本期主持人 万 静 本报公司法务专刊部编辑
本期嘉宾 孟宪生 北京仁和律师事务所律师
本期嘉宾 王 萍 中国政法大学民商经济法学院副教授
本期嘉宾 佟 强 北京大学法学院教授
话题背景
为抗议开发商对小区地下车库只卖不租，2005年6月24日晚9时，北京清河永泰园小区上百名业主聚集在地下车库门口，将陆续进入小区的机动车引入地下车库。业主们纷纷表示，这是他们第一次看到地下车库是什么样子。7月9日，伴随该小区业主与开发商之间地下车库权属纷争的升级，“口水战”最终演变成了“流血事件”，纷争造成一名业主受伤，警方随即对此次事件展开了调查。
该小区开发商认为，由于地下车库的土地出让金是开发公司交的，且车库并没有计入业主公摊面积，属单独立项和规划。开发商为修建车库投资了数百万元，从谁投资谁受益的原则来看，该小区地下车库产权应该归开发商所有，更何况地下车库的产权证为开发商所持有。
而小区的业主委员会主任吕先生认为，地下车库是小区的配套设施，应归全体业主所有。关于地下车库的产权，开发商与业主的购房合同中没有约定，开发商虽然一再声明其已交了土地出让金，但始终未提供单独交纳该车库土地出让金的证明，或者分割证明。
议题一
地下车库与住宅楼是否不可分
主持人：地下车库和其地面上住宅楼之间的关系一直是业主与开发商争议的焦点问题。那么它们二者之间是否属于从物与主物的关系?地下车库的产权是否和住宅楼的产权不可分?
孟宪生：今年7月10日，物权法草案向全社会公布，广泛征求意见。草案第七十六条规定：建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。房屋是不同其他消费品的一种特殊商品，从房地权利一致原则和一物一权原则来看，作为小区配套设施地下车库的所有权归业主共有比较合适。如果约定车库归某一主体专有，就丧失了作为公共部分的属性。
佟强：根据北京市国土资源和房屋管理局颁布的《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》的规定：室内机动车停车位面积计算方式、面积未经买卖双方确认，交易、登记部门不得办理交易、登记手续。因此，小区车库属于配套设施并不意味着其所有权必须和商品房一同转移给购房者，是否转移车位的所有权应当以开发商和购房者双方的约定和确认为准。如果双方未对车位的权属转移作出约定，根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第七条的规定：机动车库不应计入公用建筑面积。因此购房者购买的商品房所对应的建筑面积中不包含车位的面积，对车位也就不享有权利。[page]
我国法律对主物和从物的概念并无明确规定，其仅为物权理论中的一种分类方法。根据一般民法理论，主物权是能够独立存在的物权，从物权是指必须依附于其他权利而存在的物权，如抵押权、质权、留置权。根据上述分类方法，地下车库的所有权和房产的所有权均为独立存在的物权，地下车库的所有权依法并不依附于房产的所有权，因此地下车库与房产不是主物和从物的关系。
议题二
地下车库是否应归业主所有
主持人：有人建议，物权法应规定除单独建设的停车楼外，作为地下附属设施的车库一律归全体业主所有，由业主大会决定其使用及价格，而开发商可以将车位的建设成本摊入房价，这样就会减少争议。对此您有何看法?
王萍：我认为这样做的确能有效防止纷争发生。但我们还需要防范的是，开发商将车库建设成本摊入房价时加上了利润。因此有关部门应该加强对开发商成本核算以及资金流向的监督，使整个楼盘的建设资金运做趋于透明，让房屋出售的价格建立在公平合理的基础上。只有这样才能真正减少纷争。
孟宪生：地下车库归业主共有，符合法理也能体现社会的公正。小区业主可以通过业主公约或者业主大会的决议对车库的使用、收益进行处分，这样就能够保护多数业主的利益。
车库所有权的问题，实质是土地使用权问题。由于土地的稀缺性，必然决定停车收费价格的垄断性。只有小区业主共有，才可以打破部分人或个别利益集团的垄断，有利于社会的公平。车库的产权归业主，不需要车位的业主可以从收益中获得补偿，这既丰富了所有权的内容，同时也符合公平原则。
佟强：由于车位最终是由特定的个人或单位使用，其使用性质具有排他性，因此车位严格来讲不属于建筑物中的公用部位或附属设施。尽管法律并未禁止开发商将车位的建设成本计入房价，但有的购房者本身不需要使用车位，其有权拒绝承担车位的相应价款。因此实际上车位的建设成本最终只能摊入同意购买车位的购房者所购房屋的价款内。这样就无法实现全体业主共有，只能由承担车位价款的购房者共有，由他们来决定车位的使用和经营。如前所述，对于不需要使用车位的购房者来说，承担车位价款是不公平的，其有权拒绝。
议题三
地下车库是否应归开发商所有
主持人：按照物权法草案第七十六条的规定，开发商如果能够证明地下车库归自己所有，其产权则归开发商。对此您怎么看?从实际的房地产开发模式来看，开发商该如何证明地下车库的产权归自己?[page]
佟强：如果开发商对所开发的房地产项目进行了初始登记，取得了房地产项目的房屋所有权证书，该证书中含有地下车库，则开发商享有地下车库的所有权;此外，开发商针对该房地产项目所取得的有关部门的立项、规划等批复文件以及各类建筑许可文件，都可以佐证开发商对地下车库享有权利。
根据我国房地产管理法以及房屋权属登记管理办法的规定，开发商对新建成的房地产项目，在房屋竣工后凭项目的各项审批文件向房屋权属登记管理部门申请房屋所有权初始登记。对于权属清楚、产权来源资料齐全的，登记管理部门给予所有权登记，并核发房屋所有权证书。因此，如果开发商依法开展房地产开发和建设，那么它就合法享有其投资建设的全部建筑物包括地下车库的所有权。
孟宪生：建设单位如何证明地下车库产权归自己所有，物权法草案没有明确规定，这必然在执行中产生争议。按照现行的房地产开发模式，建设许可文件以及初始登记肯定都在开发商的名下，如果采取这种方式确认地下车库的产权，车库都会归开发商所有。这实际上还是没有解决住宅楼在出卖后，其地下车库的产权是否也意味着一同出卖的问题。本人建议物权法对此应该予以明确，要么规定小区车库归建设单位所有，建设单位有权依法处分;要么规定小区地下车库归小区业主共有，由业主会议依照法定程序管理和处分。
王萍：物权法草案的规定，应该说是体现了一般规则和例外规则的结合，一般情况下地下车库归全体业主共有，例外情况下归开发商所有。但是这里面有三个问题：
首先这条规定目前的表述不够清楚，没有把一般规则放在首位，变成了一种排除法，我想这是容易造成歧义的。
二是对约定归属的问题没有做具体的考虑，车库的所有权怎么约定?这不是所有业主在订立房屋买卖合同的时候就能够认识一致的。所以，可以考虑待房屋售出后，经业主大会决议通过，由业主委员会和开发商约定。
第三，开发商缴纳土地出让金、支付建设工程款，都是将地面上的住宅楼和地下的车库视作一体统一进行的。不可能是住宅楼是住宅楼的土地出让金，地下车库是地下车库的土地出让金，开发商也不可能交两次土地出让金。业主支付的房款就很有可能包括建设车库的相关费用。而根据物权法(草案)第七十六条规定，开发商是很难证明地下车库产权归自己所有的，因为开发商很难证明业主的房款中就不包括车库的建设费用。
议题四
开发商地下车库所有权是否应限制
主持人：如果开发商单独取得地下车库所有权，则开发商可以对购房人出售，但地下车库只能预售给本小区范围内的购房者，这是否属于对开发商所有权的限制呢?[page]
王萍：小区地下车库，在申请规划和建设许可证的时候，是作为小区配套设施申请的，不是作为商业车库申请的，所以开发商行使所有权，也有范围的限制和条件的限制，比如地下车库的租用定价要合理。当然，实际当中不排除车位空置、浪费的情况出现，所以要确定小区业主有优先使用权。
佟强：开发商拥有车位所有权，即拥有对车位占有、使用、收益和处分的权利，除非开发商向购房者承诺向其出售车位，则开发商有权自主决定向任何个人和组织出售车位。因此，如果开发商未对购房者作出过向其出售车位的承诺，购房者无权单方限制开发商对外出售车位，开发商有权向非购房者出售车位。
