所谓不动产登记就是指经权利人申请国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。换言之，不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依照法定的程序进行登记。从登记的内容上看，主要包括物权的取得和物权的变更两部分。严格地说，对不动产登记程序、登记申请人、登记机关、登记请求权、登记的事项、登记的审查等问题都必须有专门的法律规定。我国的不动产登记制度一直处于一种无序的状态，给社会主义市场经济中的交易行为带来了很多不安全的因素。特别是近几年来的商品房开发、商品房买卖，更出现了一房多卖，交了款却无房，有房无产权证，某些不法开发商更是一方面将房屋出售给售房者，另一方面又将房屋的产权证拿到银行去设立抵押贷款，骗取银行资金。如此林林总总，已经严重地影响了社会主义市场经济的建设，同时也给社会带来了许多不安定的因素。因此建立符合我国国情的不动产登记制度，已经是刻不容缓的事实。本文作者试图通过对登记制度的功能、建立统一的登记机关、实行登记机关的实质审查制度、对登记的效力、登记机关的责任制度等方面加以论述，从而揭示建立适合我国国情的不动产登记制度的制度模式。
二、不动产登记的功能分析
对于不动产登记制度的功能，无论是英美法系还是大陆法系，对该功能皆有一致的认同，即公示功能和公信功能两个方面。具体体现在以下方面：
1、物权设立的公示功能
除了极少数法定物权以外，物权的产生都以公示为条件，公示方法一旦不存在，则物权制度也不存在，即使当事人之间存在协议，该协议也只能在当事人之间生效，不能对抗第三人。物权的产生与设立的公示是不可分离的，设立公示是物权产生的重要条件，只有建立完备的公示制度,才能使当事人明确哪一些物权已经设立。如果当事人通过合同约定设立某种物权，但尚未进行登记，也没有完成公示的要求，人们便可以相信此种物权并没有产生。设立的登记不仅可以彰示物权的产生，而且有助于解决物权的冲突，这就是说在同一物之上存在两个以上的物权时，应当以登记的时间的先后来确定应当确认和保护哪一项物权。在债权与物权的划分上，很明显登记制度表明的是物权关系，而非债权关系。
2、物权变更的公示功能
如果某种物权虽然已经发生了变动，但没有通过公示予以彰示，人们没有理由相信此种物权又发生了变动。这就是说，由于没有办理登记手续。因此不能对抗第三人。从法律效果上来看，只要作为公示内容的物权现状没有变动，便可以视为物权变动未曾发生。反过来说，如果登记记载某项物权已经发生变动，但事实上并没有变动，也可以认为物权已发生变动。例如，甲乙双方在订立了房屋买卖合同后，双方并没有实际交付价款和交付房屋，但已经办理了房屋登记过户手续，对于公众来说，人们可以认为该房屋的所有权已经发生了转移。
3、权利正确性的推定功能
在一般情况下，登记权利人与事实权利人都是一致的，但在某些情况下由于登记发生错误或者其它原因，也可能会出现不一致的现象，在此情况下，应推定登记所记载的权利人便是法律上的真正权利人。在交易过程中，任何交易当事人都只能相信登记而不能相信其它证明。如果第三人相信登记有记载的内容，与登记记载的权利人发生交易，即使登记所记载的权利人与实际的权利人不一致，也仍然应当保护善意第三人的利益。对于登记所记载的权利人与实际权利人不一致时，有关当事人必须依据法定的程序请求更正。
4、对登记所记载内容的信赖
由于登记具有公信力，登记记载的内容即使发生错误，但因为信赖公示内容而发生交易的当事人，其信赖应当受到保护。在登记内容没有依据法定程序更正以前，登记所记载的权利对相对人就应当认为是真实的权利。他人就不必再花费一定的交易成本和时间精力，在调查了解标的物的权利状况以及真正的权利人，也不必因此而担心在受让该标的物以后可能会受到第三人的追及。只要基于公示所彰示出来的权利和内容并基于对公示的内容的信赖而从事了交易行为并受让了财产，此种交易就不应该被宣告无效，财产也不应当被追夺。另外，凡是信赖登记所记载的权利人而与权利人进行交易的人，在没有相反的证据证明其明知或者应当知道不动产登记簿记载的权利人并非真正的权利人时，都应当推定其具有善意。再则，在保护相对人的此种信赖利益时，法律所保护的是善意的相对人，而并非保护恶意的相对人，如果某人明知或应当知道不动产登记簿上记载的权利人并非真正的权利人，而仍然与之进行交易，此种交易不受法律保护。
三、我国不动产登记制度的完善
1、建立统一的登记机关
登记机关就是指专门从事登记职能的特殊部门。在我国，根据不动产性质的不同，其不动产物权的登记主办机关也不同，产生这种登记多头负责的状况的主要原因是因为我国登记制度是与行政管理部门的设置和职权结合在一起的，如土地由土地管理部门管理，土地使用权登记也在土地管理部门进行;房屋由城建部门管理，产权登记也在该部门进行。
登记多头负责所产生的弊端是：第一，因登记机关分散，不利于有关交易当事人查阅登记，很难给交易的当事人提供全面的信息。第二，为有关当事人进行登记造成极大不便。第三，分散的登记制度也造成了房、地分别抵押和房产重复抵押的现象。例如，某人获得一块土地的使用权，将该土地抵押给甲并在土地管理部门登记，房屋建好后又在房产部门将房屋抵押给乙，两个抵押权发生冲突。第四，多头负责也造成登记程序及效力不完全相同，从而给不动产交易带来了不少障碍，给正常的交易秩序也造成了一定的妨害。第五，各登记机关为了获取部门利益，争相登记，重收费而轻审查，致使登记公示制度流于形式。因此建立
统一的登记制度是我国的当务之急，而建立统一的登记制度首先就是要统一登记机关。目前，世界各国关于不动产的登记由三种机关负责：一是由司法机关主管，二是由专职机关主管，三是由房地产行政管理部门负责。
结合我国实际，笔者认为，我国不适合采用司法机关登记制度，这是因为一方面，我国各级法院承担着繁重的审判任务，如果让它承担繁重的登记工作，未免负担过重，尤其是让它承担登记的实质审查工作。另一方面，在物权发生争议的情况下，法院要确定真正的权利人，必须要审查登记的真实性问题，然而如果由法院进行登记，登记的结果必然对法院最后的裁判产生影响。也就是说，即使登记发生错误，法院也可能不会轻易改变其登记的错误。而且由于法院及其工作人员的过错造成登记错误，要依法追究法院自身的责任，对于法院来说也很难处理。
建立统一的登记机关应确定不动产登记的性质。在我国登记具有一种行政监督的作用，不动产登记是国家对不动产市场进行监督管理的重要手段，因此登记要与对不动产的监管工作联系在一起，据此笔者认为，在我国登记职能无论是由专职机关行使，还是由房地产行政管理部门行使都具有一定的合理性，关键是负责登记的行政机关必须统一，不能实行多头负责。
2、实行登记机关的实质审查制度
确立何种审查制度就是确立登记机关的何种职责。目前，我国登记机关完全采取的是一种形式的审查，加上登记机关不统一，以至于造成登记所记载的内容常常出现错误。在实践中，如果登记的内容发生过多错误，将损害登记制度应有的功能。因为，一方面如果登记内容经常发生错误，交易当事人经常依据错误的信息发生交易，过多的登记错误会使人们越来越不愿意去查阅登记簿，为了保证交易的安全，相对人宁愿自己去调查，这样必然给交易造成极大的妨碍。另一方面，登记如果发生过多的错误，登记产生的公信力将会使真正的权利人受到损害。
实行登记的实质审查，就是说登记机关在接收了当事人的登记申请后，就应当对登记的内容进行询问和调查，以确保登记内容的真实性，为此在法律上应当赋予登记机关一定的调查职权，笔者认为法律应规定登记机关享有下列权限。
(1) 询问申请人
(2) 要求申请人提交必要的相关材料
(3) 查看不动产的实际状况
(4) 对申请人提交的文件的真实性进行调查
(5) 对提供虚假证明的行为人进行处罚。登记机关有足够理由认为权属存在争议或者内容失实的，可以不予办理登记。在我国房地产市场不断发展的情况下，房地产交易日益频繁，更加要求登记的准确性，因此建立登记实质审查制度势在必行。
3、统一不动产登记的法律效力
不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：
一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。法国、日本等国采此立法例。
二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国等国采用此立法例。
三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。
另外，对不动产物权登记的效力，多数国家及地区还根据登记原因的不同而赋予登记不同的效力。我国立法一向采纳登记要件说，即不动产物权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。这一学说赋予登记较强的法律效力，这对于我国日益发展的房地产业来说，有利于其健康发展，有利于政府对其进行监督。
4、完善登记机关的责任制度
建立一种制度其核心问题便是责任的承担问题，建立统一的登记机关并赋予该机关相应的职能权利。但与权利相对应的责任如何匹配呢?由于登记机关的性质有别于赢利性的企业，又有别于行政、司法机关具有的独特功能，因此对其责任的分担存在很多不同的处理方式，在世界各国，因其法律制度、政治、经济文化的差异，而有许多不同的规定。
在我国，登记机关在登记时经常出现错登、漏登、重复登记及登记资料的遗失，致使相关当事人损失惨重，而登记机关却从不承担相关责任。这是一种权利和义务被严重割裂的畸形现象。首先，登记机关仅仅只享有收费的权利，而不对错误登记的后果负任何责任和义务，损害了当事人的合法权益，对当事人而言是极不公平的。这种权利义务不平衡的现象是造成出现诸多登记纠纷的重要原因之一。因此，必须使登记部门在享受一定利益的同时承担一定的责任和义务，这才能体现权利和义务对等的原则。其次，登记机关对登记内容不承担任何责任，不利于加强登记机关的责任感，登记机关就很难有压力和动力来履行其审查登记义务。再者，这种只有权利而不承担义务的做法在实践中已经产生了很多问题，如本属于法人的不动产，却被法人中的个人以自己名义进行登记，然后拿去买卖、抵押;土地使用权已被法院查封，却依然能办理抵押权登记，一旦抵押权人在法院诉讼时，如果不能及时发现并提出异议，其抵押权的实现就会落空，而登记机关对此却不承担责任。更有甚者，由于我国经济处于转型时期，各种财产权制度刚刚兴起，既无经验也无相关东西借鉴，因此登记状况令人担忧，登记机关的少数工作人员更是利用登记制度上的缺陷，与外界恶意串通，故意虚假重复登记。另，在改革开放后，各地政府为了发展经济，制订了本地的一些政策，对许多不符合登记条件的物权，也给予登记。如土地使用权，有些房地产开发商在未交足或只交了很少一部分土地出让金的情况下，仍然能堂而皇之的办理了土地使用权证，同时某些不法开发商利用该土地使用权证到银行办理抵押贷款。如果开发商守信誉则不会出现什么问题，但有的开发商恶意经营，造成了不仅国家的土地出让金无法收回，银行的贷款也根本无法收回后果。因此，在社会经济生活中产生这些纠纷和问题，归根结底都应当是登记制度不规范，政府的行政行为不规范所造成的。
根据物权法和不动产登记的基本原理，登记是以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为。如果登记发生错误，也就是交易基础发生错误，当事人及其他利害关系人均可能因此而遭受损害。因此有关不动产登记机关应承担相应的赔偿责任，同时登记机关应建立责任追究机制，登记官员对登记内容不承担任何责任，就很难有压力和动力来履行审查义务。由于登记官员不认真负责而出现错误登记、遗漏登记、遗失登记资料、迟延登记等事项时，应根据行为性质、行为后果酌情给予警告、处分，直至开除公职。由于登记官员与他人相互勾结、恶意串通，给国家、集体或有关当事人利益造成重大损失时，应该追究登记官员的刑事责任。在登记机关对外履行赔偿责任后有权向登记官员(及与其勾结的当事人)追究责任，行使追偿权要求其承担一定赔付义务。只有建立一套合理的责任追究机制，才能保证登记制度的功效得以充分的发挥。我国台湾土地法第68条规定：“因登记错误遗漏或虚伪致受损害者，由该地政机关负损害赔偿责任。”综上，笔者认为登记机关应对下列情况承担责任。
(1)登记机关有登记错误、遗漏和遗失登记资料的行为。有学者认为登记机关应当在有“重大过失”时承担责任，如果是因为一般的甚至轻微的过失而发生登记错误，不应该使登记机关承担责任。但是，登记机关的一般的或轻微的过错也并不代表其造成的损害后果就一定很小。因此，登记机关承担责任与否，应看其是否有过错及其过错是否给当事人造成损失，并不能以过错大小来加以区分。
(2)违背登记程序主要包括不公告或违背公告期限、无正当理由拖延登记时间、无故拒绝有关当事人的正当的查询登记的请求、有限公开登记资料、拒绝变更或更正登记等等。建立统一的登记程序的目的在于保证登记的过程能够顺利完成。由于登记机关的过错而没有按登记程序的要求完成登记手续给当事人造成损害的，应当赔偿。
(3)登记官员与他人相互勾结、恶意串通，造成当事人损害的，依民法通则的相关规定应首先由登记机关对自己工作人员的故意侵权行为承担责任。
(4)如果登记机关为执行上级机关、其他机构或有关领导人员的指令等外来干涉而进行了错误的登记，仍然应当理解为登记机关的过错。对于这类过错，为了及时救济，登记机关应先行承担责任，然后再由登记机关系统内部平衡其各自的责任。
从以上情况可以看出，由于登记机关的过错，造成相对人损失的，应当承担责任。但是如何承担责任呢?或者说如何赔偿损失呢?从国外立法实践上看，德国和瑞士专门设立登记赔偿基金，以弥补可能造成的对真正权利人利益的损害，我国也应仿此例设立专门的登记基金。登记基金的来源应包括以下部分：(1)登记机关可以共同向保险公司投保，设立责任保险。投保费用应每年从登记收费(包括登记费和查询费)中按一定比例提取，其比例大小依每年可能发生的赔偿额相应确定。(2)国家和地方政府每年应在财政预算中划出一部分作为赔偿基金。(3)登记机关可以依法行使追偿权，以保证有足够的赔偿基金。由于登记官员自己的过错而造成当事人的损失，登记机关在先行赔付之后，应按赔偿额的一定比例要求登记官员承担民事责任，其大小比例应依达到足以警示登记官员的标准来划定。如果是登记官员与有关当事人恶意串通，进行虚假登记，给他人带来利益损失时，登记机关首先应对受害人承担赔偿责任，而后应要求登记官员与有关当事人就全部赔偿额负连带清偿责任。(4)提高登记机关工作人员的素质，加强业务技能培训和职业素养的培训。
综上，建立健全和完善我国不动产登记制度，是建立社会主义市场经济制度的主要制度保证，也是社会法律制度的重要组成部分。因此，探索建立适合我国国情的不动产登记制度是十分必要的。
