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集体土地使用权流转中几个值得注意的问题

时间:2010-08-16 08:48:01 来源:互联网
关键词: 集体土地使用权/集体建设用地使用权/流转 内容提要: 集体土地使用制度改革是促使农村土地合理利用,建设社会主义新农村的重要方面。但不规范的流转行为导致大量耕

  关键词: 集体土地使用权/集体建设用地使用权/流转

  内容提要: 集体土地使用制度改革是促使农村土地合理利用,建设社会主义新农村的重要方面。但不规范的流转行为导致大量耕地在所谓的“流转”中被非法占用,退出生产领域。为了规范集体土地使用权流转行为,必须加快有关立法的进程。

  随着我国社会主义市场经济的发展和土地使用制度改革的不断深入,集体土地建设用地使用权流转问题已成为我国土地使用制度改革所面临的重要课题。但从有关的研究成果和实践情况看,人们对集体土地用地使用权流转的理解和认识比较混乱,甚至存在曲解,致使不少地方打着“集体土地流转”的名义规避现行法律法规,非法占用集体所有的土地,影响了集体土地使用制度改革预期目标的实现。本文拟就集体土地使用权流转中的几个重要问题谈点粗浅看法。

  一、集体土地建设用地使用权流转的含义不应作扩大理解

  目前,关于集体土地使用权流转的含义,人们在认识和理解上存在较大差异。不少学者在研究集体土地使用权流转问题时未区分建设用地和农业用地,对集体土地使用权流转的客体和主体都作了扩大理解。总的来看主要有两种理解:一种观点认为集体土地使用权流转包括首次流转和再次流转。前者是指集体土地所有者与建设用地使用者之间的土地使用权流转关系;后者是指土地使用者相互之间的土地使用权流转关系。另一种观点认为集体土地使用权流转仅指集体建设用地使用权在土地使用者之间的转移。笔者赞同后者。从严格意义上讲,土地使用权流转是指集体所有的建设用地使用权在土地用者之间的转移,不应包括发生在土地使用者与土地所有者之间的土地使用权“首次流转”,更不应该将流转的客体扩大到家用地。

  虽然“首次流转”和“再次流转”都可以实现土地有偿使用,但两者间有着重要的区别:

  (1)所谓的“首次流转”,实质上是土地使用权与土地所有权的初次分离。在我国现行土地制度下,这种分离与建设用地使用权的取得实质上属于同一过程,通常会涉及到土地用途的改变和土地利用规划的实施。因此,集体建设用地使用权与所有权分离的前提是政府依法审批。虽然“首次流转”中土地所有者与使用者之间的流转协议,最终还要经人民政府的批准,但这种批准是被动的、形式上的,很难体现审批的真正意图。在政府审批把关不严的情况下,很可能导致大量土地在乡(镇)政府的操作下涌入市场,耕地保护将更加艰难。而“再次流转”仅限于建设用地使用权的流转,一般不涉及到农地的转用问题和规划的变更,也无需政府审批。以所谓的“首次流转”获得建设用地使用权的做法,实质上是规避政府审批的非法占地行为。

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