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按份共有人优先购买权行使的实质条件

时间:2016-08-31 09:27 来源:互联网 我要评论
按份共有人优先购买权行使的实质条件是什么?《物权法》第101条只规定了在同等条件下其他按份共有人才可以享有优先购买权,但是对何为“同等条件”并未做明确规定。本文认为,首要条件就是价格条件,这是判断是否构成同等条件的核心条件。

  《物权法》第101条只规定了在同等条件下其他按份共有人才可以享有优先购买权,但是对何为“同等条件”并未做明确规定。对于《物权法》第101条所称的“同等条件”,理论和实践中存在争议,主要观点有二:一是绝对同等说,认为按份共有人行使优先购买权的条件应与第三人的条件绝对相同和完全一致。二是相对同等说,认为按份共有人行使优先购买权的条件与第三人条件大致相等的,即可认为具备同等条件。

  笔者认为,绝对同等条件在实践中是难以实现的,虽然在司法实践中极易把握和操作,但该说过于机械地理解了法律关于同等条件的限制,对按份共有人行使优先购买权的要求显属过于严苛,特别是当第三人以按份共有人无法提供的条件(如提供某种机会)作为受让条件的一部分时,按份共有人的优先购买权就极易落空,因此,该说实不可取。相对同等说则在很大程度上具有合理性,可以借以参考,但在司法实践中要注意对一些可能对转让条件具有重大实质性影响的因素进行审查判断。

  首先是价款条件。这其中首当其冲的当然是转让价格,在价格相同的情况下,其他共有人原则上应当具有优先购买权,对此基本没有争议。但是,同等条件并不仅限于价格条件,由于有偿交易的目的是为了安全获取或实现对价款,因此对于保障交易安全具有重要意义的付款时间、付款方式、付款地点等也是价款条件中必不可少的因素。例如,价格条件相同,但是,第三人的付款时间是合同成立后5日内支付完毕,而主张行使优先购买权的按份共有人却是1个月内支付完毕,此时,则不应认定为同等条件。又如,第三人的付款方式是全款支付,而主张行使优先购买权的按份共有人却是分期付款支付,则也当然不能认为是同等条件。此外,需要注意的是,如果转让人出于对第三人信用状况的信赖,在价款支付方式上允许第三人延期支付价款,主张行使优先购买权的共有人不能当然享受这一条件,从《德国民法典》的规定看,共有人享有这一条件的前提应当是提供了相应的担保

  有时,转让数量也是一个不可忽视的重要因素。一般而言,《物权法》第101条所规定的优先购买权所针对的只是拟转让的共有财产份额,但有时,转让人会将共有财产份额同其他财产打包一并转让,并与第三人约定一个总价,此时,数量条件显然也构成判断是否构成同等条件的重要因素。对此,笔者认为,应当区分情况加以判断。如果单独将拟转让的共有财产份额从转让标的中分离出来并不会影响总的转让价格、转让价款支付方式等价款条件,那么,其他按份共有人仅主张购买拟转让的共有财产份额并不会构成对同等条件的否定。但如果这种分离将使得转让价格等价款条件发生变动,从而影响到转让人利益的实现,那么,其他按份共有人仅主张购买拟转让的共有财产份额的,就应当被认定为不属于同等条件。

  此外,担保和从给付等因素也是需要考量的重要因素。对此,《德国民法典》的有关规定给我们提供了较为合理的思路和参考。如果第三人为价款支付设定了担保,根据“同等条件”的要求,主张行使优先购买权的共有人也应为其付款设定相应的担保。如果第三人负有履行从给付的义务,主张行使优先购买权的共有人也应履行相应的从给付;如果主张行使优先购买权的共有人不能履行从给付,则应当以支付价款的方式代替履行从给付;如果即使没有从给付协议,转让人与第三人的合同仍为成立,则可以不考虑从给付;但从给付不能以金钱评估的,即视为主张行使优先购买权的共有人无法提供“同等条件”而不享有优先购买权。

  可以看出,通过规定明确具体条件来衡量是否构成“同等条件”是非常复杂和困难的。因此,在司法实践中,就需要在遵循一定基本原则的基础上发挥法官的自由裁量权。对于所应遵循的基本原则,笔者认为,首要条件就是价格条件,这是判断是否构成同等条件的核心条件。在此基础上,应综合案件的具体情况对其他条件加以考量,对于判断其他条件是否足以影响到同等条件的达成,应当坚持只要没有对转让人的利益构成重大影响,转让人就不能以此作为同等条件而对抗优先购买权人的观点,即判断其他条件能否作为“同等条件”的基本原则应当是看该条件是否会对转让人的利益构成重大影响,如果没有重大影响,则在认定“同等条件”时就不应将该条件包含在内。

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