【拍卖法案例】预售契约房拍卖后不能再转让

时间:2011-04-16 09:58 我要评论
“预售契约”房拍卖后不能再转让 目前,广州市民喜欢参加拍卖会来买房,是因为拍卖房起拍价比市场一般低20%,对于同一类型的物业来说,持“预售契约”标的,其起拍价比有《房产证》的标的起拍价可能还会更低。在新政策的规定下,竞买人在拍卖场上成功竞得“预售契约”

  “预售契约”房拍卖后不能再转让

  目前,广州市民喜欢参加拍卖会来买房,是因为拍卖房起拍价比市场一般低20%,对于同一类型的物业来说,持“预售契约”标的,其起拍价比有《房产证》的标的起拍价可能还会更低。在新政策的规定下,竞买人在拍卖场上成功竞得“预售契约”房产后,如果想再转让就不行了,必须要等到该物业办妥《房产证》后才可自由买卖。一般人想通过买拍卖房浑水摸鱼为未办《房产证》的房产转名,这是行不通的。

  不交吉标的蕴藏风险 不完全产权风险最大

  “不交吉标的便宜好多啊!”光顾拍卖市场的买家经常会发现这一规律。的解,在拍卖场上,不交吉标的通常比交吉标的价格低,有的价格甚至只是后者的一半。但对“不交吉”的不理解,常常导致买家们在拍卖会中错误投资。到底什么是不交吉呢?对于不交吉标的,买家们该如何处理?

  带租约不交吉或是机会

  准确地说,“不交吉”指买受人对被执行标的有产权、无使用权。不交吉标的有2种:一种是标的带租约,目前在被使用中,租客与原房主有租赁协议在先,买家可与租客保持出租与承租的关系,定期收到租金。另一种“不交吉”是标的不带租约,但目前被原业主或其亲友经业主允许使用。

  造成不带租约的不交吉标的有三种原因:一种是回迁户问题,即开发商开发新楼盘时,将部分物业分给原居民使用,但产权一直未转给回迁户,直到其因欠债被拍卖时,产权还是属于开发公司的;一种是单位宿舍问题,即物业的产权属于原工作单位,住户已上交房改房款,但单位未将产权转给员工,而之后单位因欠费被执行,强制拍卖;还有一种是个人按揭购买物业,但无法供足房款,被强制拍卖。

  带租约的不交吉标的未必是坏事,因为可直接获得投资回报。但是,带租约不交吉标的也存在投资风险。如果该协约租金低于实际市场价格、租期过长,就会拉低买家的投资回报率。

  无租约不交吉风险较大

  无租约的不交吉标的风险最大。如现住房不愿搬迁,买家必须向法院申请再执行;法院经过调查,如核实现住房无其他住所,很可能要买家为现住房安排其他居住场所。

  拍卖会上还会出现一种特殊的“不交吉”,如“某标的1/2产权”、“某标的1/3产权”。也就是说,该物业有多个业主,被拍卖的是其中一部分产权,其他产权掌握在物业共有人手中。这种不交吉风险更大,处理也更麻烦。因为无法享受到完全产权,买下1/3的产权也无权抵押。

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