对合同的性质提出质疑,认为双方签定的合同是纯粹的租赁合同,而合同中的购买条款是法定的有先购买权,但开发商现在不准备出售,所以原告们不享有。宣传资料及海报是广告(邀约邀请),是开发商的一商业销售手段,建议法庭驳回诉求。

众原告代理人认为,尽管双方签定的是名为商铺租赁合同,但实际上是一商铺租售合同,合同具有销售的基本特征,购买价格、计算方式等,而且开发商的宣传资料、公司报刊、海报等有着更明确约定,与合同一起可以构成一完整的销售合同,而且众商户也是看到宣传后决定购买的,另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(第3条的规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。)可以看出被告的宣传资料是邀约,是合同的组成部分,所以开发商要承担出售商铺的责任......

该案在上海法律界也掀起不小的争议,沪上各大媒体也争相报道转载。

该案先后经过闸北区人民法院一审及上海市第二中级人民法院多次开庭审理,被告也先后多次更换代理人,并从北京聘请知名教授担任二审代理人,案件最终判决确认:原告98户小业主与被告签定的“租赁合同”具有买卖合同的性质,开发商的广告及宣传资料是众原告认可并最终签定合同的基础,且被告开发商在以后的行为中也没有明确告之原告无权主张系争商铺的购买权,没有尽到善良出租人的义务,原告基于合同的理解要买商铺的请求应当支持。但由于双方在签定合同时均具有一定过失,现在系争商铺因涨价所的利益不能有一方全部占有 ,而应根据公平原则双方分享,所以遂判决被告应当将商铺在二审判决生效后30日内卖与原告,但在原价基础上40%(根据现在评估价确定该商铺现价),合同已付租金及押金从房款中扣除。

从而该案划上一个句号,众业主的利益得到了法律维护,但原告由于自己对合同的认识过失,也承担了相应的责任。

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