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靳双权律师

  靳双权,资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长,说房网特邀讲师.. [详情]

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办案心得

点评买卖两限房产生的诉讼纠纷

作者:靳双权  来源:找法网  日期:2016年04月15日


为保护当事人隐私,本文均系化名。

一、案件介绍

刘希与宋倩系母女关系。2009717日,北京市朝阳区市政管理委员会因环境整治项目建设,拆迁了刘希在朝阳区双花园南里52号所有的房屋,刘希作为被拆迁人获得购买一套拆迁安置房屋的指标和拆迁补偿款。

宋倩想要购买上述安置房,但因为已经有了购买一套安置房的指标,不能再以自己的名义购房。因此刘希将该购房指标给了宋倩,并将获得的拆迁款中的100万元借给了宋倩用于购房。双方于201089日签订《协议书》,约定以刘希的名义购买的上述房屋归宋倩所有。

20111020日,刘希取得上述房屋所有权证书。目前宋倩占用该房屋并出租至今。刘希认为,宋倩借用刘希的名义购买上述房屋且对于房屋所有权归属于宋倩的约定,规避了关于经济保障性住房的政策。因此将宋倩诉至朝阳区法院,要求:

1. 确认双方就购买涉案房屋所签订的《协议书》无效;

2. 要求宋倩腾退并返还涉案房屋;

3. 宋倩支付自2011111日至实际腾退之日止的房屋占有使用费(每月按照3000元计算);

4. 宋倩承担鉴定费2000元。

二、庭审过程

被告宋倩辩称:双方所签协议书是在双方自愿的情况下签订的,该协议书真实合法有效。宋倩是善意取得涉案房屋并支付了合理对价,即全部房款。涉案房屋一直处于宋倩的实际控制和占用之下。双方签订的协议书没有损害任何第三方的权益,也未损害公众的利益,不满足合同法规定的无效合同的情形,也没有违反法律、行政法规的强制性规定。从维护交易安全以及家庭亲情伦理的角度出发,宋倩已实际取得该房屋的相关权益,故不同意刘希的诉讼请求。

201089日,刘希与宋倩签订《协议书》,约定:甲(即刘希)乙(即宋倩)双方就购买花园南里52号小区房屋一事,在平等自愿、协商一致的基础上达成如下协议:(一)由于甲方无资金购买朝阳区双桥康惠园小区两居室房屋一套,康惠园3号院3号楼1521室(即涉案房屋),同意由乙方出资并支付全部购房款,并约定该房屋所有权归乙方所有。(二)甲方在取得所购房屋产权证5日后,甲方以公证方式立遗嘱将所购房屋所有权留给乙方。(三)自甲方取得所购房屋产权证5日后,甲方以赠与方式将所购房屋所有权过户给乙方。

同日,刘希为宋倩出具《保证书》,内容为:由于本人无能力购买花园南里52号房屋,现由宋倩出资购买,本人放弃房屋所有权并协助办理房产证过户及相关手续,如果期间发生任何变故,本人同意将该房屋所有权全部归宋倩。

刘希名下现登记有两套房屋,一套是2003年购买的经济适用房;另一套即涉案房屋。

宋倩名下现登记有两套房屋,一套是其与丈夫1999年共同购买的经济适用房,所有权登记在宋倩与王大力名下;另一套是其以自己名义购买的安置房屋。

三、审判结果:

北京市朝阳区人民法院经审理后判决:驳回刘希的全部诉讼请求。

四、借名买房诉讼专家靳双权律师的法律分析:

北京市高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》中指出,当事人签订合同转让经济适用住房等政策性保障住房(包括经济适用房和两限房)购房指标的无效。

本案中,涉案房屋系拆迁安置用的政府保障性住房,而非一般意义上的向不特定社会公众配售的政府保障性住房。本次拆迁安置仅是按户安置,并非是按政府保障性住房的一般资格条件进行配售。

家庭成员内部在拆迁安置过程中因不愿意浪费安置用房购房资格而私下商定所有权归属的情况,并未侵犯社会不特定公众的利益,并未侵犯具备一般购买资格的社会不特定公众享受政府保障性住房公平配售的权益。依法成立的合同,自成立时生效。

综上,刘希与宋倩之间签订的《协议书》系双方真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应当依约履行义务,法院的判决事实清楚、于法有据。


 
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