执行程序中不动产登记效力的研究

更新时间:2022-05-23 11:41 找法网官方整理
导读:
《中华人民共和国物权法》已于2007年10月1日起实施,该法对不动产登记有专节规定,对法院的民事执行工作影响深远。在执行工作中,绝大多数的执行标的是不动产,因此,如

  《中华人民共和国物权法》已于2007年10月1日起实施,该法对不动产登记有专节规定,对法院的民事执行工作影响深远。

  在执行工作中,绝大多数的执行标的是不动产,因此,如何正确认定财产的所有权归属及变动对破解执行难,切实维护债权人合法权益尤其重要。本文拟从《物权法》对不动产登记效力、存在的隐形问题入手,粗浅地分析人民法院在执行程序中如何审查不动产的登记效力,以期对执行工作有所帮助。

  一、不动产登记概述

  (一)不动产定义

  所谓不动产就是性质上不能移动其位置,或非经破坏、变更则不能移动其位置的物。不动产一般指土地及其附属物。我国对不动产物权的变动采取公示要件主义,同时以登记为不动产物权的公示方法。

  (二)不动产登记定义

  不动产登记就是指经权利人申请国家登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。换言之,不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、移转在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。理解登记的含义,要把握这几点:第一,“登记”,顾名思义就是“登录、记载”的意思,也就是说要把不动产物权设立和变动的事实登记记载在登记簿上。只有记载在登记簿上才发生登记效力。如当事人仅提出了申请,还没有经过法律的程序把它登记记载在登记簿上,则不发生登记效力。第二,登记的事实是不动产物权设立和变动的事实。第三,登记是一种公示,要将登记记载的事实对外公开,且允许不特定人来查询。

  (二)、《物权法》对不动产登记的规定

  我国《物权法》对不动产登记采取登记主义为主,登记对抗主义为辅的立法模式。具体如下

  1、采取物权登记要件主义的规定

  《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭、经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”当事人的不动产不经登记不生物权效力,是针对具体财产设定的,依《物权法》规定有三项财产的变动(设立、变更、转让和消灭)首先经由当事人签定合同,但此合同不生物权效力,须完成物权登记才致物权设立。这三项财产的法律规定如下:

  (1)建设用地使用权。《物权法》第138 条规定:“采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的,当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同”。

  (2)抵押的不动产。依《物权法》第187 条规定,当事人以《物权法》第180条第一款第一项至第三项规定的财产或第五项规定的部分财产,即“建筑物和其他地上附着物”、“建设用地使用权”、“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等承包经营权”和“正在建造的建筑物”设立抵押权的,应当办理抵押登记手续,抵押权自登记时设立。[page]

  (3)质押的其他财产权利。

  2、采取物权登记对抗主义的规定

  所谓登记对抗主义是指当事人的物权变动(设立、变更、转让或消灭)因合同生效而设立,但未经登记的,不得对抗经过登记的善意第三人。即登记效力对抗合同效力;因合同生效之新的物权设立,不具有物权登记要件主义的效力,不能对抗第三人;但因合同生效新的物权设立后,办理了登记手续的,即具有对抗第三人的效力。登记对抗主义的物权有四类财产:(1)土地承包经营权。(《物权法》第127条)(2)地役权。当事人双方基于需役地和供役地关系,需法律予以调整。(《物权法》第158条)(3)抵押的动产。(《物权法》第188条)(4)浮动抵押的动产。(《物权法》第189条)。

  3、特别规定。《物权法》第二十八条至三十条规定了三种无需登记即设立物权的特别情形。分别是生效法律文书确定的物权;继承、受遗赠的物权;事实行为所生之物权。但同时规定,此三种情形在处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。

  二、不动产登记的效力

  所谓不动产登记的效力,指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用。登记在不同立法体例中对不动产物权的作用是不同的。在我国不动产登记体制下,不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。

  (一)登记的公示力

  所谓公示,是指物权在变动时,必须将物权变动的事实通过一定方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况,以避免第三人遭受损害并保护交易安全。物权属于绝对权、对世权,具有排他性和优先效力,如果物权的变动不采用一定的公示方式昭示于众,则不动产物权归属不明,必将有害交易安全。我国物权法在第一章规定了物权变动的公示原则,该法第6条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记”,这一规定从原则上规定了不动产物权应当公示,公示方法为不动产登记。

  不动产登记的主要目的在于公示,即通过登记向公众公开不动产物权归属及变动情况,使其了解不特定的物权状态,使第三人在参与交易时有一个识别、判断物权的客观标准。物权公示,最根本的作用是给物权的各种变动提供统一的、有公信力的法律基础。不动产登记的公示力,对物权人来讲,发挥着确定物权归属的作用,它使不动产物权能够按其意志发生设立、移转、变更及消灭的效力;对第三人而言,登记则使他们知悉物权归属及变动状况,帮助他们了解谁是真正的权利人,物权是否设有负担等等,为其将要发生的法律关系提供法律基础,从而维护交易秩序和交易安全。“物权公示使物上权属之状况公之于众,明确权利的归属,起着定纷止争的作用,不论对所有权还是他物权而言,都使义务人负不侵犯物权的义务。物权公示制度的权利归属宣示功能,对于保护物权人的利益,稳定财产关系,具有重要的秩序价值。”[page]

  (二)登记的形成力

  登记的形成力,又称物权变动的根据效力,是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力。即不动产物权因法律行为变更时,只有经依法登记,才能发生物权变动的效果,不经登记,法律不认可该物权变动。故登记实际上是设立、移转与废止不动产物权的根据,也就是说登记具有形成力。

  需要说明的是,不动产登记的形成力仅针对因法律行为发生的物权变动而言。对于非因法律行为而发生的不动产物权变动,例如因继承、强制执行、公用征收、法院判决等,因其是由法律直接规定的,不以登记为物权变动的生效要件。例如在不动产继承中,自被继承人死亡时起,不动产物权即转归继承人享有。此时,该不动产物权变动乃直接根据法律规定而发生,无须以登记为要件。

  (三)登记的推定力

  登记的推定力又称权利正确性推定效力,是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力。一般来讲,不动产登记物权与实际的不动产物权是相一致的,但不能否认有时也会因主、客观因素的影响,导致两者不一致的情形出现。此时从不动产交易安全的角度和登记的公示公信效力来讲,都应推定登记簿上记载的权利是真正的权利,即使已登记公示的物权并不存在,法律上也认为该物权存在。《物权法》第16条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”这一规定可以看出,我国物权法承认了不动产物权登记的权利正确性推定效力这一基本规则。应该强调的是,登记权利正确性推定效力具有一定的相对性,对明知登记权利瑕疵而恶意取得该项权利者,即第三人明知或者应当知道不动产登记簿记载的权利人并非真正权利人而与之所为的法律行为不生效力。我国《物权法》第106条对此作出规定:无处分权人将不动产转让给受让人的,除法律另有规定外,受让人受让该不动产时是善意,且以合理价格转让并已登记时,受让人取得该不动产的所有权。

  (四)登记的公信力

  登记的公信力是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人,如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵,对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人,法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。也就是说,不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利,并赋予其公信力,基于登记的公信力,即使登记错误或遗漏,因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人,其所得利益仍将受到法律的保护。例如,房产登记簿上,某房屋的所有权登记为甲所有,乙信赖此项登记而向甲买受该房屋,并进行了所有权移转登记。其后即使发现房屋的真正所有人为丙而非甲时,乙因信赖登记而取得的房屋权利,不受真正权利人丙的追夺,法律对其权利予以保护,此时乙取得上述房屋的所有权。登记的公信力以登记的推定力为理论前提和逻辑起点。登记的推定力推定登记记载的权利人享有该权利从而为物权交易创设新的权原起点;而公信力是推定力的运用形式,它在推定力的基础上附加善意的要件,即信赖登记,故而公信力负载着法律上的价值意义,其限定和指明了推定力保护的对象。推定力和公信力的结合治愈了物权变动中的权利瑕疵,是对“无论何人皆不能将大于自己的权利让与他人”这一罗马法原则的扬弃,强化了法律适应现实生活的能力,有利于不动产交易安全的保护。承认登记的公信力并非意味着法律对失去权利的真正权利人利益的漠视,一方面在登记之际,应尽量避免无权利人的登记,采取预防措施,完善登记簿与登记手续,对于缺乏有效的基础法律关系的申请予以拒绝,以保证登记恒久地反映实质的权利关系,从而避免不实登记。另一方面运用事后措施,给失去权利的真正权利人以补偿,确立登记机关的赔偿责任或设立赔偿基金,从而向真正权利人提供救济。当然,法律赋予登记以公信力,旨在保护善意第三人的利益,如果第三人明知该登记错误而为民事行为则不产生法律效力,即登记物权推定正确的效力依法理不及于恶意第三人。[page]

  三、我国不动产登记的特殊类型

  (一)更正登记

  更正登记是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记与实体权利关系原始的不一致状态,对既存登记的内容进行订正补充而发生的登记。更正登记的目的在于为错误的登记提供救济途径,保护真正权利人的权利,维护秩序安定与交易安全。《物权法》第19条第1款规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”根据《物权法》规定,更正登记应具备如下构成要件:(1)不动产登记事项记载错误。登记错误是申请更正登记的前提条件,包括错误和遗漏两种情形。所谓错误是指虽然登记簿上有记载但欠缺真实,所记载的内容与不动产的真实状态不一致。遗漏是指应该登记的内容未予登记。(2)须有权利人或利害关系人申请。权利人,包括登记权利人和事实上的权利人,而利害关系人则是指与登记权利有法律上利益关系的人,如其权利因错、漏登记而受到侵害的当事人。(3)须登记权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误。这是进行更正登记必不可少的要件。

  (二)异议登记

  异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。异议登记制度的目的在于阻却登记的公信力,保护事实上的权利人或真正权利人的利益,它是为更正登记所设置的临时保全措施。《物权法》第19条第2款规定:“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起15日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。” 根据《物权法》的规定,异议登记应具备如下要件:(1)不动产登记事项被认为错误。权利人或者利害关系人依自己的见解认为登记错误时即可提出异议登记,并不需要已有确切的证据证明登记确实有误。(2)登记权利人不同意更正或登记机关不予更正。如登记权利人书面同意更正,或者在有确切证据证明登记错误的情况下登记机关予以更正的,均无需提起异议登记。(3)须权利人或利害关系人向不动产登记机关申请。

  异议登记具有以下作用(1)权利保全效力。即当真正权利人发现登记错误时申请异议登记,登记机关将其异议记入登记簿,登记簿上记载的权利对物权的处分受阻却,从而保护了真正的权利人。(2)风险警示效力。异议登记的存在,使意欲进行不动产交易的第三人了解到,登记物权可能存在瑕疵,与登记簿上记载的权利人进行交易要冒很大风险,从而使第三人谨慎行事,避免因登记错误受到损害。如果第三人甘愿冒险,则当其所取得的权利因异议正确而被剥夺时,无权要求登记机关赔偿。[page]

  《物权法》在规定异议登记的同时,对此作出限定,以保障物权的稳定。规定申请人必须在异议登记之日起15日内起诉,逾期异议登记则失效。申请人申请的异议不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。

  (三)预告登记

  预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时,法律为保全这项将来发生的不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记。《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”由此可见,预告登记所登记的,并非现实的不动产物权,而是关于未来发生不动产物权变动的请求权,是一种期待权。其目的就在于保护关于未来发生不动产物权变动的请求权,以维护不动产交易秩序。当然,预告登记的条件成就后,预告登记权利人应当积极地履行合同义务,办理移转不动产物权的登记。否则,在一定期限,预告登记将失去法律效力。《物权法》第20条规定,预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

  四、人民法院对不动产登记效力的审查

  (一)一般审查

  对于不动产执行而言,《物权法》“登记主义”为主、“意思”主义为补充的立法例,使不动产所有权的审查比以往更加简便,《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”所以,执行人员采取强制执行措施时,可仅以不动产登记记载的所有人为权利人,并不考虑不动产的实际状态无变动。即使案外人提出所有权异议,法院也应以不动产未经过变动登记不发生产权变动效力为由驳回异议。

  (二)对异议登记的审查

  在民事执行程序中,权利人或者利害关系人因不动产的登记有误而提出执行异议的,时有发生。此时,人民法院应如何确定财产的归属。根据上述论述,不动产登记应向登记机构提出,登记机构审查后进行异议登记或变更登记。人民法院在执行中案外人提出登记异议,该如何操作,法律并没有明确规定,仅在《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封规定》)第14条第三款中关于执行共有财产一节中规定:“共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的,人民法院应当准许。” 此条确定人民法院对登记具有实质审查权。因而当案外人提出异议时,可有执行裁决员对提出异议提交的证据进行审查确定登记是否有误,如异议成立,停止该财产的执行,并建议登记机构对不动产登记进行变更。[page]

  (三)、对预告登记的审查

  由于预告登记规定自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。因而对执行程序产生不同影响,在预告登记期间,财产权属不稳定,此时人民法院确定登记效力对保护债权人权益十分重要。对此人民法院应区别不同情形作出决定。

  1、人民法院在执行程序中,对于被执行人的未能办理物权初始登记的财产,可以依当事人申请或者依职权,向登记机关发去预查封登记裁定和协助执行通知书,登记机关应当予以协助办理。

  2、土地使用权预查封的条件:被执行人全部缴纳了土地使用权出让金,但尚未办理土地使用权登记的,可以将该土地使用权全部查封;被执行人缴纳了部分土地使用权出让金,但尚未办理土地使用权登记,而可以分割土地使用权的,按已缴付土地出让金所占份额予以查封,不可分割的也可全部预以查封。

  3、房屋预查封的条件:被执行人为房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证,但尚未出售的房屋;被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋产权初始登记的房屋(大房产证下的房屋);被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记(当时就用了“预告登记”这个词)的房屋。对这三种情形下的房屋,执行法院都可以查封。

  4、预查封登记的效力等同于正式查封:预查封期间,土地房屋权属登记在被执行人名下时,预查封自动转为正式查封,无须制作查封裁定书;转为正式查封的期限从预查封之日起算,预查封的期限为二年,且可以续封,每次续封期限不得超过一年;预查封可以轮候查封;预查封期间,不得办理预查封土地使用权及房屋的权属变更、转移登记手续;预查封期限届满未办理预查封续封手续的,预查封效力消灭。

  (四)抵押权登记的审查

  抵押权是对于债务人或第三人不转移财产的占有而提供担保的不动产及其他财产,优先清偿其债权的权利。抵押权具有从属性,从属于其所担保的债权。抵押权人可直接对物享有的权利,可以对抗物之所有人及第三人,这便涉及到抵押权的执行,既然抵押权人可直接对物享有权利,那么,如果直接处分抵押物与抵押人发生争议,该如何处理。《物权法》第一百九十五条第一款规定:“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。”第二款规定:“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”即当事人可以通过协商决定如何实现抵押权,也可以通过强制执行程序实现抵押权。因此,抵押权人亦可不通过诉讼来实现抵押权,只要能证明抵押权和主债权存在之后,直接申请法院拍卖、变卖抵押财产。这种申请拍卖的情形应属于非讼事件,法院对当事人的申请仅进行形式上的审查。经过形式上的审查后,法院就可以作出强制执行的裁定,该裁定便是执行名义。至于债务人或者抵押人对于抵押权以及被担保的债权是否存在等有异议,其应当提起异议之诉,行使撤销权,不得在申请法院拍卖抵押物的非诉事件程序中争执,使拍卖强制执行方法无法进行。[page]

  综上所述,《物权法》实施后,给执行工作带来了机遇的同时,也迎来新的挑战,需要执行人员深入地学习和研究《物权法》的规定和理论,准确地把握《物权法》的立法宗旨和深刻理解物权变动的内涵。只有这样才能在执行中及时调整执行思路,改变执行方式,增强执行技巧。只有这样才做到依法执行,维护权利人的合法权益。

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