【案情简介】
原告：中国某某银行股份有限公司上海市长宁支行
被告：某某某
2007年9月26日，原、被告签订了《房屋担保借款合同》一份。合同约定：被告向原告借款人民币45万元，用于购买本市某某区某某路2588弄91号402室房产;贷款期限为自2006年12月28日至2032年9月26日止;合同签订时的基准利率6.84%，下浮15%，执行年利率5.814%;设定以被告所有的本市某某区某某路2588弄91号402室房产作抵押，抵押担保的范围为借款合同项下的借款本金、利息、罚息、实现债权而发生的费用等等。合同签订后，原告于2007年11月26日向被告发放了贷款45万元。但被告多次违约还款，至2008年12月26日已连续7期未能按约还款。
原告诉称，被告未按约还款，故请求1、判令被告偿付住房贷款本金人民币446，779.43元、截至2008年12月26日的欠息20，180.46元;2、被告支付2008年12月27日起到实际支付全部贷款本息清偿之日止的利息;3、被告未履行前项诉讼请求中所列债务，请求法院准予原告通过抵押物本市某某区某某路2588弄91号402室房产折价拍卖、变卖等方式行使抵押权，并从所得价款中依法优先受偿;4、要求被告承担案件受理费。
被告某某某未提出答辩。
【裁判要点】
法院认为，原、被告双方签订的《房屋担保借款合同》合法有效，双方当事人均应恪守。原告已按约履行了相应的义务。被告未能按约偿还原告借款本息，已构成违约，理应承担清偿债务的民事责任。在被告未履行还款义务的情况下，原告有权对被告提供的抵押物行使抵押权。原告要求被告支付至实际支付全部贷款本息清偿之日止的利息，与法律规定不符，应予调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条和《中华人民共和国担保法》第五十三条之规定，判决如下：
一、被告某某某应于本判决生效之日起十日内归还原告中国某某银行股份有限公司上海市长宁支行借款本金人民币446，779.43元。
二、被告某某某应于本判决生效之日起十日内支付原告中国某某银行股份有限公司上海市长宁支行截至2008年12月26日的欠息人民币20，180.46元，及自2008年12月27日起到本判决生效之日止的逾期利息(以人民币446，779.43元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款罚息利率计付)。
三、若被告某某某到期未履行上述第一、二项还款义务的，则原告中国某某银行股份有限公司上海市长宁支行可以与被告某某某协议，以本市某某区某某路2588弄91号402室房产折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告某某某所有。[page]
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币8，304.40元，减半收取人民币4，152.20元，由被告某某某负担，于判决生效之日起七日内交付本院。
【争议焦点】
被告是否应当承担担保借款合同的违约责任?
【法理评析】
本案系因签订房屋担保借款合同的借款方不及时履行还款责任而引发的银行借贷纠纷，法庭审理主要围绕着房屋担保借款合同的有效性、被告是否承担违约责任、原告是否对抵押的房屋享有抵押权的判定而展开，因此在分析该案件时也需要从这几个方面来梳理线索：
首先，对于“房屋担保借款合同的有效性”的判定，此处主要涉及合同的生效要件方面的内容。
根据合同法的规定，合同的生效要件包括主体要件、意思表示要件、合法要件和内容要件，具体来说是指：合同当事人订立合同时具有相应的缔约行为能力;合同当事人意思表示真实，无一方被欺诈、胁迫或者存在重大误解的情形;合同不违反法律或社会公共利益;合同的内容必须确定或可能。此外，对于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的合同，必须依照规定办理批准登记等手续才能生效;否则，即使具备了上述一般合同的生效要件，合同也不生效。
在本案中，原、被告双方签订的《房屋担保借款合同》系双方当事人真实意思表示，符合有关法律和法规，合同签订双方均具备民事行为能力，符合主体要件。同时合同的内容为原告作为贷款方，被告作为借款方，由原告向被告发放贷款，被告以房屋作为还贷的抵押物，担保在约定的期限内还本付息，因而合同的内容也是确定可行的。故该担保借款合同合法有效，对双方当事人具有法律上的约束力。
其次，对于“被告是否承担违约责任”的判定，此处主要涉及违约责任方面的内容。
所谓违约责任是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。实际违约的表现形式包括：不履行合同内容、迟延履行以及不适当履行。违约责任的承担形式包括：继续履行、采取补救措施、赔偿损失、违约金和定金五种形式。
在本案中，根据合同的约定，原告已经按约放贷，而被告未能按约偿还原告借款本息，已构成违约。违约责任的承担形式为继续履行，亦即偿还本金及利息。
最后，对于“原告是否对抵押的房屋享有抵押权”的判定，此处主要涉及抵押权方面的内容。[page]
所谓抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保,债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人。抵押权的内容为变价处分权和优先受偿权，前者是指当债务人届期不履行债务时，抵押权人有权以合法方式拍卖、变卖抵押财产或者与抵押人协议以抵押财产折价抵充债务。抵押物价款超过担保债权数额的部分，归抵押人所有。
在本案中，由于原被告签订的是房屋担保借款合同，因而在被告未履行还款义务的情况下，原告有权对被告提供的抵押物(房屋)行使抵押权，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告某某某所有。
【法律风险提示及防范】
法律界网站提示：银行为了保证如期收回发放的贷款，除了在签订借款合同前需对借款方的资质和还债能力进行必要的审核外，通常也会要求借款人提供一定数额的担保或者保证。在借款方不能如期归还贷款时，其可以对担保物行使优先受偿权，或者要求保证人承担相应的担保责任。
【法条链接】
1.《中华人民共和国合同法》
第205条 借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第206条 借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第207条 借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国担保法》
第53条 债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第130条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第229条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。[page]
