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按份共有人优先购买权行使的法律效果

时间:2016-08-31 09:35 来源:互联网 我要评论
按份共有人行使优先购买权的法律效果主要涉及两个方面的问题:一是能否在该按份共有人与转让人之间直接就转让共有财产份额以同等条件成立转让合同?二是按份共有人能否实现其行使优先购买权的最终目的,即取得该共有财产份额?详细请看下文介绍。

  按份共有人行使优先购买权的法律效果主要涉及两个方面的问题:一是能否在该按份共有人与转让人之间直接就转让共有财产份额以同等条件成立转让合同?二是按份共有人能否实现其行使优先购买权的最终目的,即取得该共有财产份额?

  (一)按份共有人与转让人之间的转让合同的成立和生效

  笔者认为,按份共有人行使优先购买权的直接法律效果就是在优先购买权人与转让人之间成立转让合同,合同于该按份共有人作出以符合法律规定的同等条件购买该共有财产份额的意思表示到达转让人时成立并生效。主要基于以下两点理由:

  第一,从合同成立的角度看,根据一般交易流程,按份共有人转让其共有财产份额,要与他人订立转让合同。转让人在转让过程中可能与第三人经过多轮要约——反要约,形成双方均可接受的转让条件并最终通过合同确定下来。根据《合同法》第14条的规定,就转让人将最终确定的转让条件告知其他按份共有人这一行为来看,该行为包含了订立合同的意思,具备确定的标的、数量、履行方式和期限等基本要素,并且根据其与第三人之间已经达成最终确定的转让条件这一事实可推知其在其他按份共有人接受时即受约束,因此,转让人的告知行为具备了一个有效要约应当具备的要件,故该行为在性质上为要约。那么,根据《合同法》第21条、第25条的规定,按份共有人行使优先购买权的主张就是对该要约的承诺,在其主张到达转让人时转让合同在双方之间成立并生效。当然,在多个按份共有人均表示接受的情形下,合同的生效时间因法律另有规定而有所不同。

  第二,从按份共有人优先购买权的性质角度看,其性质为附有条件的形成权。根据形成权的法律特点,按份共有人可以通过行使优先购买权这一单方法律行为而产生法律关系,从而形成以转让人与第三人同等条件为内容的转让关系,而无须转让人另为其他意思表示。当然,这种形成权是附条件的,也即其转让条件与第三人的条件是同等的。对此,《德国民法典》第464条即规定:“先买权的行使,以对义务人的意思表示为之。该意思表示无须使用就买卖合同而定的形式。在先买权被行使时,权利人和义务人之间的买卖,依照义务人和第三人约定的条款而成立。”

  综上,按份共有人作出以符合法律规定的同等条件购买该共有财产份额的意思表示到达转让人时,在按份共有人与转让人之间成立并生效转让合同,转让人据此即负有将该共有财产份额转让给优先购买权人的合同义务。因此,优先购买权人有权通过诉讼主张转让人将该共有财产份额转让给优先购买权人。当然,在该优先购买权行使符合法律规定的情形下,对于该诉讼主张,并不必然意味着人民法院就应当在判决中明确转让人按照其与第三人订立的转让合同约定的条件将该共有财产份额转让给优先购买权人,如何裁判需要考察更多的因素,接下来的分析就涉及这一问题。

  (二)转让人与其他按份共有人、转让人与第三人之间的二重买卖关系的处理

  如前所述,按份共有人优先购买权行使的重要条件是同等条件,而转让人与第三人达成最终确定的转让条件的方式一般是通过订立转让合同实现的,此时,若在该转让合同中约定了合同在按份共有人优先购买权不行使时生效或在按份共有人优先购买权行使时转让人有权单方解除的条件,则在按份共有人行使优先购买权时该条件成立,该合同不生效或转让人有权依约解除合同。若诉至法院的该纠纷属于此种情形,则人民法院作出转让人应依据与行使优先购买权的按份共有人成立的合同的约定履行相应的转让共有财产份额的合同义务的明确判决,应当说争议不大。但是,如果转让人与第三人订立的转让合同中未约定上述条件,则应当如何处理?

  对此,首先应当明确的是转让人与第三人订立的转让合同的效力。有观点认为,此时该合同无效,其他按份共有人有权请求确认合同无效,并请求人民法院判决转让共有份额的按份共有人按照同等条件受让该共有份额,人民法院应予支持。笔者认为,此种观点实不可取。在这种情况下,应当区分具体情况加以处理。如果符合《合同法》第52条规定的情形之一的,合同应当被认定为无效,人民法院当然应依法予以支持。但如果并未有法律规定的导致合同无效的情形,则转让人与第三人订立的转让合同的效力并不因为按份共有人行使优先购买权而无效,按份共有人与第三人订立转让合同转让自己所有的共有财产份额属于有权处分,虽然该处分权受到按份共有人可能行使优先购买权的限制,但根据处分行为与负担行为的区分原则,其订立转让合同的效力并不会因此而受到影响。对此,曼弗雷德·沃尔夫教授认为,“权利人(指先买权人)通过单方面的形成表示和他(指义务人)签订买卖合同。

  因此,对义务人而言就存在同一物的两个买卖合同:一个是与第三人签订的愿意出卖标的物的合同,一个是权利人通过单方面的形成表示产生的买卖合同。”王泽鉴先生也认为,“出卖人与第三人所订立买卖契约之性质,并不因优先承买权之行使而受影响。出卖人对于优先承买权人及第三人均负有移转标的物所有权之义务。”因此,此种情形下转让人与第三人订立的转让合同仍然有效,此时,构成二重买卖,应按二重买卖的处理规则加以解决。那么,此时,按份共有人优先购买权能否得以实现呢?对此,现实中可能出现两种情形:

  一种情形是转让人选择向其他按份共有人履行合同义务,则此时,按份共有人优先购买权得以实现,行使优先购买权的按份共有人取得该共有财产份额。当然,此时转让人可能会因对第三人违约而承担违约责任。[27]

  另一种情形是转让人选择向第三人履行合同义务,甚至完成物权变动的法定程序,那么,此时,按份共有人优先购买权是否会落空呢?笔者认为,答案是否定的。作为按份共有客体的财产有动产和不动产。在不动产,由于不动产均需要登记,共有人的地位即因登记簿的载明而取得公示效力,此时,基于财产共有的状态及《物权法》第101条之规定,第三人知道或应当知道其他不动产按份共有人的优先购买权,故该优先购买权的效力不仅仅及于转让人,还可以对抗第三人。即使转让人向第三人履行了合同义务,完成了物权变动,其他按份共有人也可以请求人民法院确认该履行无效。

  当然,最为有效的办法是参考预告登记制度,在转让人为第三人办理变更登记时,不动产登记机关要求其出具其他按份共有人不行使优先购买权的证明文件,如无法出具,则不动产登记机关不予办理变更登记,从而从根本上保障其他按份共有人的优先购买权。对此,德国法即认为按份共有人优先购买权具有预告登记的法律效果,任何与该优先购买权的内容相冲突的物权变动都将被宣告无效。鲍尔教授和施蒂尔纳教授认为,“物权性的先买权所追求的亦是这一目的:……,在发生先买权事由后,对第三人来说,先买权人之法律地位,与通过预告登记而被保护者之法律地位相同(民法典第1098条第2款)。”曼弗雷德·沃尔夫教授认为,“物权性质的先买权可以为他提供担保

  由于先买权具有与预告登记相同的效力,它保证使违反先买权的处分相对无效(第1098条第2款、第883条第2款),权利人可以要求第三人同意在土地登记簿中登记为所有权人(第1098条第2款、第888条)。”[因此,在共有财产为不动产的情形下,第三人无法取得转让的共有财产份额,即使取得了该份额的所有权,其他按份共有人也可以请求确认该转让无效,并依据其和转让人之间的转让关系请求人民法院判决转让人履行合同义务,以实现优先购买权。

  在动产,由于动产物权的取得以交付为要件,故是否会因为表彰的权利状态与实际权利状态不一致而存在第三人善意取得转让的共有财产份额,从而使按份共有人优先购买权会落空呢?笔者认为,答案也是否定的。因为在《物权法》第101条下,转让人转让的是共有财产“份额”而非整个共有物,此时,当然即可推定第三人知道或应当知道该财产上存在其他按份共有人,而且转让人的转让行为属于有权处分,故第三人无法依据善意取得而获得转让的共有财产份额所有权。故无论第三人是否因转让人交付而实际占有了该动产,其他按份共有人均可以依据其和转让人之间的转让关系请求人民法院判决转让人履行合同义务,以实现优先购买权。而转让人谎称动产为其一人所有,第三人在不知情的情况下与其发生交易的情形,属于善意取得制度所要解决的问题,而非本文所探讨的《物权法》第101条所规定的按份共有人优先购买权制度的问题了。

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