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南京中院举行“史上首次拍卖会”

时间:2011-06-17 10:11:20 来源:互联网
南京中院举行“史上首次拍卖会” “法官”当“拍卖师”拍出4千万房产 2008年8月22日上午9点,南京市中级人民法院“史上首例”以竞买方式变卖被执行人财产的“拍卖会”,在该院第19法庭“开拍”。 等待出售的“拍品”(竞买标的物),是南京珠江路上著名的雄狮国际大厦

南京中院举行“史上首次拍卖会”
“法官”当“拍卖师”拍出4千万房产

  2008年8月22日上午9点,南京市中级人民法院“史上首例”以竞买方式变卖被执行人财产的“拍卖会”,在该院第19法庭“开拍”。
  等待出售的“拍品”(竞买标的物),是南京珠江路上著名的雄狮国际大厦的三、四楼房产,总面积超过5000平方米。报名参加竞买的两家公司,将从底价3637万余元开始举牌竞价,规则明确每次举牌加价不得少于20万元。
  在房地产业连续下行的当时,“拍卖会”却异常火爆。经过多轮角逐,房产终于顺利变卖,全部所得被用于偿还房产原主人拖欠3家银行、3家建筑公司和1000多位农民工的债务……
  两年拍卖六次全都流拍
  9点40分,“拍卖会”在法庭正式开始,阵势与拍卖行里的大不相同:“拍卖师”竟是手持法槌的威严法官,端坐审判席正中间,还有两名合议庭成员分坐两旁;房产的原主人和等待分钱的债务人也出现在现场,分别在被告席和原告席就坐;竞买人的坐席安排在旁听席的第一排,一个个不露声色却相互观察;南京中级法院的监察室、司法鉴定处的工作人员也在现场履行监督职责。
  “拍卖师”宣读规则,第一句话就是:本次组织的变卖,遵循“公开、公平、公正、价高者得”的原则……
  昨天上午,南京中院首位法官“拍卖师”许明告诉记者,法院组织这样一场“拍卖”本是无奈之举:2006年11月起,许明法官所在的南京中院执行局陆续接到6份、总标的近5000万元的执行申请,全都指向同一被执行人——南京雄狮房地产公司。其中,涉及拖欠农民工工程款的案件就有3起,千余名农民工遭拖欠490万元;此外还有3家银行总计近4000万元的到期贷款无法追回。
  承办法官查寅随即展开调查,发现雄狮国际大厦的三、四楼房产,是被执行人名下唯一可执行的财产。执行合议庭讨论后决定,对这个总面积达5000平方米的房产查封,然后委托评估、拍卖。
  2007年3月,南京两家拍卖公司受法院委托,首次对雄狮国际大厦的三、四楼进行联合拍卖,谁知竟因无一人报名而流拍。此后又连续进行了两次拍卖,尽管每次的保留价都在前次基础上打了8折,却都因无人问津而流拍。
  许明分析:“当时评估报告给出的评估价为每平方米1.4万元,总价为6731万余元。可能是总价太高,吓走了买家。此外,被拍卖的房产中,还有近百户签约经营户仍在正常经营,这用拍卖中的行话叫‘有瑕疵’,提高了拍卖的难度。”
  时间已经到了2007年底,房产市场初露“调整”端倪,尽管为了尽快变现,避免执行双方的利益损失,南京中院执行局经研究决定,换一个申请人的名义,重新启动拍卖程序。谁知结果还是一样:后三次拍卖底价一次比一次低(最后一次的保留价已经跌至3600万元),还是无一人问津。
  执行法官亲自“招商”
  拍卖变现的路似乎已经走到了尽头,按照法律规定,接下来只有一条路可以走:由法院变卖。
  法院变卖虽然有“不收佣金”这个优点,却也有非常致命的法律风险:一旦变卖不成,法院必须依法对变卖物解封。一旦解封,财产便处于失控状态,这对债权人是非常不利和凶险的。
  怎么办?为了确保变卖万无一失,许明、查寅乃至全部合议庭,做了一个“史无前例”的尝试:法官亲自打“广告”、“招商”。
  今年5月31日,南京一家媒体出现了一则醒目的特殊广告——《江苏省南京市中级人民法院变卖财产公告》,文中详细介绍了雄狮国际大厦三楼、四楼房产的面积、使用情况、变卖保留价格、应买方式等,并留下了查寅法官详细的联系方式。
  除了打广告,法官也亲自“招商”,走访雄狮内的经营户和附近的“邻居”,详细介绍情况,推荐“项目”。
  经过近1个月的“招商”,陆续有郑州宇通、华海电脑数码通讯广场、南京数码港、深圳市顺创贸易公司(雄狮内的经营户)、江苏信诚担保有限公司等5家公司报名参加变卖。
  报名人多了,法官又征求各单位意见,最终达成采用“竞价方式确定买受人”的方案。
  竞价高出底价600万元成交
  “拍卖师”继续宣读变卖规则:……三楼已招席位有56家左右商户、四楼已招席位有21家左右商户,一般租赁期为一年,最长租赁期至2011年11月17日止……买受人必须依法处理与租赁人之间的租赁等其他关系……
  许明昨天告诉记者,因为是“史上首例”、且涉及的财产数额巨大、人数众多,变卖规则也是全局乃至院领导精心起草、拟定的,内容非常细致,尽量兼顾各方利益。
  介绍完“从底价3637万余元开始举牌竞价,每次举牌加价不得少于20万元”的规则后,“拍卖师”宣布竞价开始,两家参加竞买的公司代表不约而同地举起了手(注:因为报名的公司中,最终只有两家公司缴纳了保证金,所以真正获得竞买资格的为郑州宇通集团和深圳顺创贸易公司)。
  第一轮,宇通公司占得先机,首先加价20万元,深圳公司也不示弱,立刻回应“再加20万元”。
  昨天,回忆起当时的情景,查寅法官说,一开始的节奏还比较快,一方举牌,另一方立刻举牌,每次加价都是20万元。
  转眼到了第7轮,深圳公司突然先发制人,抢先宣布一次性加价60万元。宇通公司愣了一下,似乎感觉到了对方“志在必得”的架势,便不动声色地调整了一下坐姿,然后缓缓举牌,清晰喊出“再加20万元”。
  “拍卖师”许明坦言,尽管之前观摩过不少拍卖,也明白拍卖师的节奏掌控是很重要的一环,但真的坐在上面,才知道也是一场心理的“较量”。“从喊第一次、第二次,到最后敲槌,时间间隔必须把握得恰到好处,我得根据竞买人的心理变化,而调整时间间隔,好让双方都有仔细考虑的时间。”
  身为法官“拍卖师”的许明没有想到,这一场原本以为会冷场的“拍卖会”竟然足足经过了30多轮的竞价才分出结果,“双方心里最紧张的时候,是在加价超过400万元的时候,开始不断有人走出去打电话、联系。场内的代理人也开始频频相互沟通、分析是否还要加价、加多少。我以为差不多快要结束了,可没想到,竞买价仍随着时间的推移不断提高。”
  竞价进行了1个小时,加价已经超过了600万元,当宇通公司代理人喊出“再加20万元”,使竞买总价到达4237万余元时,深圳公司停了很长时间没有应答,代理人又出去打了一通电话,回来后表态:“我们放弃”。

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