物权变动以采取某种可使外界知晓的方式进行，即物权的公示，也称公示原则。这是各国立法的普遍主张。关于物权变动的公示方法在罗马法上经历了由要式买卖和拟诉弃权(亦称法庭让与，罗马法上模拟所有权确定诉讼以取得物权的方式)的严格仪式到现代各国法律区分动产和不动产。物权变动公示产生权利变动的效力，发生物权取得、变更、终止的效果并受法律保护。动产物权的变动以占有标的物为生效要件，就转让而言，是以交付为要件。不动产物权的变动，原则上以登记为物权的公示方法。在法制史上，不动产物权登记最初适用于抵押权(普鲁士1722年《抵押及破产法》，1783年《抵押法》，德国1795年《抵押法》)，后来普及于各种不动产物权。在我国，不动产登记制度尚不完善(无统一的登记机关和登记法律)实行的是登记发证制度，即一方面将其权属状态记载于主管机关的簿册中，另一方面向权利人颁发特定格式的证明文件。这种做法可为外界了解不动产的权属状态及权利人保全其权利提供足够便利。
不动产登记，是指经权利人申请在国家主管机关将不动产物权变动的事实登载于法定的文书之上的活动。因不动产登记的内容，就是关于不动产的种种物权变动的登记，所以不动产登记又称为不动产物权登记。不动产登记是不动产物权取得、变更与废止的要件，按照被登记的实体权利划分，可以把不动产物权登记划分为所有权登记与他物权登记，或者称为物权变动登记和物权设定登记。区分二者之间的意义，在于不动产的所有权登记具有一个特别的登记程序即初始登记。所有权登记是指不动产的所有权人依法在规定的时间内对其权利进行的登记。进行所有权初始登记的情况有3种：一是对新产生的不动产如新建成的建筑物、新出现的土地的所有权进行登记。二是需要全面核实，换发房地产产权证。三是产权产籍资料管理出现混乱或灭失，需要重新进行整理登记。这是因为所有权登记对此后不动产物权变动具有决定意义。如《城市房屋权属登记管理办法》第16条规定，“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证。房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”我国土地管理部门的《土地登记规则》规定，国有土地使用权也应纳入初始登记。我国现阶段的国有土地使用权，可以视为一种独立的不动产物权，遵循所有权登记规定，列入所有权登记一类。
他物权登记是指通过合同在不动产上设定抵押权、地役权、典权等他物权，由双方法律行为引起物权变动所进行的登记。这类登记在世界上其他国家较为流行，由于我国尚未制定物权法，目前仅仅进行不动产抵押权登记。
一、关于不动产物权变动登记的效力。
虽然在世界各国普遍建立了不动产物权变动登记制度，但对于登记的法律效力却有不同主张。就登记对不动产的效力而言，各国立法有四种模式：一是意思主义。即以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动以当事人合意而发生效力。也就是说买卖契约有效成立，标的物所有权即行转移，无需登记和交付。如法国的立法模式，这种立法模式不承认物权行为。二是登记对抗主义。以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动非经登记不得对抗善意第三人。即是说，买卖契约一经有效成立，标的物所有权即行转移，但非经登记或交付，不能对抗善意第三人。如日本的立法模式。三是登记要件主义。将登记作为不动产物权变动的要件，非经登记在当事人之间不能产生物权变动的效力，更不得对抗第三人。采此模式的国家很多，如奥地利、俄罗斯、匈牙利、瑞士等。四是形式主义。买卖契约有效成立后，在登记或交付之外，还需要当事人就标的物所有权的转移，达成一个独立于买卖契约合意，此项合意以物权变动为内容，此物权变动即物权行为。以德国民法典为代表。概括起来，这四种立法模式其实可以归纳为登记对抗主义和登记要件主义两种模式。或者以一种立法模式为主兼采另一种立法模式的折衷主义。法国的立法模式虽采意思主义，但也不是绝对的，当事人形成物权变动的意思表示虽然产生物权变动的法律后果，但是在未依法进行公示之前，不能对抗善意第三人，只是对公示的要求更宽松，实质上仍是登记对抗主义。德国的立法模式虽采形式主义，其实可以归纳为更为严格的登记要件主义。
比较而言，登记要件主义与登记对抗主义各有利弊。登记要件主义将登记与不动产物权变动本身结合为一体，对不动产物权变动采取了严格公示的态度。优点是便于统一确定物权变动的时间，使物权归属关系明晰化，对善意第三人的保护较为有利，但过于注重形式，缺乏必要的灵活性，且易助长“一物二卖”现象。登记对抗主义则将登记与不动产物权变动本身分开，不以登记作为物权变动要件使不动产交易较为便捷，但因不动产物权的变动缺乏表面的公示形式，易使善意第三人利益受损。就其精神而言，前者偏重于交易秩序的维护，后者注重当事人意思和交易的效率，但都有顾此失彼之弊。鉴于此，一些国家和地区立法者采某一立法主义时，往往以另一立法主义为补充。如日本，以登记对抗主义为原则，但对采矿权则采登记要件主义。相反，德国民法虽采登记要件主义，但不是一概适用各种不动产物权。如担保物权的让与就无需登记。此外，依法国、瑞士民法，因继承、公用征收、法院判决等法定事由取得不动产物权者，登记仅为物权的处分要件。此种立法主张，被称为相对的登记主义。可见，各国立法在不动产物权变动方面所采立场并非绝对。对此问题，我国尚无统一规定，但有关法律、法规实际上采登记要件主义立场。如《城市房地产管理法》35条规定，房地产转让、抵押，当事人应按有关规定办理权属登记。《城市私有房屋管理条例》第六条规定，城市私有房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到有关部门办理所有权转移或房屋现状变更登记。而《担保法》41、42条进一步规定，以土地使用权、城市房地产或乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，应当办理抵押物登记手续，抵押合同自登记之日起生效。但此类规定主要是针对因法律行为而发生的不动产物权变动而言，对于因其他法定原因而发生者则未见规定。我们认为，基于保障交易安全和社会经济秩序的考虑，我国立法在不动产物权方面采登记要件主义的基本立场是必要的，但在因继承、强制执行、取得实效、法院判决、新建、添附、婚姻关系等而引起的不动产物权变动的场合下，如果将登记作为物权变动的生效要件，实际上等于否认了有关法律规定和司法行为的绝对效力。而如果不进行登记，又难以使其权属关系明晰化，第三者(尤其是善意受让人)的利益也得不到切实保护。为解决这一矛盾，瑞士民法所采“相对登记主义”(即将登记作为处分要件)立场不失为一种可行的选择。
我国立法采登记要件主义，有其好处，有利于国家对不动产的管理。此处所将要件是采变更要件，而不是合同生效要件。若把登记作为不动产买卖合同的生效要件，会产生以下弊端：第一，不利于当事人认真订立和履行买卖合同。第二，如果将登记作为合同的生效要件，则在出卖人交付不动产之后;仍可能将房屋一物数买，而不承担违约责任。这会助长违约甚至欺诈行为。第三，绝对适用登记要件主义，会冲击现有的财产秩序。第四，根据我国一些法律规定，房屋所有权因买卖而变更登记时，需在三个月内申请变更登记。若将登记作为房屋买卖合同的生效要件，在这三个月内，买受人支付价金的行为缺乏依据，而在出卖人一物数卖时，买受人难以获得合同法的补救(因合同不是生效合同)。第五，登记要件主义也难以适用于房屋的分期付款买卖。从以上规定可以看出，对变更登记中的登记要件主义中的要件，应理解登记要件为物权变动要件，而不应作为合同生效要件。最高人民法院司法解释也采物权变动要件说。[page]
二、关于他物权(抵押物权)设定登记的效力。
关于抵押物权登记效力的立法体例有：(1)登记要件说，指抵押物登记为抵押合同生效要件，若未经登记，则合同不生效。如瑞士民法典199条。以登记对抗说，抵押权的成立不必以登记为要件，但未经登记的抵押不能对抗善意第三人。如法国民法典2618条、日本民法典177条。
我国未采用上述二种立法体例。从立法精神上，许多学者认为，我国担保法关于抵押物登记采用的是登记要件和登记对抗相折衷的办法。登记要件显然是针对特定财产，担保法中规定了五类财产。我国担保法关于抵押登记效力的规定有以下缺陷：(1)对财产抵押分别采用登记要件主义和登记对抗主义，欠缺理论依据。以担保法42条规定的五类财产的抵押采用登记要件主义，但事实情况是很多当事人要求办理登记，实际上未能及时登记，责任不在当事人。如以航空器、船舶、车辆等抵押的为运输工具的登记部门，此规定不明确。
针对上述缺陷，不少学者认为应采统一的登记对抗主义。主要有以下理由：(1)抵押合同的目的在于创设抵押权，抵押登记的目的是保护第三人，不应把二者混淆。(2)登记要件主义不利于当事人遵守抵押合同，有违诚实信用原则。(3)在实践中，抵押合同当事人未进行登记的原因很多，其中一个重要原因就是抵押登记的收费过高。如果强制当事人必须办理登记，不仅不合理，而且在实践中也难以行通。(4)从世界各国的立法趋势看，在同一部法律中采用同一种立法体例，有利于法律的和谐。
抵押物登记对抗中的具体问题。(1)对抗的含义。担保法43条第二款规定，当事人未办理登记的不得对抗善意第三人。对抗是指就优先受偿权而言，也就是说，当两项或数项权利并存时，某项权利是否可以优先于其他权利。以第三人的范围。第三人应当是善意第三人，但第三人是指对同一标的物享有物权的人，还是包括享有债权的人。应理解为，对抗的第三人应是同样享有物权的人。(3)登记的空间效力即地域效力。我国现行担保法没有规定空间效力，其弊端是增加了当事人的风险。国外原则上登记的空间效力范围是以登记机关管理的区域为限，不得登记有效区域之外的第三人。同时，为保护抵押权人的利益，已经登记的动产被转移到有效区域之外时，原登记在一定时间内有效。(4)登记的时间效力。很多国家和地区的法律有专门规定。我国担保法52条规定的时间效力，抵押权和债权的期限相同。只要债权没有完全清偿，抵押权就存在，直到债权清偿完毕。
三、关于不动产登记效力的公信原则。
物权的设立、变更、终止都必须公示，一经公示便具有公信力。所以，登记的效力还表现在登记的公信力方面。公信原则是指物权变动经过公示之后即可取得法律上的公信力，当善意第三人出于对物权公示方法的信赖而依法进行交易时，不管是否实际存在与这种公示方法相应的权利，均应加以保护的法律原则。
按照公信原则，即使公示与实际权利关系不一致，标的物出让人无处分权时，善意信赖公示的受让人仍能取得物权，法律仍应予以保护。公信力制度弥补了处分行为的权利瑕疵，可以说公信原则是公示原则的进一步延伸。对此，世界各国立法态度也不完全相同。德国、瑞士民法强调登记的公信力，认为即使登记有误，对善意第三人也应加以保护。如德国民法典第892条第一款规定：“土地登记簿的内容，为取得土地上权利得此权利上的他项权利，视为正当，但对于其登记正当已有异议登记或取得人知其不正当者，不在此限。”《瑞士民法典》第973条规定：“因善意信任土地登记簿之登记，取得所有权或者他物权者，其取得应收保护。”但是对此，我国立法无明确规定，《土地登记规则》第46条规定，对登记有误时应由登记机关更正，似乎表明对登记公信力的否定态度。这对善意第三人显然是不利的。
不动产无权移转时，受让人在事实上不可能对出让人的处分权周密详细地进行了解，只要出让人以合法方式证明自己有处分权，受让人即可信任其处分权。而不动产物权公示即登记，一般情况下足以证明出让人有处分权，所以，按照这种法定公示方式转让不动产物权的，就要产生公信力，善意受让人出于对公示的信赖，当然应当取得物权。否则，连法定方式都无法保证出让人确有处分权，交换失去了最起码的法律保障，人们便不敢安心地进行交换，社会经济也就无法正常发展。基于此理论，动产与不动产物权变动都需以一定形式来进行公示。对不动产物权来说，最好的而且是最简单的公示手段就是登记。通过进行登记，为不动产物权设立及变动提供了公开、法定的信息，并且为国家对房屋土地等重要资源实行有效控制与管理提供了条件。因此，我国在物权法立法中应对不动产登记的公信原则加以明确规定。
