仅公摊面积增加，买房人应否补交房款？

1、裁判书字号：上海市浦东新区人民法院（2010）浦民一（民）初字第1924号民事判决书。

2、案由：商品房预售合同纠纷。

3、当事人：

原告：朱某强、刘某、朱某杭、朱某依。

被告：上海DD置业发展有限公司（以上简称DD公司）。

【基本案情】

2006年8月，原告朱某强、刘某、朱某杭、朱某依（乙方）与被告DD公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定原告向被告购买上海市浦东新区巨野路的房屋（以下简称系争房屋）一套，暂测建筑面积为151.01平方米，其中套内建筑面积（以下简称套内面积）126.96平方米，公用分摊建筑面积（以下简称公摊面积）24.05平方米，房屋单价为每平方米人民币11125.09元，总价为1680000元。同时，《预售合同》第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%（包括3%），不向乙方收取超过部分的房价款。2007年12月交房时，系争房屋实测面积为159.06平方米，其中套内面积为126.60平方米，公摊面积为32.46平方米，被告以建筑面积增加为由要求原告补交购房款50400元，为此被告向原告共计收取了房款1730400元。原告认为被告收取面积增加的房款于法无据，亦与合同约定不符，同时认为被告应退还套内面积减少0.36平方米的房款4005.03元。故于2010年1月4日原告提起诉讼要求：1、判令被告返还补交的购房款50400元及利息（以50400元为基数，按中国人民银行同期存款利率计，自2007年12月26日起算至生效判决书规定之履行期限届满之日止）；2、判令被告返还原告因套内面积减少的购房款4005.03元。

【法院裁判要旨】

上海市浦东新区人民法院认为：《预售合同》在特别告知部分对转让办法的相关规定已予以明示，虽然该特别告知本身并非当事人约定的合同条款，但其刊载于《预售合同》之醒目位置，合同双方均知晓其具体内容，故转让办法应当适用。因公摊面积增加，实际使用面积减少，仍要求购房人支付总建筑面积增加产生的差价款，不合理。

上海市浦东新区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：

一、被告上海DD置业发展有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告朱某强、刘某、朱某杭、朱某依房款50400元及利息（以50400元为基数，按中国人民银行同期存款利率计，自2007年12月26日起算至实际返还日止）；

二、被告上海DD置业发展有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告朱某强、刘某、朱某杭、朱某依实测套内建筑面积减少的相应房款4005.03元。

简评：本案判决购房者不必就公摊面积增加部分多交房款，而就套内面积减少部分要求开发商返还相应房款，这样的判决将面积误差的风险转移到开发商头上，保证了购房者的得房率，可谓公正。理由如下：第一、司法解释确定3%的误差范围，是根据建筑施工技术条件及预售条件确定的。从目前商品房预售条件看，多层房屋的预售要求其建筑结构封顶，小高层、高层房屋的预售要求主体施工达到总楼层的2/3，加上建筑施工技术水平的发展，实际测量误差达到1%已算很多，如果仍然采纳3%的误差标准，反倒可能给开发商提供虚假宣传的机会，蕴含道德风险。第二、开发商与购房者信息不对称，在整个房屋建造、销售过程中，购房者对建筑面积是无法控制的，因此将误差造成的经济风险交由购房者承担不公平，而将这一风险交由开发商承担，则可以促使其不断改进施工技术。第三、套内面积的使用价值要大于公摊面积，增加公摊面积可能降低房屋的得房率，如果要求购房者为此多支付房款，无疑增加了购房者的负担，不公平。第四、如购房者将来出售该房屋，但影响二手房价格的因素很多，建筑面积只是一个参考，且很少有业主严格按照房屋单价乘以建筑面积的方式确定二手房价格，因此认为购房者将房屋转售他人时，会就增加的公摊面积部分获取不当得利的说法也不能成立。