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案例解析房屋所有权的取得

时间:2016-03-01 16:35:26 来源:找法网
房屋所有权,是指以房屋为标的物,房屋所有人独立支配其所有的房屋的权利。根据法律的规定,房屋所有人在法律规定的范围内可以对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分,并可排除他人的干涉。下面找法网小编为您案例解析房屋所有权的取得问题。

  【案情】

  卢某有坐落于某市某街的房屋一幢。卢某于1967年下放回原籍,该房屋暂由刘某等人居住。1969年因房屋过旧,刘某等人迁走,该房屋交由居委会代管。1969年11月,王某夫妇无房居住,经居委会安排搬进该房暂住,当时讲明:“以后房主回来要房,除非他们另有房屋居住,否则你们就要搬走。”王某夫妇表示同意,将该房屋稍加修理,便搬进居住至1976年5月。因该房屋确实破烂不堪,王某夫妇未经居委会和市房管部门同意,也末告知房主卢某,便将房屋翻盖一新。后来,卢某发现自己的房屋被侵占改建,于1985年向人民法院提起诉讼,要求保护房屋所有权。

  【问题】

  1、该房屋所有权应属谁?为什么?

  2、本案应如何处理?

  【评注】

  1、本问涉及房屋所有权的取得问题。

  所谓房屋所有权,是指以房屋为标的物,房屋所有人独立支配其所有的房屋的权利。根据法律的规定,房屋所有人在法律规定的范围内可以对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分,并可排除他人的干涉。

  依照我国现行法律规定,房屋所有权的取得或者基于法律行为,如买卖、赠与等,或者基于事实行为,如建造、没收等。因法律行为取得房屋所有权,除当事人之间达成合意以外,必须依法进行登记,登记是房屋所有权转移的必要条件,未经登记的,不发生房屋所有权转移的效力;因事实行为取得房屋所有权,则只需符合该事实行为的构成要件,就发生房屋所有权转移的效力,如建造房屋,该房屋建造完成,房主就取得该房屋的所有权,办理房屋登记手续只发生确权效力。

  本案中,房屋所有权为卢某所有,虽然经过了房管部门的代管,但未改变该房屋所有权的归属。房管部门与卢某之间的关系只是管理关系,该房屋的所有权并未转移给房管部门。王某从房屋管理部门借用该房屋,并不改变该房屋的权属,该房屋的所有人仍然为卢某。王某基于借用关系而成为该房屋的借住人。王某在借住期间对该房屋有权行使保存行为和改良行为,因此,在发现房屋破烂不堪的情况下,有权将房屋翻新。但这种翻新行为并不改变房屋所有权的归属。

  2、在借用期间,王某对该房屋进行翻新,该翻新行为性质如何,在理论上存有争议。

  一种观点认为,未经房屋所有权人同意对房屋进行结构性改造或功能性改造的,为侵权行为,对此,房屋所有人可要求房屋居住人恢复原状,并赔偿损失;另一种观点认为,未经房屋所有人同意,对房屋进行翻新改造可视为无因管理行为。依社会经验和一般法则,如房屋适合居住,不存在安全隐患,未经房屋所有人同意,擅自对房屋进行翻新改造,应视为侵权行为;如房屋存在安全隐患,房屋居住人虽未经房屋所有人同意,亦有权对房屋进行翻新改造。该行为属于保全行为或改良行为,该保全行为和改良行为的性质,在学理上符合无因管理的一般要件,应视为无因管理行为、在房屋所有人和居住人之间产生无因管理之债。依照《民法通则》第93条规定,没有法定的或约定的义务,为避免他人利益受损失而进行管理或服务的,有权请求受益人偿付由此而支付的必要费用。

  本案中,王某因房屋不堪居住,虽未经卢某同意而对该房屋进行翻修改造,可视为无因管理行为。该翻新行为使房屋增值,使卢某获得了相应的利益,王某因翻新行为而支付了相关费用,对该相关费用,卢某依法应予以补偿。

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