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物业保安 是协管还是共同责任

时间:2011-06-08 15:43 我要评论
广受关注的《福建省物业管理条例(草案)》立法听证会在福州举行,来自我省九地市的包括职员、工程师、律师、大学教授等不同职业的20名听证代表,分别作为业主、业主委员会

  广受关注的《福建省物业管理条例(草案)》立法听证会在福州举行,来自我省九地市的包括职员、工程师、律师、大学教授等不同职业的20名听证代表,分别作为业主、业主委员会、物业公司、房地产公司、主管部门的代表,围绕“业委会职责”和“小区安全与物业管理”等内容,阐述了各自的见解。

  业委会职责方面所讨论的内容包括:业主委员会能够代表全体业主依法从事哪些活动?承担哪些相应责任?如何发挥业委会在物业自主管理中的作用?业主委员会组成人员应当具备哪些条件,在什么情况下可以终止其资格?

  而小区安全与物业管理则包括:公安机关、居委会对维护社会治安工作应当承担哪些责任?物管公司、业主、业委会对小区内秩序维护和安全防范应当分别承担怎样的责任?

  一部地方法规需要进行四次审议,这在我省史上还是首次。

  据悉,听证会结束后,吸纳了听证代表们观点的草案将于9月底提交省人大常委会四审,若不出意外,届时该条例将获得审议通过。

  争论焦点 业委会职责

  业委会机构如何设置?

  “业委会是一个松散的群众组织,应该为业主对小区内的争议问题争取最大的利益。”蔡明森代表提出了自己的意见,他建议根据业委会的人员配备,设立相应的负责委员会。比如:由律师、法官邻居组成的“法律专委会”,由工程师邻居组成的“工程专委会”,由警察邻居组成的“安全专委会”,由文艺工作者组成的“文化专委会”,还有卫生专委、财务专委、新闻专委、维权专委等。

  除了相应的机构设置建议外,一些代表提出了业委会职责的具体内容,如:召集和主持业主大会;拟定业主公约草案、业主委员会章程草案

  及修订草案并报业主大会通过……定期向业主公布物业管理事务处理情况和维修基金的使用情况等。

  任职需具备哪些条件?

  围绕着业委会职责的问题,众多听证代表一致认为给业委会成员任职加上条件限制合情合理,也更能发挥每位业委会成员的能力。对此,厦门嘉禾嘉律师事务所黄舟雄律师认为,业主委员会的组成人员应当是在本物业管理区实际居住的具有完全民事行为能力的业主;遵守国家法律、法规、规章和业主公约;身体健康且有足够的时间履行业主委员会职责。

  福建行政学院法学教授张东生代表也认为,业主委员会委员除了具备以上三个条件以外,热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;具有一定组织能力也应该是业委会成员的必备条件。

  另外,关于业委会成员的任期也众说纷纭,草案规定,“业委会成员每届任期不超过三年”,有代表提出最多连任不得超过三届的意见。

  谁来监督业委会行为?

  业委会选举出来后当然是代表广大业主的广泛利益,但是业委会会涉及到房屋维修、公共设施维护等其他一些经济活动,这其中的财务透明性如何体现?业委会如果不作为或者不能代表业主利益了该怎么办呢?听证代表们给出的意见是设立监事机构,具体监管业委会的行为,两者可以起到互相制约的作用。

  黄舟雄律师认为,“业主大会可以决定设立‘监督委员会’,经业主大会选举产生的‘监督委员会’是业主大会的监督机构,经业主大会授权,监督委员会可以代表全体业主监督业委会工作,直接向业委会提出具体的建议、意见和质询。经监督委员会1/2以上委员提议,可以召开业主大会临时会议”。

  争论焦点 管理与安全

  安全责任如何来界定?

  那么,小区出现被盗被抢等安全问题时,责任该如何界定呢?听证会上,物业公司代表提出以合同界定责任的提议,认为物管企业对业主的人身和财产安全的保护义务,主要源自合同的约定,要看物管企业是否履行了物业服务合同的约定,是否尽到了自己应尽的保安服务责任。

  这一建议又引出另外一个问题,即对相关责任的界定,因为小区管理是否安全,保安是否恪尽职守都有相对的主观性,在出现安全问题后对物管部门是否履行合同的界定显得重要但很难操作,谁来对责任进行界定、评估需要进一步明确。

  西酒物业管理公司叶金森代表则提出“没有过错就不赔偿”的意见。他认为,目前的物业管理费中没有包含业主人身的保险、财产的保管,这些费用都没有,说明物业服务合同不是保管、保险合同,只是保障小区安全防范的物业综合管理服务中的一项义务。

  对于叶代表的意见,很多业主提出质疑,因为在安全问题上,发生在小区的问题总是涉及到管理,很难说物业公司一点责任都没有,只是责任大小的问题,如果说完全不承担责任是不现实的。

  是协管还是共同责任?

  近年来频发的物业管理纠纷问题,相当大部分都集中在保安管理责任界定问题上。这其中对物业管理部门的定性比较关键,物业公司在小区究竟是协助管理还是与业委会共同负责?涉及到法律责任的判定,物业公司代表和业主代表对此也意见不一。

  物业公司的代表们大都提出物业合同中协助管理的词语,认为物业部门只是协助公安机关管理,也就是说物业公司在出现问题后,不应当承担全部责任或大部分责任;业主代表们则认为:物业对于小区安全的管理责无旁贷,物业与业主应该共同搞好小区安全,共同负责。福建华达律师事务所赖忠惠女士提出将小区安全的物业协管修改为双方共同负责的建议。

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