关于房地产拍卖程序的具体程序

更新时间:2014-07-16 13:46 找法网官方整理
导读:
进行拍卖就需要遵循一定的一个程序关系问题,那么在关于房地产拍卖程序的时候,就是接受拍卖委托、拍卖房地产标的确认和调查、接受委托、签定委托拍卖合同、房地产估价及底价确定等步骤,经过这些步骤的确认...

  进行拍卖就需要遵循一定的一个程序关系问题,那么在关于房地产拍卖程序的时候,就是接受拍卖委托、拍卖房地产标的确认和调查、接受委托、签定委托拍卖合同、房地产估价及底价确定等步骤,经过这些步骤的确认等等,合法正当就是成功拍卖了,下文小编与您一起详细地分析这些步骤。

  一 接受拍卖委托:如果房地产的卖方有意将房地产拍卖业务交于拍卖行,拍卖行也有意承接该拍卖业务,在卖方向受理拍卖业务的拍卖行做出明确委托之后,双方签定委托协议书。

  房地产拍卖的委托一般需提供下列有关证明文件:

  1.房地产拍卖标的的产权证;

  2.产权人身份证明或企业法人营业执照;

  3.法定代表人证明书和法人授权委托书

  4.对拍卖房地产有处分权的证明文件;

  5.产权证上标明是共有的,需出具共有证书及出具其他共有人同意出售的经过公证的委托书;

  6.拍卖房地产的详细资料,包括权属、位置、数量、面积、性质、使用年限和当前使用情况、地图等;

  7.其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件;

  8.至于私产,如果拍卖委托人是受托人,要出示房地产的权利人出具的经过公证的委托文件

  二 拍卖房地产标的确认和调查:拍卖行应对委托人提供的产权证明、有关文件批文、证明材料进行进一步核实、取证,并进行现场勘察。文件和资料核实内容主要包括:

  1. 拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致,产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致;

  2. 产权来源是否清楚,如新建、翻建,是否有规划、用地、施工管理等单位的批准文件,是否领有新证;

  3.房地产面积是否与房地产测绘部门出具报告一致;

  4.产权证中“他项权利”一栏是否存在抵押登记或租赁权登记等其他权利登记;

  5.是否有被司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件;

  6.是否有他人声明对该房地产享有权利的文件;

  7.是否有产权证丢失的记录;现持产权证是原证,还是新证;是否登报声明;

  8.是否有关于产权纠纷的记录,处理情况如何;

  9.是否在拆迁范围,在被冻结和禁止买卖的范围内;

  10.土地来源和变更情况,包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。

  三 接受委托、签定委托拍卖合同:具备接受拍卖委托条件后,应按照<拍卖法>的要求,结合所拍卖房地产标的的特点签定委托拍卖合同,对有关事项进行明确规定。一般房地产委托合同应包括以下内容:

  1.委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人;

  2.委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等;

  3.拍卖房地产的交付方式、价款的支付方式;

  4.拍卖费用条款、佣金及其支付方式;

  5.拍卖方式和期限;

  6.拍卖程序中止和终止的条件;

  7.违约责任

  8.签约日期和合同的有效期限;

  9. 拍卖底价;

  10. 其他需要约定的条款。

  四 房地产估价及底价确定:

  1:房地产估价

  具体工作如下:

  (1)选择房地产估价机构及对估价师的资格进行确认;

  (2)提出估价目的;

  (3)与评估机构签定委托评估协议,提供评估所需的资料;

  (4)与评估师一道现场看房,获取评估所需的现场资料;

  (5)评估师出具评估报告。

  2:拍卖底价和起拍价确定

  拍卖底价确定的主要依据是:

  (1)卖标的房地产估价报告。评估报告应该由具有资质和经验的房地产评估机构出具;

  (2)双方对影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素加以分析。这些因素的分析对确定房地产拍卖标的的底价、起拍价和加价幅度也是有益的;

  (3)拍卖行的经验

  (4)在与委托人共同对估价报告和各种因素进行客观、科学的分析,并在取得一致意见的基础上,确定拍卖底价和起拍价

  五 发布拍卖公告,组织接待竞买人

  公告信息内容应包括:

  (1)委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人;

  (2)拍卖的时间、地点;

  (3)拍卖房地产的基本情况:1: 委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等;2:拍卖房地产的使用、占用或租赁情况;3:产权性质

  (4)拍卖房地产转让后应交纳的税费;

  (5)竞买人的条件;

  (6)竞买保证金;

  (7)拍卖方式;

  (8)其他需要公告的事项。

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