房屋产权登记与出资人不一致导致的纠纷

一、案件基本情况

原告：杨某
被告：黄某
2007年6月23日，被告与某地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》后，由原告保留和房屋购买的所有合同原件，并支付了首付款、每月的按揭款至今，房产证上所写名字为被告所有。后，原告要求被告过户房屋，由此引起纠纷，诉至法院。

二、法律意见评析

从民事合同相对性法律关系分析，涉案房屋买方主体和款项支付主体是本案被告黄某而非原告杨某是毋庸置疑的。

（一）被告黄某是涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》相对方，买方主体为黄某，并不涉及到原告主体身份。被告在买方签字后亲自签下了自己的名字，且留了自己的联系方式。涉案房屋的购房人是被告，房屋款项的支付主体毫无疑问是被告。涉案房屋签订当时，原告并没有在场，是被告亲自签订了买卖合同，是被告与涉案房屋的开发商及银行之间发生的买卖关系及贷款关系，根本与原告无关。

原告付款行为只是被告黄某支付房款的来源，并不能以此改变支付义务主体和合同主体。另外，如果买卖合同相对方的黄某不履行付款义务，合同相对方的开发商只能追究被告黄某的责任，不会追求合同之外的原告杨某的合同责任。

（二）原告款项的支付是替被告支付的，她们之间实际上是一种委托代理关系，这种委托关系是基于她们之间债的抵消还是其他，都不是本案处理的范围。可以从以下事实得以印证：

首付款收据以及按揭款项中，付款人身份是被告，付款人主体是被告更是不争的事实，并不没有任何证据资料显示，原告是实际支付主体身份，从法律关系上讲，是被告在履行与开发商及银行之间的首付款和按揭款义务，义务履行主体是被告不是原告。

所以，虽然被告实际支付了上述款项，那也是被告替原告在支付上述款项，被告款项的支付行为，是被告与原告之间的内部关系，涉案房屋的买卖关系中只涉及到开发商与被告，涉案房屋的按揭抵押中，也只能涉及到银行与被告及担保人开发商。

原告以隐名代理之法律关系主张涉案房屋产权是不成立。

（一）隐名代理关系缺乏证据支持。

被告所主张的，原告与被告在购房中是隐名代理关系的事实并没有任何证据证实，比如原告与被告之间的委托代理关系的证据资料。原告以替代付款行为证据和其他旁证，来证明她们之间的隐名代理关系，显然属于主观上的推测和臆断。

原告证实的唯一事实是原告交付了首付款及按揭款项，但其付款行为是替被告进行的，并不能推翻实际的支付主体是被告和实际的合同买方人是被告这一不变的事实。

相反，本案所有证据资料均证实了：涉案房屋买方主体是被告，支付义务主体是被告，产权登记也是被告这样的事实，这些证据才真正形成证据锁链，印证了：涉案房屋产权归属被告的事实。

（二）假如原、被告之间真的存在隐名代理法律关系（实际上并不存在此法律关系），因原告同意产权办理在被告名下，且产权已实际登记在了被告名下，那么这一事实视为原告对其房屋产权的放弃。

假如被告受原告之委托代理其购买涉案房屋，这种隐名代理也仅限于被告代理原告的对涉案房屋的购买行为。作为委托方的原告，其委托的结果就是将涉案产权办理在自己的名下，但产权最终办理在了被告的名下，此行为应视为原告对涉案房屋产权的放弃，理由如下：

根据《合同法》第四百零四条之规定，“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”在本案中，受托人处理委托人原告杨某的购房事务的结果，本应在涉案房屋买卖合同双方已履行完付款及交付义务后，委托事务的取得的财产，即房屋产权办理在原告名下，但原告并没有按照法律关于隐名代理的规定，披露其与被告的委托代理关系，而是要求办理在被告名下，且被告当庭陈述，办理在被告名下是原告同意的。（至于说一年后再过户的说法，缺乏证据支持。）原告同意办理将涉案房屋产权办理在被告名下及物权已登记为被告名字的行为，充分说明，原告自愿将房屋产权归属于被告，自愿将委托结果取得的财产归属被告所有。

从物权法律关系分析，房屋产权以登记为准，物权的主体也就是涉案房屋产权主体只能是本案被告黄某而非原告杨某。

（一）不管从涉案房屋的登记薄登记为被告黄某还是从涉案房屋的权属证书登记为黄某来看，涉案房屋产权属于黄某而非原告杨某。法律依据：

《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十六条　不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

（二）如果对涉案房屋产权确认为原告所有，其前提是，涉案房屋登记错误或被撤销，但综合整个案件证据资料，都没有导致涉案房屋登记错误或被撤销的理由或证据。

（1）如果真的存在隐名代理法律关系，因作为委托人的原告或作为受托人的被告都没有向涉案房屋买卖合同相对方即开发商披露其代理关系，买卖合同只能约束合同的直接签订方即被告；

（2）在委托代理关系结束后，原、被告双方也没有向涉案房屋合同相对方的开发商披露代理行为，产权登记在真正签订买卖合同的主体名下是正确的。

（3）对涉案房屋产权的登记，即涉及到委托代理结果，即，委托财产的取得，即对涉案房屋进行登记，但原、被告双方仍然同意登记在被告名下，也就是说，即使她们之间真的存在委托代理关系，但对委托财产的处理上，双一致同意，财产归属被告所有（物权设立以登记为准）。

从证据的证明力及证明内容分析，被告举示的证据及证据的证明力明显高于原告，法院应予以采信。

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条之规定，国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证； 直接证据的证明力一般大于间接证据。

从本案原、被告提供的证据来看，能够证明被告享有涉案房屋产权的有：不动产登记薄、产权证，这些证据不仅是国家机关制作的，而且是能够直接证明被告享有涉案房屋产权的合法证据。

而原告所举示的交款证据及其他旁证资料，对原告主张的产权归其所有来看，属于间接证据，其证明力远远低于能够证明产权归被告所有的直接证据和国家制作的有效和有力证据。原告举出的证据不仅不能证明其主张，相反，进一步印证了产权归被告所有这一事实，比如：《买卖合同》买方系被告所签订，交款票据的名字是被告等等。

关于对为何原告交款，产权却登记为被告名字这一事实的举证责任及法律关系问题。

被告已有充分证据证明了以下事实：1、涉案房屋的买方主体身份；2、涉案房屋的买方义务履行主体；3、涉案房屋的产权登记人主体。这些事实证据足以认定，涉案房屋的实际产权人是被告这一事实。而原告的证据只能证明了：本该由被告履行的付款义务，原告替被告履行了这一事实。

至于原告为何替被告支付本该由被告支付的房屋款项，这正是原告所要提供相关依据加以证实的，即原告必须提供充分依据来证实其主张的涉案房屋隐名代理问题，不能仅凭替原告交付款项的事实就推测是一种隐名代理。

原告的上述举证责任，更不能推给被告，要求被告证实这种隐名代理的不成立，如果将由原告的举证责任推给被告无疑严重违背举证责任之法律规定，是严重错误的。