[案情]1999年某公司欲购买两处房屋，由该公司副经理宋某出面，以其个人名义用公款购买，共花费19万元。该款全部由某公司直接转帐支付。在交付房屋后，宋某留一处房屋自住，另一处交于公司经理韦某人住。但因某公司与宋某约定按业绩提成，后就提成款给付发生经济纠纷，宋某遂以自己的名义办理了两处房屋的所有权登记。一年后，宋某辞职，将公司经理韦某所住的房屋以10万元价格转让给张某并办理了所有权过户登记。现某公司起诉宋某和张某返还房屋并赔偿损失。
[分析]本案在审理中主要形成了以下两种观点：一种观点认为，本案中争议的房屋虽然登记在宋某的名下，但完全是以公款购买的，宋某将房屋擅自转让，是无权处分，但转让时手续齐全，张某是善意的，应当受到保护。
第二种观点认为，本案中争议的房屋既然是以宋某的名义登记的，宋某对其则享有法律上的所有权，有权转让该房屋。
笔者认为，首先应讨论的是，宋某的行为是否构成无权处分?依据我国民法通则第71条规定，“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有，使用、收益和处分的权利”，处分权即是指权利人依法对财产进行处置的权利。处分权是所有权的核心权能，包括事实上的处分和法律上的处分。事实上的处分是指对物进行消费，法律上的处分即通过法律行为使物的所有权发生变动，产生得丧变更之效果。处分权一般情况下由所有人自己行使，非所有人只能依法律规定或者所有人意思享有处分权能。而所谓无权处分是指无权人，以自己的名义，就标的物所为的处分行为。无权人则是就标的物，无权处分的人。无权处分行为违反了法律关于禁止处分的规定，并可能会损害真正权利人的利益。2我国合同法第51条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，合同有效。”由此在我国民法中确立了无权处分制度，对于无权处分，除经有权利人承认或者事后取得处分权外，不生法律行为上之效力。
在本案中，某公司购买这两处房屋，是由作为公司副经理的宋某出面，用公款购买，并全部由某公司直接转账支付。且在交付房屋后，宋某留一处房屋自住，另一处交于公司经理韦某人住，可见公司应该为该两处房屋的实际权利人。但因为该公司与宋某由于提成款发生纠纷，事实上的结果是被告宋某以自己的名义办理了两处房屋的所有权登记。这就在房屋的归属上引起了争议。
那么，被告宋某是否为房屋的有权处分权人，其对房屋的转让是否有效呢?这就涉及到一个问题，房屋本身作为一种特殊的不动产物权，对其进行法律上处分时也是具有特殊性的。我国民法通则第72条规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。而按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法，在以房屋为标的物的交易活动中，以房屋为标的物的物权取得、设定、变动等，须经登记始发生物权法上的效力。[page]
不动产登记制度的主要目的在于公示公信，通过登记将不动产物权的设立、移转、变更的情况向公众予以公布，使公众得以了解在某项不动产上所形成的物权状态。并根据公信原则，登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，即使以后事实证明登记记载的物权不存在或有瑕疵，对于信赖该物权的存在并且已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。公信原则表现为两方面的内容：一、登记记载的权利入在法律上推定为真正的权利人;二、凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权人进行交易相同的法律效果。赋予不动产登记制度以公示公信力，有利于维护交易安全，对鼓励交易也有重要作用。因此，在本案中，既然被告宋某已经办理了房屋所有权登记手续，应根据公信原则，其即为所争议房屋的合法权利人，被告宋某对其中一处房屋进行转让，并非无权处分，而是所有权人对自己权利的合法有效处分。再者，某公司是否能要求张某返还房屋?笔者认为，根据公示公信原则，登记记载的权利人，法律上也能推定其为合法所有人，其做出的处分则为有权处分，相对人因信赖登记而与之发生交易，具有一种对交易的合法性，对受让标的物之不可剥夺性的信赖和期待，在没有相反的证据证明相对人明知或应当知道不动产登记薄上记载的不动产权利人并非是真正的权利人时，都应推定其为善意相对人，法律也应保护该善意相对人的此种信赖利益。在本案中，被告张某因信赖登记，确信被告宋某是所购买房屋的合法所有人，故与之进行交易，并受让了房屋，这种交易应该有效，其利益应受法律保护。某公司不能以自己是房屋的所有权人为由要求被告张某返还房屋。
最后补充一点，应明确公信制度所要解决的问题。一是公信原则主要保护善意当事人。在本案中，因为此两处房屋均用公司的钱款购买，宋某却因提成款问题与公司发生纠纷，故利用职务之便，将房屋登记在自己名下，并在辞职后即出售转让，被告宋某相对于某公司并非善意相对人，在他们之间不具有适用公信原则的前提;二是就对于房屋产权发生争议的原告而言，被告宋某不能仅仅以自己是房屋登记记载的权利人为由进行抗辩，而必须就实质性的法律关系是否存在做出举证。因为公信制度主要适用于发生交易的当事人之间的关系，从而保护善意相对人的信赖利益，维护交易稳定和安全。而在登记记载的权利人和对该权利提出异议的当事人之间对于产权发生争执后，双方是就实质的法律关系之存在及其内容产生争议，故对此可以适用一种确认产权的规则，而不能适用公信原则。所以，笔者认为，在本案中，原告某公司和被告宋某既然已就产权发生争议，双方都应举证证明自己是真正的权利人。如果某公司举证证明购房款是公司转账支付，购房发票应为公司名称，登记的内容发生错误，则登记的权利人宋某不能援用公信原则，仅以自己是登记的权利人进行抗辩，而必须就登记记载的内容合法无误举证。若宋某举证不能，登记内容确有错误，而张某又为善意购买人，其对房屋的权利不应当受剥夺，法庭可释明原告变更诉讼请求为要求被告宋某返还购房款及利息，并赔偿损失。原告如果同意，法庭可判决被告宋某返还购房款及利息，并赔偿损失。[page]
