■案情简介：2004年3月23日，田某将自己的一套房屋以10万元的价格卖给杨某，双方签订了买卖协议。同年4月5日，田某将房屋所有权证及土地使用证交付给杨某，杨某到房产管理部门办理了房屋过户手续。但在杨某入住时，田某的母亲郝某居住在房内拒不搬出，杨某遂向法院起诉，要求郝某腾房。庭审中，郝某以自己是房屋共有人，儿子卖房未经过其同意，房产管理部门办理过户登记行为程序违法为由向法院提起行政诉讼，要求撤销房产管理部门为杨某颁发的房屋所有权证。法院受理后，经审查该房原房屋所有权证上所有权人仅有田某，而未注明郝某是共有人。但房管部门未在法定期限内提交作出具体行政行为时的有关证据和依据，法院判决撤销了杨某的房屋所有权证，房管部门未提出上诉。行政诉讼程序结案后，由于自己的房屋所有权证被撤销，杨某认为自己已丧失了房屋的所有权，不具备起诉郝某侵权的主体资格。于是，其找到律师寻求帮助。
■律师分析：杨某房屋所有权证虽被撤销但其仍应取得房屋所有权，其诉讼请求应该得到支持。理由如下：
首先，最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”上述法律解释中的共同财产，既包括动产，也包括不动产。在本案中，杨某与田某签订房屋买卖协议，并支付房款，田某将房屋所有权证交给杨某，杨某到了房产管理部门办理了变更登记手续。原房屋所有权证所有人一项中仅有田某一人，因此杨某据此足可认定田某对该房屋有处分权，即杨某买受房屋的行为出于善意。其行为完全符合上述司法解释的规定。因此法院可以根据最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条规定及《民法通则》第4条关于诚信原则的规定，确认杨某与田某之间房屋买卖行为的效力。虽然杨某办理的房屋所有权证被撤销，但可责成田某协助其到房产管理部门依法定程序重新办理。如若郝某确系房屋共同共有人，对其损失，可由田某另行赔偿。
山东诚功律师事务所律师 何昭鹏
