有些购房人认为楼市新政属于不可抗力,因而可以毁约。根据法律规定,这种认识是错误的。
对于“不可抗力”,法律有明文规定。《民法通则》第153条明确规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据此规定,不可抗力应表现为一种客观情况,且该客观情况的出现应同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。如地震、水灾等。而且,不可抗力的事由要发生在合同履行期间。也就是说,在签订合同的时候“不能预见”。
国家政策的出台是否能构成不可抗力,应视情况而定。符合不可抗力条件的即构成,不符合条件的不构成,并不是所有的政策都构成不可抗力。
从2007年“9·27”房贷政策到2008年底的救市政策,再到今年的“新国十条”,房地产信贷政策多变已是众所周知的事实。而且在“新国十条”出台之前,两会代表、国内主流媒体都曾痛批高房价,并预测中央政府会出手打压楼市,房地产调控政策并非不具有可预见性,且并非不能克服,因为该政策只是引起付款方式的变化,不会导致买卖无法完成。
因此,近期的楼市新政不属于不可抗力,效力不能高于合同约定。购房人能否毁约退房,关键要看合同是如何约定的。
如果在房屋买卖合同中有这样的约定:“若因为银行的原因而非贷款人的原因,导致贷款无法办理,则双方可以终止或者解除合同。”此时,购房人因首付款增加而要求解除合同,是合理的,不算违约。因为银行调整贷款比例是银行的单方行为,并非贷款人的原因,所以原来购买人计划贷款的款项批不下来,购买人就可以依据合同约定解除合同,不承担违约责任。
如果在合同中有这样的约定:“购买人若不能办下贷款,则更换银行办理,如果仍然不能办下贷款,则购买人需要及时补足购房款项,否则视为违约。”也就是说,讲明贷款批不下来可更换银行,如果还批不下来就得自己补钱,这笔多出来的钱只能由购房人自己承担。合同中有这样的约定,购房人想毁约就要承担法律责任了。