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转让人的告知义务与按份共有人优先购买权的行使期限

时间:2016-08-31 09:33 来源:互联网 我要评论
关于转让人的告知义务与按份共有人优先购买权的行使期限,这是相互关联的两个问题,转让人将转让条件告知其他按份共有人与优先购买权的行使之间关系密切,而其他按份共有人行使优先购买权也应当在接到告知后的一个合理期限内。

  这是相互关联的两个问题,转让人将转让条件告知其他按份共有人与优先购买权的行使之间关系密切,而其他按份共有人行使优先购买权也应当在接到告知后的一个合理期限内。

  (一)转让人的告知义务

  虽然我国《物权法》第101条及相关条文对转让人的告知义务未作明确规定,但从按份共有人优先购买权制度本身看,按份共有人要行使优先购买权,必须以知晓转让人与第三人之间的转让条件为前提,因此,转让人负有告知义务实属该制度的应有之义,故司法实践中认定转让人负有此项义务应无异议。但是,存在疑问的是,转让人应在多长时间内履行告知义务才算合理?该期限应自何时起算?对于期限的起算点,有不同观点:一种观点认为,在转让人已经就转让份额和第三人协商确定了交易条件后,在承诺该受让人之前,应当将此交易条件告知其他按份共有人。

  另一种观点认为,转让人在与第三人订立了合同后,应将此合同规定的交易条件告诉其他按份共有人,后者在同等条件下可以行使优先购买权,即告知义务的起算点是转让人和第三人已经达成确定的转让条件,德国立法例上即采用此种做法。笔者赞同后一种观点,此种做法较全面地保障了按份共有人优先购买权的实现,比较合理,可资借鉴。对于告知义务的履行期限,有人主张,可参照承租人优先购买权制度中出租人之通知义务的规定,转让人应在3个月内告知其他按份共有人。笔者认为不宜参照适用,基于按份共有人之间的紧密关系,以及交易效率的需要,按份共有人优先购买权制度与房屋承租人优先购买权制度的规范意旨相去甚远,在告知期限上不宜作为参考。对此,德国法的做法更有参考借鉴意义,《德国民法典》第469条第1款规定:“义务人必须将与第三人订立的合同的内容不迟延地通知先买权人。义务人的通知,以该第三人的通知代之。”

  在司法实践中,基于按份共有人优先购买权制度的目的,完全可以认定转让人应当在与第三人确定了转让条件后毫不迟延地将转让条件告知其他按份共有人,当然,违反该义务并不会直接导致转让人与第三人的转让合同无效,其法律后果是使得其他按份共有人行使优先购买权的期限起算点从其应当知道时起算。

  由于其他按份购买人决定是否行使优先购买权的前提在于准确具体地知晓该转让的“同等条件”,因此,转让人告知的内容不能过于简单,如仅仅通知其他按份共有人要转让共有财产份额就因达不到知晓转让条件的程度而应被认定为未尽到告知义务。一般情况下,转让价格、支付方式、支付期限等价款条件是告知的必备内容,但如果其他条件对转让人的利益会产生重大影响,则告知时未包含其他条件也属于未尽到告知义务。

  因此,确定告知的内容与“同等条件”的判定也属于“一枚硬币的两面”,上文所述的“同等条件”的审查判断标准也应准用于判断转让人告知的内容是否符合要求上,具体不赘。在制定相关司法解释时可以通过不完全列举的方式,对转让人的告知内容作出规定,如“转让人的告知内容应当包括最终确定的转让价格、支付方式以及期限等对转让能否达成有重要影响的条件。”

  (二)按份共有人优先购买权的行使期限

  在收到转让人就转让条件的告知后,其他按份共有人就具备了根据该条件判断是否行使优先购买权购买该转让份额的条件。此时,如果对优先购买权的行使没有期限限制,无疑将不利于财产关系的稳定,也将可能会对转让人和第三人的合法权益造成损害。因此,在制定相关司法解释时,应当对优先购买权的行使期限加以规定。

  笔者认为,在按份共有人之间就优先购买权的行使期限有约定时,应当尊重当事人的意思自治,产生纠纷提起诉讼的,人民法院也应根据其约定加以处理。如果按份共有人之间对此没有约定或约定不明的,按份共有人行使优先购买权也应当有一个合理的期限。对此,行使期限过长,商机稍纵即逝,不利于保护转让人的利益;期限过短,会使优先购买权人缺乏必要的考虑和准备时间。

  从国外的立法例来看,期限也各不相同,如《法国民法典》规定共有人行使优先购买权的期限为收到转让人通知之日起1个月内,《德国民法典》则规定土地的优先购买权行使期限为收到转让通知后2个月内,其他标的物则为7日内。从平衡转让份额的按份共有人和其他按份共有人的利益出发,并参考法律、司法解释有关优先购买权行使期间的规定,笔者认为,将共有人优先购买权的行使期间规定为自知道或应当知道最终确定的转让条件之时起20内为宜。

  对于这一期限,在司法实践中还应当明确:

  第一,所谓的“知道”或收到“告知”,一般情况下指的是转让人在与第三人订立了转让合同后,将此合同约定的转让条件告诉其他按份共有人,即以转让人与第三人已成立转让合同为前提,因为此时转让条件才能够确定,转让人的告知行为一般是在该合同成立之后,其他按份共有人此时的“知道”或收到“告知”才能对其决定是否行使优先购买权起到实际价值。

  第二,在转让人履行了约定或法定的告知义务时,作为计算行使优先购买权期限的起算点的告知应当包含转让人与第三人之间就转让共有财产份额达成的最终确定的条件。如果在转让人告知其他按份共有人之后,转让人与第三人就转让价格、支付方式等重要条件又作出实质性变更的,那么,前一个条件显然不能被认为是最终确定的,前一个条件虽然已经告知其他按份共有人,但不应被视为按份共有人行使优先购买权期限的起算时点。

  第三,如果转让人未告知或未正确告知其他按份共有人最终确定的转让条件,则行使优先购买权的期限应当从其他按份共有人以其他方式知道或应当知道最终确定的转让条件之日开始起算。

  第四,其他按份共有人在此期间内未明确表示购买或者对告知的条件作出实质性变更的(比如优先购买的份额数量、价格等),应当视为其放弃优先购买权;该期间届满后通过起诉主张优先购买的,人民法院不应予以支持。

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