所谓不动产是指依其自然性质不能移动，或者一经移动必然毁损其经济价值的物。按照有关法律的规定，不动产包括土地以及房屋、林木等地上定着物。而所谓不动产物权变动，就是指不动产所有权以及在不动产上设立的各种用益物权和担保物权，其设立、变更、转让和消灭的总称。具体来说物权设立就是权利人取得了物权。变更指权利内容及客体的发生了变化，比如说一栋房屋其中一间倒塌，显然所有权人的权利客体(房屋)发生了变化，从而使对房屋的所有权发生了变更;再比如，双方在设定一项以通行为内容的地役权后，又协商增加了排水的内容。转让则是权利人直接将其权利通过赠与、买卖等方式转移给他人。而消灭则是指由于权利客体的灭失等原因而导致物权的丧失。例如房屋因为火灾被烧毁，房屋所有权自然也就消灭了。
《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这就是说，第一，对于在不动产上设定的物权来说，原则上其设立、变更、转让和消灭都要进行登记，才能发生设立、变更、转让和消灭物权的效力。例如，老张把一套房屋卖给小李，双方只签订书面的买卖合同，并不能认为小李就取得了房屋的所有权。必须双方到房屋登记部门办理了移转登记，把房屋所有权移转到小李名下，小李才能真正取得房屋的所有权。如果双方还没有办理移转登记，即便小李已经支付了全部价款，房屋仍然属于老张;假如老张又把房屋卖给老王，且办理了移转登记，小李无权要求老王把房屋交还给自己，而只能要求老张承担违约责任，让他返还价款、赔偿相应的损失。之所以如此，主要是为了维护交易安全、节约交易成本。在上一案例中，如果不把登记作为买受人取得物权的条件，那就意味着小李只要签完合同就能够取得房屋的所有权，而老王对此通常是一无所知的，他在向老张付款之后可能才发现自己根本无法得到房屋。在这种情况下，人们购买房屋等不动产时就需要花费很大的成本，请人调查这栋房屋究竟是不是出卖人的，从而大大增加交易成本，甚至使交易无法进行。这显然不利于市场的发育。
第二，没有登记只是不能发生物权变动的效果，但是双方之间的合同仍然是有效的。过去法律并未注意这一区别，法院在审理案件时，只要发现法律规定该类合同应当登记而当事人没有登记，就一律认定合同无效。这种做法对于当事人，尤其是上当受骗的一方是十分不利的。比如，上一案例中，虽然小李没有办理移转登记，但是按照《物权法》他只是没有取得所有权，但房屋买卖合同仍然是有效的。如果老张拒绝交房，而这一房屋仍然在老张名下，那么小李完全可以通过法院强制执行，从而获得房屋的所有权;即便房屋已经被老张过户到老王名下，小李虽然不能取得房屋的所有权，但也可以通过违约责任，要求老张返还价款、赔偿相应的损失。但如果合同被宣告无效，即便房屋仍然在老张名下，小李也没法要求法院强制执行。[page]
第三，不动产物权变动只是法律的一般规定，法律也可能作出另外的规定。这主要体现在：1、依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。2、因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。3、因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。4、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。之所以如此，是因为登记的功能主要是为了维护交易安全、节约交易成本，而这些情形显然不属于市场交易。(中央财经大学法学院副教授尹飞)
