找法网原创 2016-11-01 00:00:00 此文已帮助过 0 位用户
近年来,土地买卖非常活跃,但实际上很多人并不了解土地买卖,不知道能不能进行土地买卖,也不清楚土地买卖的相关手续等内容。并且在土地交易中,一旦遇到土地升值或贬值比较大时,就会引发纠纷,要么是出卖方反悔,要么是买受方反悔。在土地买卖过程中发生纠纷的,有仲裁协议的可以申请仲裁,没有仲裁协议的可以起诉到法院,由法院判决。
实际上,土地买卖交易的是土地使用权。土地使用权可以通过签订转让合同进行转让,土地出让的方式包括协议、招标、拍卖、挂牌。其中,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖、挂牌方式出让。另外,土地在出让时要交土地测绘费、营业税、增值税、印花税等费用。
土地的使用权可以买卖,所有权不能,不过买卖土地使用权如果违反土地管理法规的,可能会构成刑事犯罪。那么,土地可以买卖吗?为了帮助大家更好的了解相关法律知识,找法网小编整理了相关的内容,我们一起来了解一下吧。
土地出让合同纠纷能否仲裁,应视具体情况而定。如果土地出让合同约定出现纠纷时,可以向仲裁机构申请仲裁的,那么当然可以进行仲裁。
但是如果合同中没有约定的,仲裁机构一般不会受理。
转让土地需要办理的手续如下:
1、交易双方提出申请。当事人申请办理转让手续,还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明,委托书、身份证明等资料。
2、审查。接到申请后,经办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解,凡未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,抵押、查封、出租而未通知承租人知道的,权属不清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续,并在15日内通知转让当事人。
3、现场勘察。现场勘察应与有关资料对照核实。
4、地价评估,并提供报告书。
5、填写转让审批表。
6、审批。
7、交纳有关税费。
8、登记编号。
9、土地使用权变更登记。
可以,但是宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件,缺一不可:
1、转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);
2、同一集体经济组织内部成员转让;
3、受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件;
4、转让行为征得集体组织同意;
5、宅基地使用权不得单独转让,地随房一并转让。
相关法条参考:《土地管理法》第十六条规定
土地交易需要交纳的税费,一般包括如下:
1、营业税及附加(出让方):
(1)按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。
(2)按缴纳的营业税缴纳1%的城建税和3%的教育费附加。
2、印花税和契税(双方):
(1)按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。
(2)按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。
3、土地增值税(出让方):
(1)按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额,缴纳土地增值税。
(2)规定扣除项目:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。
(3)税率的确定四档:增值额未超过扣除项目金额的50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的,税率为60%。
土地出让时需要缴纳的费用一般包括:
土地测绘费;
营业税;
城建税、教育附加费、地方附加税;
印花税;
增值税;
契税;
个人所得税。
土地买卖合同由买卖双方写的是不合法的。因为无论是集体土地还是国有土地的买卖,都应到当地国土部门登记挂牌,才能进入市场流通买卖。
未经国土部门同意,擅自对土地进行买卖的行为属违法行为。
但是土地使用权可以通过签订转让合同,依法进行转让。例如同村之间双方就可以自由签订土地使用权转让的合同。
农村土地不能由承包户自己买卖,如果承包户要转让土地的,必须经发包方(一般是村委会)同意。
但承包户可以采取转包的形式转包给他人,这种方式无需发包方同意,但承包期和相应权限不能超过承包户自己与发包方签订的承包合同。
农村集体土地一般不可以买卖,农村土地属于集体用地,所有权属于集体,因此不可以买卖,但可以在集体组织内部成员之间自由转让。
另外,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。
相关法条参考:《物权法》第五十九条;《农村土地承包法》第十二条、第十八条;《土地法》第六十三条
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