据媒体披露，最近不少小区的开发商为了规避今年10月1日生效的物权法有关“无约定车位业主共有”的规定，正在忙于突击卖小区车位。
虽然开发商基于其依法销售商品房资格而对其开发的商品房有权销售，但如果是利用物权法生效之前的法律空白点而突击出卖小区车位，则极有可能损害小区业主的合法权益。而由于此类情况具有一定的普遍性，因此应当引起相关部门的重视。在我看来，这一行为实际上是过于夸大了物权的绝对性，而忽略了其应有的相对性。
所谓物权的相对性，是指合法有效的物权应当是物权法所确认的权利，其所具有的法律效力不可能高于法律规定，因此，物权人享有和行使物权均必须是在法律允许的范围之内。这就既要求大家认识到物权，尤其是所有权，是我国物权法予以保护的重要民事权利，也应当树立物权相对性的法律观念。这是每一个物权人依法享有和行使物权，处理好其与其他物权人之间法律关系的思想基础，目标是平衡彼此之间的利益冲突，稳定社会经济关系。
按照物权相对性理念分析，如今一些开发商突击出卖小区车位的行为，不难发现，虽然开发商是在根据其在商品房销售前的登记备案而取得物权行为，但是，如果其过分强调自己权利人的利益，以追求套现为目的而忽略了法律对其权利行使的限制，其后果则可能是在小区车位购买者与小区业主之间形成新的利益冲突，不利于和谐社会的建立和发展。
首先，开发商突击出卖的小区车位不同于其他普通的财产，而是作为小区住宅、经营性用房的附属设施。虽然，这些车位的使用功能与专业性停车场无二，而其突出特点在于小区停车位与相应的小区住宅或者经营性用房之间存在依附关系。因此，小区车位的权利归属和使用功能的实现是以小区住宅或者经营性用房的权利归属和使用功能的实现为前提的。
其次，小区车位的上述依附性决定着其所有权或者使用权的取得有别于其他普通财产权利的转让。具体表现就是，小区车位所有权或者使用权的出让必须优先考虑本小区业主的使用需要，从而不得任意出让给非本小区业主以外的第三人。正是在此意义上，物权法第74条第一款明文规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。其法律精神在于本小区业主应当依法享有优先购买或者优先承租的权利。
再次，如果开发商出卖小区车位的行为违反上述法律限制，将小区车位出卖给小区业主以外的第三人，或者某些小区业主所购买的车位超出其在本小区的住宅或者经营性用房专有所有权对应的使用需要而损害了小区业主的利益的，遭受损害的小区业主得以依据上述法律规则或者民法的公平原则，向开发商和取得车位所有权的第三人或者业主进行追索。需要强调的是，在物权法生效之前，因现行法无有业主建筑物区分所有权的规定，遭受损害的业主可以依据民法通则所确立的公平原则，行使追索权，用以保护自己的合法权益。[page]
显然，开发商突击出卖车位时，是否遵守了相关法律，就成为了衡量其出卖行为是否符合法律规则，能否取得预期效果的分水岭。因此，为了避免因开发商突击出卖小区车位以及其他小区附属设施而出现损害业主利益的隐患，给业主们保护合法权益提供有利条件，笔者认为有关部门应当采取必要的措施。
其一、房地产建设开发主管部门应当尽快根据物权法的立法精神，就小区车位等附属设施的销售、出租事宜制订出规范性规定，明确要求开发商销售或者出租小区附属设施时，必须以本小区业主为对象;
其二、房地产权属登记部门在办理小区车位等小区附属设施的产权登记时，应当以产权登记申请人在本小区拥有住宅或者经营性用房所有权为前提，为此，应要求其提供相关的证明文件;
其三、司法部门应当针对物权法生效之前的空白期，就包括开发商出卖车位等小区附属设施等现行法未予规定的法律问题，作出相应的司法解释，以便为2007年10月1日物权法的生效适用创造有利的过渡条件。
作者系中国人民大学法学院副教授
