民事权利的体系是一个开放的体系，它应随着社会需要而不断发展变化。社会中市场高度发达，交易快速频繁。为适应这种客观经济活动的变化，法律更趋于保护交易安全，“买卖不破租赁”原则为古老的租赁交易提供了法律保障。人类对物的价值偏好，由原来的重视对物之实际支配转向注重物之利用价值的实现，即物能否为所有者带来收益，出现了与传统相反的现象。在今日的交易社会中，在为了获得租金的目的而将不动产租赁予他人的场合，可以看到物权之手段性和债权之目的性两个特征的合理兼容。该理念可视为债权之租赁权通过立法得以物权化，具有物权核心之直接支配权，得以对抗任何人，是租赁权由债权向物权转变之质的飞跃。光船租赁合同在当事人之间既产生债权法律关系。又产生物权法律关系。光船租赁权的法律性质应当是用益物权性质。
一、租赁权法律性质的探讨
(一)租赁权的界定。对光船租赁权的性质进行界定之前，首先要看租赁权的性质定位。租赁权是承租人一方基于租赁合同，对租赁物进行占有使用(一定情况下还可以收益)的权利。到目前为止，关于租赁权的法律性质大致形成了三种学说，即债权说、物权化之债权说、物权说。
1 债权说。该说源自罗马法。在罗马法中关于租赁权的描述是“承租人不能针对干涉其活动的第三人行诉权，而只能因出租人违反其平安无扰地享用物而对其提出诉讼”，即“买卖破除租赁”，认为租赁关系是基于租赁合同而产生的债权法律关系，承租人对租赁物使用收益的权利从属于所有权，并非如物权之直接支配标的物的独立权利，故租赁权为债权而非物权。该说因其有害于租赁关系的安定性，于承租人极为不利，现在各国理论界与实务多不采用。
2 租赁权之物权化说。该说源自德国。德国最早确立了“买卖不破租赁”的规则，赋予了租赁权一定程度上的排他效力，以至于被学术界奉为债权物权化的典范。该说认为租赁权仍属债权，但法律赋予其对抗租赁物之买受人(或者还包括抵押权人)的效力，属于物权化了的债权。该说是目前关于租赁权性质的通说，其实质仍是债权说。循此说，许多国家立法都将租赁关系列入债权编予以规定，同时又规定买卖不破租赁等特殊规则。
3 物权说。该说比债权物权化的观点走得更远，认为租赁权就属于对物支配的一种物权，是占有租赁物并对其使用收益，“支配权实为租赁权之本体”，从而主张应当赋予租赁权更完整的物权对世效力，除了对抗租赁物买受人以外，还可以对抗任意第三人，乃至于对抗物之所有人。该说在学界渊源已久，但立法上明确认可的国家不多。[page]
依笔者之见。租赁权首先当然是一种债权，是承租人依据合同所取得的财产性权利，在法律没有作另外规定的情况下，该权利与其他合同债权一样具有相对性。但如本文开篇所述，当某种法律权益具有相当的重要性，仅仅作为债权保护似嫌不足时。法律有必要强化对它的保护。他物权的发展史，实际上主要就是立法者将一些其认为重要的债权权利提升为物权权利的过程，包括传统用益物权中的地上权、永佃权、地役权、典权以及担保物权中的抵押权、质押权。莫不如此。这些权利的最初就是以单纯的债权形式在社会生活中出现的。然后才法定为物权，使权利取得更充分的保护。发展至今的租赁权，已不仅仅是单纯的债权，它的权利性质因租赁客体不同而呈现出了不同的形态。
(二)不同客体的租赁权的法律性质分化。从各国立法现状来看，动产的租赁权一般仍停留在单纯债权的形态，各国立法关于租赁权对抗力适用条件的规定都以不动产租赁为限，绝少有扩及于动产的。不动产中的土地之上历来可以依所有权人的意思设立多种用益物权，典型的包括地上权(在我国被称之为土地使用权)、永佃权(类似于我国的土地承包经营权)及地役权。以上三种典型的土地用益物权法律关系之取得，一般是有偿的。有偿，则实为土地租赁法律关系，可见土地的租赁权已经毫无阻碍地成为了用益物权。究其差异之原因。用益物权多以所有权人的意志为依据，以合同为基础，然而一旦形成则具有超出合同债权的物权效力，具有对世性。所有权人不得干涉和妨碍他物权人的权利，亦不得单方面要求承担违约责任以撤销用益物权，以保证用益物权人对物的稳定利用。那么，在何些物上得允许存在用益物权，使所有权人负有容忍义务，在立法上须慎重考量。在租赁的各种情形中，不动产的租赁，至少在大多数情形下，皆涉及基本生存保障问题，不论假设承租一方为社会经济弱者，或在契约订立与履行上处于交易的弱势，都还不算离谱，而认为动产的承租人是弱者或居于弱势，则无论如何都不符合现实。笔者认为，除了社会的稳定、公平这类的价值，物的价值之大小、物的稀缺性、物对于非所有权人的重要性、物的属性等均为考量因素。动产价值多低于不动产，且多数情况下属可替代物、消耗物，在动产上设立租赁权的情况素来不多，因此。不必将动产的租赁权升至物权的层次来加以保护。
