【正文】
一、不动产登记
(一)不动产登记的概念
不动产登记是对土地、房屋等建筑物之类的不动产变动进行的一种公示方法。具体说来，所谓不动产登记，是指不动产登记行政管理机关根据申请人的申请或依职权将不动产物权设立、变更、转让和消灭等情况依法记载于其专门设置的登记簿上的行为。 [1]从登记机关的角度观察，不动产物权登记是一种行政行为，它所体现的是国家行政权力对不动产物权关系的合理干预。干预的目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 [2]依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 [3]
根据不同的标准，可以对不动产登记作出不同划分。 [4]例如，以登记管理为标准，可以将不动产物权登记分为总登记和与变动登记，总登记又叫静态登记，是不动产登记管理机关为设立、变更不动产物权证书，建立和健全不动产物权管理秩进行的全面登记;变动登记又叫动态登记，是不动产物权登记机关日常进行的就不动产物权设立、变更、转让和消灭等事项进行的登记。再如，以不动产物权登记是否依申请为标准，可以将不动产物权登记分为登记管理机关应申请人的申请进行的登记与登记机关依职权进行的登记，前者只有在申请人申请时方可启动登记程序，后者如登记机关依职权注销错误登记等。又如，以不动产物权的类型为标准，可以将不动产物权登记分为不动产所有权登记与不动产他物权登记，以不动产类型不同为标准，可以将不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿权登记、水权登记、渔权登记和林权登记等。
为了保证不动产物权变动秩序之稳定，国家对不动产实行统一登记是最好的制度安排，鉴于目前我国对不动产采取多头登记，不同的财产在不同的登记部门登记，同一财产涉及不同权利的也要在不同部门登记，我们建议，应该专门制定“不动产统一登记法”或者行政法规，具体规定统一登记的范围、登记机构和登记办法，这样有利于使不动产物权变动登记制度统一化，减少公示成本，同时也有利于公信原则的真正实施。根据《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 [5]
(二)不动产登记的法律规则
就不动产登记而言，根据《物权法》规定，应注意以下几点法律规则：
1.登记申请与办理规则[page]
我国《物权法》规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 [6]当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。 [7]登记机构收到申请材料后，应当履行的职责有：①查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;②就有关登记事项询问申请人;③如实、及时地登记有关事项;④法律、行政法规规定的其他职责。 [8]申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。 [9]登记机构不得有下列行为：要求对不动产进行评估;以年检等名义进行重复登记;超出登记职责范围的其他行为。 [10]《物权法》还规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。 [11]可见，登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利。同时，登记机构应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。
2.更正登记、异议登记和预告登记规则
(1)更正登记
更正登记是登记机构根据权利人、利害关系人的申请依法进行的变更原登记事项的登记。我国《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 [12]一般认为，登记更正后，原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分，登记更正后的权利人未追认的，不发生效力。
(2)异议登记
异议登记是登记机构在不动产登记簿记载的权利人不同意更正的情况下，根据利害关系人的申请所依法作出的登记。我国《物权法》规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以申请人请求损害赔偿。 [13]
(3)预告登记
预告登记是在当事人签定买卖房屋或者其他不动产的协议时，为保障将来实现物权，由登记机构根据其申请依法所作出的登记。 [14]我国《物权法》规定，当事人签定买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 [15]可见，预告登记是为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权要达到的目的，是在将来发生不动产物权的变动。 [16]《物权法》同时还规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 [17][page]
3.登记责任与登记费用规则
登记责任包括申请人的法律责任和登记机构的法律责任两个方面。我国《物权法》规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 [18]因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。 [19]
关于登记费用，《物权法》登记，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。 [20]
(三)不动产登记的效力
登记是不动产物权的公示方法，不动产物权依法登记后会发生相应的法律效力。关于登记的法律效果，近现代各国民事立法例主要有三种： [21]一是地券主义。根据这一主义，在初次登记不动产物权时，登记机关依一定的程序确定不动产的权利状态，制成地券。让与不动产时，当事人之间将让与契约和地券一并交给登记机关，经登记机关审查后，在登记簿上记载权利的移转。对于受让人则交付新地券或在原地券上记载权利的移转，从而使第三人能从该地券中了解不动产的权利状态。此主义是1858年澳大利亚的托伦斯所创，故称为“托伦斯主义”，为大多数英美国家所采取。二是登记要件主义。此主义以登记作为物权变动的要件，不动产物权的变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记。非经登记，不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生效力。德国法采此主义。三是登记公示主义。此主义以登记作为公示物权状态的方法，不动产物权的变动，依当事人之间的合意即产生法律效力。但是，非经登记，不能对抗第三人。法国法采此主义。
依据我国现行民事立法及相关法律法规的规定，我国不动产物权的变动，系采登记要件主义，同时以登记为不动产物权的公示方法。具体说来，根据我国《物权法》规定，不动产登记的效力包括下列几个方面：第一，关于登记发生效力的时间问题。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自登记于不动产登记簿时发生效力。 [22]第二，关于不动产登记与合同效力的关系问题。我国《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。 [23]第三，关于不动产登记簿和不动产权属证书的性质和效力问题。我国《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。 [24]不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记确有错误外，以不动产登记簿为准。 [25][page]
二、动产交付
(一)动产交付的概念
动产交付是动产物权变动的一种公示方法。所谓动产交付，是指将标的物或所有权凭证的占有移转给受让人的法律事实。因为交付就是占有的转移，故有时也被称为占有的交付。
交付具有下列法律特征： [26]第一，交付是当事人自愿的行为，或者说是当事人基于合意所履行的行为。否则，即使标的物的占有发生了转移，在法律上亦不构成交付。第二，交付是当事人依合同的约定所为的一种积极给付行为。只有依照合同约定的时间、地点等移转标的物的占有，一般才能构成法律上的交付。第三，交付使用是以标的物确定或特定为前提，或者至少说交付的本身意味着标的物已确定。因为所有权的客体只能是特定独立物，如果是非特定物，则不能认定其就是该合同项下的标的物，也就无所谓标的物的所有权从出让人移转到受让人。第四，交付是动产物权变动的公示方法。
(二)动产交付的法律规则
动产交付可以分为现实交付与观念交付两种。
1.现实交付
交付通常是指现实交付即直接占有的转移，是指动产物权的让与人将其对于动产的直接管领力现实地移转于受让人。通常所谓的交付均指这种现实交付情形。关于动产的事实管领力是否移转，一般应依交易观念而定，且须有让与人的意思，受让人自行占有标的物，不构成交付。 [27]交付行为可由当事人本人亲自实现占有之转移，也可借助他人之手而为现实交付，如通过占有辅助人而为交付、通过占有媒介关系而为交付、通知“被指令人”而为交付等。
2.观念交付
民事交易日趋多元化，交付方式也突破了传统的现实交付，出现了所谓“观念交付”。根据民法学理论及我国《物权法》规定，观念交付主要包括以下几种：
(1)简易交付。所谓简易交付，是指受让人已经占有动产，如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产，则于物权变动的合意成立时，视为交付。我国《物权法》规定，动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。 [28]立法之所以承认简易交付，是因为标的物已经为受让人实际占有，如果要使其先将物返还给出让人，再由出让人转让给受让人，显然纯属徒劳。
(2)指示交付。所谓指示交付，是指动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让于受让人，以代替交付。我国《物权法》规定，动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。 [29]立法之所以承认指示交付，是因为在此种情形下，涉及三方当事人，如果按照现实交付规则，必须先由第三人将占有移转于出让人，再由出让人现实交付于受让人，如此操作显然增加了交易成本，而允许出让人将请求第三人返还原物的权利转让于受让人，则节约交易成本。[page]
(3)占有改定。所谓占有改定，是指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人占有，在物权让与合意成立时，视为交付，受让人取得间接占有。我国《物权法》规定，动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。 [30]立法之所以承认占有改定，是因为在民事交易中，出让人在转让标的物时有继续使用之必要时，如果先现实交付于受让人再订立借用或者租赁合同，由受让人再将标的物现实交付于让与人，同样增加了交易成本，而占有改定则避免了这一不必要的繁琐程序。
(4)拟制交付。所谓拟制交付，是指出让人将标的物的权利凭证交给受让人，以替代物的现实交付。如果标的物仍由出让人或者第三人占有时，受让人则取得对于物的间接占有。我国《物权法》对此种观念交付形式未作明确规定。
(三)动产交付的效力
动产交付在法律上的效力主要有两种立法例， [31]一是交付公示主义，以转移占有为动产物权的公示方法，即在转移占有前，动产物权的变动仅在当事人之间发生效力，但不产生对抗第三人的效力;二是交付要件主义，即以转移占有为物权变动的要件，转移占有前，物权变动不仅不能对抗第三人，在当事人之间也不发生效力。
我国《民法通则》规定，按照合同或者其他方式取得财产的，财产所有权从交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 [32]《物权法》规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 [33]船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 [34]可见，我国目前采用的主要是“交付要件主义为主，交付公示主义为例外”的立法例，而对船舶、航空器和机动车等动产则采取登记对抗主义或登记公示主义立法例。
(本部分约7500字)
〔本文是笔者参编的高等政法院校系列教材《物权法原理》之第一编“物权法总论”之第三章“物权的变动”之第二节“不动产登记和动产交付”。原著可参阅石春玲主编：《物权法原理》，中国政法大学出版社2008年版。特此说明。〕
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【作者简介】
李绍章，笔名土生阿耿，上海政法学院法律系民商法教研室教师。
【注释】
[1] 应注意者，关于不动产登记的性质，在学界认识不一。有主张其为法律行为者，因为登记中有意思表示，即登记当事人的申请及登记机关的同意均属意思表示。参见孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版，第133—134页;有不承认其为法律行为者，因为登记申请为纯粹的程序性表示，并非法律行为。参见田士永：《物权行为理论研究》，中国政法大学出版社2002年版，第199页。[page]
[2] 参见我国《物权法》第9条第1款。
[3] 参见我国《物权法》第9条第2款。
[4] 参见彭万林主编：《民法学》(2007年修订版)，中国政法大学出版社2007年版，第224页。
[5] 参见我国《物权法》第10条第2款。
[6] 参见我国《物权法》第10条第1款。在我国，对不动产物权登记有职权的行政机关有国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关、林业管理机关等，它们分别对基于土地、房屋、矿产资源、水资源、渔业资源、森林资源而发生的物权或准物权行使登记管理权。
[7] 参见我国《物权法》第11条。“必要材料”主要包括权属证明、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等材料。
[8] 参见我国《物权法》第12条第1款。
[9] 参见我国《物权法》第12条第2款。
[10] 参见我国《物权法》第13条。
[11] 参见我国《物权法》第18条。
[12] 参见我国《物权法》第19条第1款。
[13] 参见我国《物权法》第19条第2款。根据《物权法》颁布之前的草案规定，登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。申请人自登记簿记载的权利人书面同意异议登记之日起三个月内不起诉也不申请更正登记的，或者自人民法院异议登记裁定生效之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。有证据证明异议登记不当，权利人有权申请登记机构注销异议登记。异议登记造成权利人损害的，权利人可以向异议登记的申请人请求损害赔偿。显然，草案对异议登记的规定有繁琐、复杂之嫌，在草案正式通过时，简化了异议登记的程序及效力性规定。
[14] 现实生活中，当事人在签定买卖期房或者转让其他不动产物权协议时，因不动产之产权登记尚未办理，便不发生不动产物权变动的法律效力，于是，债务人(卖方)往往违约处分该不动产，出现“一房二卖”或者“一方多卖”现象，使该债权人(买方)将来无法取得该不动产物权，造成不可挽回的损失。于是，我国颁布的《物权法》借鉴国外立法中的预告登记制度，规定了当事人的预告登记权。
[15] 参见我国《物权法》第20条第1款。根据《物权法》颁布之前的草案规定，债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。笔者认为，草案中的这一规定不太妥当，与预告登记制度的初衷不相吻合，因为预告登记主要是限制债务人(卖方)的违约处分行为，保护债权人(买方)将来实现物权。如果对债权人预告登记的程序设置严格的条件(如支付一半以上价款或者必须经债务人书面同意)，则限制了债权人的预告登记申请权，当债权人无法支付一半以上价款或者债务人不同意预告登记时，登记机构仍然不能办理预告登记，显然，预告登记制度的价值即会有落空之嫌。[page]
[16] 这种登记是不动产登记的特殊类型，其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行的登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。可以说，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。这样，所登记的请求权就得到了保护。参见全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第31页。
[17] 参见我国《物权法》第20条第2款。
[18] 参见我国《物权法》第21条第1款。
[19] 参见我国《物权法》第21条第2款。
[20] 参见我国《物权法》第22条。
[21] 参见魏振瀛主编：《民法》，北京大学出版社、高等教育出版社2000年版，第224—225页。
[22] 参见我国《物权法》第14条。
[23] 参见我国《物权法》第15条。
[24] 参见我国《物权法》第16条。
[25] 参见我国《物权法》第17条。
[26] 参见马俊驹、余延满：《民法原论》(第二版)，法律出版社2005年版，第308—309页。
[27] 例如，某甲将自行车卖给某乙而交付钥匙，即可认为已为现实交付。再如，某甲在牛市上卖牛，某乙发现该牛遂牵回自家喂养，此种情形因为欠缺某甲的让与意思，故不构成交付，某乙不可能取得该牛之所有权。
[28] 参见我国《物权法》第25条。
[29] 参见我国《物权法》第26条。
[30] 参见我国《物权法》第27条。
[31] 参见刘凯湘主编：《民法学》，中国法制出版社2004年版，第298页。
[32] 参见我国《民法通则》第72条。
[33] 参见我国《物权法》第23条。
[34] 参见我国《物权法》第24条。
