不动产物权的非登记取得和权利限制
最近遇到既是不动产登记的产权人，又是遗产继承人之一的人，擅自处分遗产中的不动产的一个案件，重新学习了《物权法》，感到《物权法》对非登记取得不动产物权的规定，具有非常重要的现实意义。
我国《物权法》关于不动产登记取得的规定有：
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
由上述规定确定，对不动产物权的取得，我国主要实行登记取得制，即以不动产登记的产权人为准，确定不动产物权的归属。在现实中，由于历史原因，有些户籍不在北京的人，在京以京籍朋友的名义购置不动产，以此发生的纠纷，法院是以不动产实行登记制为由，以不动产登记产权人为准，确定不动产的归属，再以实际出资人的事实，确定权利的平衡方式，一般多以产权人返还出资人的购置费用做为权利平衡的方式。从案例来看，凡是以实行登记制的不动产或动产纠纷，法院一般都以登记人为准，确认产权的归属，然后再考虑权利的平衡方式。
从法院的案例中看出，自从《物权法》实行后，对善意第三人以合同约定要求取得不动产产权的情况，有些明显变化，就是不动产登记的产权人与善意第三人经合同约定进行不动产转让，未经登记的不动产的共有人，主张转让无效的，一般都被法院驳回。如夫妻在婚姻存续期间购买的不动产，仅以夫妻一方登记为不动产产权人的，如果不动产登记的产权人擅自出让不动产给善意第三人，法院一般会认定转让成立。由此看出，不动产登记的重要性。
从上述《物权法》第九条的规定，可以看出，虽然未经登记不享有不动产物权，也有法律另行规定的特殊情况，可以不经登记就取得不动产物权。《物权法》规定有几种情况，不经登记即取得不动产物权：[page]
第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
由第二十九条的规定看出，被继承人死亡时，继承人即取得不动产的物权，虽然没有经过不动产登记。此条规定的重要现实意义在于，对于未经析产继承的不动产，虽然继承人没有登记为产权人，但是如果权利受到侵害，可以依据此条的规定请求法律保护和救济。即在权利受侵害的情况下，继承人享有相当于登记的产权人的权利。
案中，遗产为死亡的人M与在世的配偶Y的共同财产中属于M的份额，而不动产登记的产权人仅为在世的Y。Y未经M的全体继承人的同意，将全部房产，包括属于Y的份额和属于M的遗产，以房屋买卖合同的方式，转让给M的一个继承人Y乙。在办理过户时，Y乙欺骗Y说是办理房屋抵押贷款，而实际办理的是房屋买卖过户手续，没有实际支付转让对价，Y出于对Y乙的信任，没有看合同的文本内容，就在签名处签名。知道事实后，Y不承认房屋买卖过户是其真实意思表示。
M的其他继承人Y丙、Y丁对Y乙的行为不满，要求恢复Y为房屋产权人的登记，Y乙不同意。Y丙和Y丁诉至法院，要求法院确认房屋买卖合同无效。法官可能出于要达到调解的目的，对Y丙和Y丁未经登记是否有物权提出疑问，并认为Y做为登记的产权人，有权处分自己的房产，话里暗示如果判决可能对Y丙和Y丁不利，要Y丙和Y丁考虑接受法庭调解。二人学习《物权法》后，认为依据第二十九条的规定，自己做为遗产的共同共有人，有权主张权利。而且，因Y和Y乙是M的遗产继承人和遗产占有使用人，明知还有其他继承人的权利，认为Y乙不是善意第三人，不能认定Y与Y乙的房屋转让合同成立，仍然要求法院确认转让合同无效。由此感觉到，《物权法》对非登记取得不动产物权的规定的重要现实意义。
但是，非登记取得的不动产物权，可能会在权利的转让中产生纠纷造成混乱，也不能与不动产登记制的主要原则相冲突，所以，《物权法》对非登记取得不动产物权的处分权的行使做了限制性规定：
第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
也就是说，在处分未经登记取得的不动产物权时，得在登记为产权人后，才能处分。[page]
