崔明霞律师亲办案例
江某房屋买卖合同纠纷上诉状
来源:崔明霞律师
发布时间:2013-06-03
浏览量:1069

民 事上 诉 状

上诉人(原审被告):江某,女,汉族,19681220日生,住扬州市名兴花园49101室。

被上诉人(原审原告):沈某,男,汉族,1976101日生,住扬州市兰苑C13208室。

被上诉人(原审被告):姚某,女,汉族,19761210日生,住扬州市兰苑C13208室。

被上诉人(原审第三人):扬州市X信息咨询有限公司,住所地扬州市盐阜东路8号。

法定代表人:熊**,董事长。

上诉人江某与被上诉人沈某、姚某、扬州市X信息咨询有限公司因房屋买卖合同纠纷一案,不服扬州市广陵区人民法院(2012)扬广新民初字第348号民事判决书的判决,现提起上诉。

上诉请求:

1、请求二审法院依法撤销广陵法院(2012)扬广新民初字第348号民事判决书的判决,依法改判或发回重审;

2、被上诉人承担本案的诉讼费用。

事实与理由:

一、江某与沈某的房屋买卖合同已经成立,原审法院认定合同不成立,显然属于事实认定错误。

2010921,被上诉人姚某以被上诉人沈某的名义与江某签订了房屋买卖合同,以90万元的总价款将本案诉争房屋名兴花园49101室出售给江某。江某按照合同约定支付了购房款,收到购房款的姚某亲自开车带江某到名兴花园的物业公司,言明房屋已经出售这一事实,并办理物业服务的交接手续。上诉人认为该房屋买卖合同已经成立并已经履行完毕。

首先,本案诉争房屋系姚某与沈某共有。暂且不谈沈某是否同意卖房,无法否定的是姚某对自己的份额是同意出售的。虽然姚某没有在合同上签署自己的名字,但她亲自书写了协议,收取了房款,交付了钥匙,甚至于办理了物业交接手续,这些足以证明姚某已经用实际行为对其名下房屋份额的买卖与江某达成了一致,双方完成了合同成立的要约和承诺的过程。

其次,至于沈某份额部分的房屋,上诉人认为双方也完成了要约和承诺。沈某与姚某是夫妻关系。姚某携带了名兴花园房屋的房产证、沈某的身份证、户口簿到X房产中介签订房屋买卖合同。最为关键的是,姚某当着江某与中介公司负责人王某的面打电话给沈某商谈卖房事宜,电话中,沈某全权委托姚某代理售房。房屋买卖是家庭中的头等大事,姚某拿着沈某的身份证件出售房屋,沈某怎么可能不知情?

签订合同后面对的直接问题就是过户,如果沈某不知情,试问,姚某怎么可能在瞒着沈某的情况下完成所有的房屋过户手续?

即使按照沈某、姚某自行说法,收取了5万元的定金。那么在房屋交易不能成功的情况下,姚某必须双倍返还。5万元的违约金可不是一笔小数目,作为精神正常的姚某怎么可能在明知会违约的情况下瞒着丈夫,随意的签个合同,再赔偿对方5万元违约金。因此,只有两种可能,一是沈某同意出售该房屋,委托姚某全权代理售房;第二就是姚某诚心骗取江某5万元定金,那姚某无疑构成诈骗罪。法院应当将案件移交公安机关侦查,依法追究其刑事责任。如果排除第二种可能,理应认定沈某对于姚某的售房行为是知情的并且是同意的。

第三,即使退一万步讲,姚某在沈某不知情的情况下以沈某的名义与江某签订房屋买卖合同,那也仅仅是合同成立后合同效力的问题。合同的成立是毫无疑问的,只不过姚某作为无权处分人,签订了一份效力待定的合同而已。

原审法院认为江某未与沈某达成房屋买卖的合意,据此认定合同未成立显然属于认定事实不清,适用法律不当。

二、江某有理由相信姚某对出售沈某份额的房屋有代理权,且江某对姚某、沈某夫妇有关房屋份额的约定不知情。

第一,姚某与沈某是夫妻关系。姚某签订房屋买卖合同时,提供了沈某的身份证、户口本以及房产证,甚至连物业装修保证金的收据都一并提供了,而且还当面打电话给沈某征求卖房事宜。在这样的情况下,江某有理由相信姚某是有权签署房屋买卖合同的。

第二,江某是文盲,是一个连小学一年级都没读过的纯朴农村妇女。对于房产证上标注的份额比例根本就不了解,更谈不上区分产权证和共有权证的区别。在签订购房合同时,中介没有跟江某提及房屋的产权份额,姚某自己亦没有讲过自己只占1%,沈某占99%,沈某不同意卖房等事项。如果姚某明确说明沈某不同意卖房,江某怎么可能去买这套房子?除非姚某当初故意隐瞒了真实的情况,以骗取江某的签字和钱财。试问,原审法院认定江某明知姚某仅有1%产权的依据何在?

第三,在原审庭审过程中,姚某一味声称沈某不知情。但其对于自己为什么瞒着沈某签订协议、收取购房款、载江某去物业办理房屋物业的交接手续、交付钥匙、水电卡给江某等等方面却无法给出一个合理的解释。江某取得房屋后,即对房屋进行装潢并入住近两年。如果沈某不知道姚某卖房,如何能够让这套面积达138平方,价值100万左右的房屋脱离自己的控制?何况两年前正是房价疯涨的时候。如果姚某、沈某夫妇真的不同意卖房,两年里,二人为什么不制止江某装修房屋、为什么不找江某索要购房款或者要求江某返还房屋?以上种种,沈某、姚某夫妇的举动合情合理的吗?要知道,沈某、姚某都是精神正常的成年人。

原审法院对于沈某、姚某夫妇的不合理举动不调查、不询问、不质疑,在判决书中对上述疑点予以回避,反而认可沈某对此不知情,显然属于认定事实不清。

三、姚某、X房产中介在此房屋买卖过程中存在严重过错,沈某的损失应由姚某和X房产中介承担。江某在此过程中是善意的,不应承担任何责任。

首先,即使姚某未经沈某同意就私自出售其夫妻两人共有房产,那也属于沈某夫妇之间的问题,江某对此完全不知情,更没有任何过错。江某是在证件齐全的情况下与姚某签署的房屋买卖合同。后又与姚某办理了房屋交接的手续。虽然房产尚未过户,但该房屋已经交付江某使用近两年。更何况沈某自己亲口承认收到江某5万元定金,如果不打算卖房,凭什么收取定金?又凭什么将房屋交付江某?

第二,X房产中介作为专业的房产中介机构理应对售房者的资格进行严格的审查。但是X中介审查资料存在过错,导致沈某遭受损失,X中介也应承担相应的责任。

何为房产中介,是为房产买卖双方达成销售和购买而建立的一个平台机构,并有为买卖双方保证安全交易的义务。多数房产买卖双方都没有足够的法律常识和购买经验,中介可以帮助双方减少法律纠纷,避免被讹骗。这是房产中介的市场功能之一。本案中江某是文盲,对于买卖房屋中间环节和法律法规的规定是一窍不通,因而她找到X房产中介公司。而姚某是高学历人才,使得江某更加信任他们。况且江某在给付房款后就取得了房屋,这种情况下她不懂得也不可能去要求沈某追认售房行为,毕竟,如果沈某不同意售房,姚某是无法将房屋交付给自己的。因此,江某在购房过程中没有任何过错,更无需承担任何责任。

四、江某已经全额支付的购房款,并且已经使用房屋近两年,即使房屋没有过户也应属于善意取得。

原审法院依职权向沈亚萍做了谈话笔录,王某陈述其已经就购房款向姚某出具了借条,也就是说,江某支付的购房款已经转化为姚某与沈亚萍之间的借贷款。虽然姚某不承认收到购房款,但如果没有收到购房款,怎么可能在长达两年的时间内既不找江某要房款,又不找中介要房屋呢?

在江某与姚某所签订的房地产买卖合同上,所有的字迹都是姚某所写。在第七项,所有的过户费、税费都由中介承担,从中也可以看出,姚某与中介的关系是十分密切的,否则凭什么在中介不收取中介费的情况下让中介承担费用。姚某还当庭陈述曾经让中介帮忙装修房屋,这更加说明中介与姚某关系密切的程度。本案姚某和沈某起诉索要房产唯一合理的解释便是,沈某夫妇正常出售房屋,取得江某90万元购房款后借予王某,而后因王某资金链断裂无法还款,沈某夫妇为避免自己遭受损失,继而将损失转嫁给江某,从而发生此次诉讼。

江某在整个交易过程中是善意的,并且支付了对价,理应善意取得该房屋。

综上所述,原审法院认定事实不清,适用法律不当,请求二审法院依法查明案件事实,依法改判或者发回重审。

                              

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律师信息
  • 律师姓名:
    崔明霞
  • 执业律所:
    江苏征远律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    13210*********143
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