商品房买卖合同（逾期办证）代理词

审判长、审判员：

我受XX诉XX集团房地产开发有限公司（原XX房地产开发有限公司）商品房买卖合同纠纷一案原告XX的委托，作为其诉讼代理人参与诉讼，现结合法庭调查的相关情况，依据事实和法律提出如下代理意见。

一、被告存在违约行为，被告未依照双方签定的《商品房买卖合同》的约定履行合同义务，迟延办理合同项下原告所购房产的《房屋所有权证》和《土地使用权证》不容争辩。

二、被告方违约的期间应为从XX年的X月1日计算至X年X月17日，违约天数为14X9天。

1、根据《商品房买卖合同》第二十条的相关约定，被告至迟应在XX年的1X月1日办理所在楼栋的权属证书，事实上被告在此期限内并未真正取得，因此从此时间开始，被告方已经出现违约行为，应当开始承担违约责任。

2、原告取得所购房屋的《房屋所有权证》的时间为X年1月11日，取得《土地使用权证》的时间为X年9月17日。那么被告的完全履行合同义务的时间是《房屋所有权证》的取得时间，还是《土地使用权证》的取得时间呢？代理人认为当然应为被告全面履行合同义务的期限，那么被告全面履行合同义务应当为办理相关房屋的两证，即《房屋所有权证》和《土地使用权证》。原告购买房屋当然是期望和必然要求取得土地、房产权属明确的房屋。因此本案中违约的期间应为从X年的1X月1日计算至2XX年X月17日，违约天数为1449天。

三、原告的诉请在法律规定的诉讼时效期间内，其诉讼请求，应得到法律保护。原告在XX5年X月14日还清银行按揭贷款之后，方才知道被告方办理改所购房屋的相关权属证书的时间非常迟延，存在严重的违约行为，根据法律规定，诉讼时效自权利人知道或应当知道权利被侵害之日起二年内行使，因此，原告的诉讼在法律规定的诉讼时效内，应予保护。

四、原告要求被告支付的违约金XX元的计算方式和依据符合法律规定，应予支持。

1、关于XX%／年〔违约年利息〕的计算方式。

（1）、X年7月6日人民银行公布的年贷款利率为6.1%，X年X月6日人民银行公布的年贷款利率为6.31%，因被告违约期间跨度时间久，故原告取X2年至X4年之间人民银行公布的贷款基准利率的平均值6.295%为基数。

（2）、原、被告在买卖合同中对逾期办理权属证书的违约责任没有明确约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”和人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“罚息利率由现行的按日万分之二点一改为在借款合同中载明的贷款利率加收30%-50%。”的相关规定。原告在确定的贷款基准利率的平均值6.295%的基础上取罚息在贷款利率上加收30%-50%的中间值40%（即6.295%+6.295%×40%=8.813%）

2、原告的诉请按（XXX0元〔购房款〕×XX9天〔迟延履行期限，约3.97年〕×8.813%／年〔违约年利息〕）=XX6元计算于法有据，应予支持。

综上所述，被告应承担未按合同约定，在约定期限内完全履行合同义务的违约责任，原告的主张因受到法律保护。

以上意见，恳请予以采纳！

此 致

XXX人民法院

诉讼代理人：

年 月 日