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楼宇间土地使用权归属

时间:2010-04-03 00:49:47 来源:互联网
案例一:某住宅小区,购房者刚入住,开发商在楼座间原规划的绿地上又动工建造商业用房。消费者诉开发商于法庭。开发商辩称,绿地的土地使用权属于开发商,开发商有处置权;

  案例一:某住宅小区,购房者刚入住,开发商在楼座间原规划的绿地上又动工建造商业用房。消费者诉开发商于法庭。开发商辩称,绿地的土地使用权属于开发商,开发商有处置权;规划的调整经过合法批准程序,且调整后的住宅小区总的绿地指标没有违背原批准的规划的规定。

  案例二:某住宅小区,地下供水管线需要维修,而工程早已超过保修期限。住户认为维修费用应当由政府或开发商承担;开发商认为基础设施维修是政府的责任,且卖房的合同中并未约定开发商这方面的责任;政府有关部门认为政府只承担住宅小区外的地下管线的维修责任。

  这两个案例,形式上表现了商品房买卖的约定不清,从而产生权利和责任的歧义,但实质上是楼宇间土地使用权归属的法律问题。

  开发商在取得了国有土地的使用权后才能从事房地产开发。对一个住宅小区项目,建设初始状态的国有土地使用权被开发商所取得。随着商品房的逐步出售,开发商所拥有的国有土地使用权也逐步转移。实际上,项目的销售中,独立式住宅(别墅)的出售,其财产权的让渡包括了房屋的所有权和周边院子的土地使用权;而集合式住宅(楼房)分单元出售,按照现行的一般做法,购房者取得了所购买住房的所有权以及楼座所占土地的使用权的相应份额,其权利并不包括享有楼座之间的国有土地使用权。

  住宅小区销售完毕后,楼座所占的土地的使用权分割让渡于购房者,楼座间的土地使用权并未完成分割或转移,实际上一部分开发商项目销售完毕就撤离,放弃了未分割的土地的使用权,形成国有土地使用权人的实际空缺;而形式上土地使用权仍滞留在开发商手中,也会有一些开发商利用仍占有的土地使用权谋取利益。由楼座间国有土地使用权人不确定,也连带地产生地下设施权属不清问题。

  国外的城市土地绝大部分是私有的,住宅用地的所有权与房屋的所有权的权利主体高度一致,每一幅土地的所有权的地理边界是确定的。我国宪法规定城市土地属国家所有,土地使用者只依法拥有国有土地的使用权。在土地所有权与使用权相分离的状态下,如何界定房屋所有权人所拥有的土地使用权的边界,没有国外成熟的经验可供借鉴。尤其是我国城市住宅建设绝大多数是集合式住宅,按现行习惯的做法开发商只分割转让楼座所占土地的国有土地使用权,住宅小区其余的国有土地使用权归属以及相关联的物权,随着民众财产权利意识的逐步增强,会越来越成为有争议的法律问题。建筑物区分所有权的法律制度只解决一幢建筑物内财产所有权人的共同利益的法律关系,尚不能解决财产权利人关于楼座间土地使用权的法律关系。

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