1999年10月8日，某物业管理公司以本公司的名义把自己管理的一套房屋出租给王某。双方当事人签订一份书面租赁合同，约定月租200元，租赁期限12个月，并约定如发生争议，提请仲裁委员会仲裁。房屋的产权人某房地产开发公司在合同签订后才知此事。双方协商后，房地产开发公司对物业管理公司签订的租债合同予以追认，并以书面形式作出授权。物业管理公司随后把追认事宜告诉了承租人王某。由于当时市场上房租普降，王某以“出租人非产权人”等由请求仲裁委员会确认合同无效。仲裁委员会的委员意见有分支。 [1]对本案的不同意见大致有两种：第一种意见：物业管理公司无所有权、无处分权，虽被所有权人追认却以自己的名义签合同，不构成代理，合同无效。第二种意见：物业管理公司无权处分并不必然导致合同无效，根据《合同法》第51条，合同有效;并且产权人和出租人形成委托代理关系，出租人可以自己的名义签订合同，合同有效。
要处理好这个案件，关键要解决二个问题：一是无权处分是否必然导致合同无效，二是产权人与处分人之间是否形成代理关系。
一.关于无权处分是否必然导致合同无效问题
民法上的处分权是指所有人对财产进行消费和转让的权利。对财产的消费属于事实上的处分，对财产的转让属于法律的处分，两者都会导致所有权的绝对或相对消灭。在通常情况下，处分权是由财产所有人亲自行使的。但是处分权作为所有权的一项权能，也是可以落于法律规定和所有人的意志而与所有权分离，以期实现其生活和生产的特定目的。 [2]但这样并不产生丧失其财产所有权的后果，而是所有人行便其权利的有效形式。本案中物业管理公司虽然订约之初对出租的房屋无所有权和处分权，但通过追认，以授权委托方式使处分权与所有权分离，物业管理公司对其所管理的一套房屋便享有了处分权。
在本案中，物业管理公司和王某签订的租赁合同，在未被房地产开发公司追认以前，因租赁标的物并非物业管理公司所有、物业管理公司也无此分权而不完全符合合同生效要件的规定，属于效力待定的合同，此类合同主要由于有关当事人缺乏缔约力、代订合同的资格或处分力所造成的，并非行行为人因违反法律的禁止性规定和社会公人利益或意思表示不真实而应该被撤销。它与无效合同或可撤销的合同不同，效力待定的合同本身虽然存在瑕疵，但并不是不可修补的，它可以经权利人的承认而生效。《合同法》第51条明确规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”[page]
效力待定的合同一经追认，即表明该合同的订立符合权利人的意志和利益，从而消除了合同存在的瑕疵，这样不但不违反法律和社会公共利益，反而有利于交易的进行和相对人利益的保护。因为相对人与无权人订约是希望合同生效以获得期待利益，不简单地宣告此类合同无效，也符合相对人的利益。本案中物业管理公司虽然是无处分权人，但产权人房地产开发公司予以追认，并作了书面授权，使物业管理公司取得处分权、效力待定合同转变成为有效合同，既符合房地产公司的意志和利益，又符合相对人王某签订合同时的意图。王某事后以“出租人非产权人”为由请求仲裁确认合同无效的原因只在于合同签订后市场上房价普降、对王某不利益，并非发生合同法定的无效或可撤错的事由，所以王某的请求不应予以支持。
上面所述的追认是权利人对无权外分行为在事后予以承认的单方意思表示，无需相对人的同意，可以直接向相对人作出，也可以向处分人作出。在权利人追认之前，因无权处分而订立的合同属效力待定的合同，相对人可以终止履行义务;追认以后，合同将涉及既往地产生效力，任何一方当然有权请求另一方履行债务。本案中王某在被告知追认事宜后提出请求不予支持。
二.关于产权人与出租人是否形成代理关系
民法上所谓代理是指代理人在代理权范围内，以被代理人的名义或自己的名义独立与第三人为民事行等，由此产生的法律效果直接或间接地归属于被代理人的法律制度。 [3]我国现行的民事立法，明确规定了代理制度，并将代理区分为直接代理和间接代理。《民法通则》第四章第二节规定了代理制度的一般规定和直接代理制度的规定。《合同法》第402条、403则规定间接代理的情形。
在本案中权利人对无权处分人签订的租赁合同予以追认，并作书授权，使无权处分人变为有权处分人，权利人与处分人之间形成委托代理关系。只不过处分人以自己的名义签订合同，虽未构成直接代理，但处分人的处分行为的法律后果间接地归属权利人，属于间接代理。而直接代理则是代理以被代理人的名义为法律行事，所产生的法律效果直接归属于被代理人的代理制度。
《合同法》第403条第1款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”从本案案情看，第三人王某与物业管理公司订立合同时就应该知道“出租人非产权人”，因为通常情况下物业管理公司只行管理之职，其所管理的房产一般所有权归专开发商，作为一个合理的人应该有理由相信出租人与权利人之间有委托关系，订约时不存在王某如果知道是该房地产公司是委托人就不订约的情形。经权利人追认，效力未定合同溯及既往地产生效力，即订立合同时，权利人与处分人之间存在委托代理关系。现在王某因市场情况的变化对自己不利益，提出确认合同无效的请求，不履行合同义务，受托人物业管理公司应该向委托人房地产开发公司披露第三人王某，该房地产开发公司直接行使物业管理公司对王某的权利，主张合同有效并要求王某按合同约定承提房屋按期缴纳租金。[page]
作者同意第二种意见。
参考书目
注：文中内容多参考《合同法新注·总则》(修订版)王利明、崔建远著.中国政法大学出版社2000.3月
[1]本文所用案例选自《律师世界》2000第5期。
[2]《民法》王利明主编2000年6月中国人民大学出版社。
[3]《民法》王利明主编2000年6月中国人民大学出版社。
