善意取得能否适用于不动产?这是最近理论界与实务界讨论得比较多的一个问题。解决这样的一个争论，关键在于说明两点：首先，不动产登记的公信力与动产的善意取得是否存在区别?如果没有，无非名称不同，那么将善意取得的标的物扩张到不动产没有什么不妥;如果存在区别，那么该区别是否构成实质性的差异以至于理论上与实践中必须认真对待呢?其次，为什么我国的司法实践中不少法院确实在采用不动产善意取得理论处理案件?
一、不动产登记的公信力与动产的善意取得之间存在实质性差异
不动产登记的公信力是指，依法完成登记的，产生绝对效力，即便登记簿上所记载权利并不存在，或者权利的内容、权利的主体与真实的情况不一致，法律上依旧承认那些因信赖登记簿所展现出来的物权而以之为标的进行交易的善意第三人所进行的物权交易具有与真实物权存在时相同的法律效果。动产的善意取得是指，动产的占有人无权处分其占有的动产，将该动产所有权移转给第三人或者为其设定他物权，如果该第三人在受让所有权或取得他物权时为善意，则其依法取得该动产的所有权或他物权。这两种制度存在以下几项实质性差异：
1.政策考虑上的不同。虽然不动产登记的公信力与动产的善意取得都具有维护交易的安全与效率的功能，但除此之外，法律上确立不动产登记的公信力还有一个重要的政策考虑，那就是国家要在社会生活中强行贯彻不动产登记制度。当一个国家的法律希望在社会生活中的交易中彻底实行不动产登记制度，它除了需要采取登记生效要件主义，还必须以国家的信用作为后盾，建立登记机关赔偿责任制度、设立赔偿基金甚至采取实质审查主义，以便使得不动产登记的公信力无论在强度还是范围上都要远远大于占有。如果不这样做，不动产交易的当事人因登记的麻烦及费用等成本的考虑都不会真正进行登记，不动产登记制度将很难得到贯彻。这一政策考虑上的差异正好解释了那些赞同不动产善意取得的人所无法回答的一个问题：为什么动产的善意取得在采取登记生效要件主义(如德国)以及登记对抗要件主义的国家(如日本)都得到承认，但是在采取登记对抗要件主义的国家却不承认不动产的善意取得或不动产登记的公信力?
2.构成要件上的差异。(1)善意的判断标准不同。虽然两者都要求第三人必须是善意的，但是对于善意的认定标准却存在很大的不同。动产的善意取得中第三人的“善意”，是指他不知道或者虽然应当知道却非因重大过失而不知道处分人无处分权。然而，不动产登记的公信力中第三人的善意的判断标准就显得非常宽松。只要登记簿上不存在异议登记或者第三人不知道登记簿上的记载不正确就属于善意，即便该第三人应当知道却由于重大过失而不知道，也依然是善意，受到保护。因为不动产登记簿是由国家设置的，以国家的信用为后盾，所以法律上它比占有具有更高的可信度。与动产的受让人所不同的是，不动产的受让人除了需要了解登记簿的状况之外，无须承担额外的审查义务。(2)是否仅限于有偿的法律行为上不同。动产的善意取得只适用于有偿的法律行为，而不动产登记的公信力对于那些基于无偿法律行为而取得不动产权利的人也依然给予保护。(3)是否区分造成真实权利人与处分人不一致的原因上不同。从许多国家的民法来看，动产的善意取得中往往要区分动产的所有权与占有的分离是否基于所有人的意思即占有委托物(如租赁物、借用物)与占有脱离物(如遗失物、盗窃物)，前者适用善意取得，而后者则不适用;但是，不动产登记的公信力却不问造成登记簿上的记载与真实权利不一致的原因究竟是什么，而一视同仁地对那些信赖登记簿的人给予保护。[page]
3.主体不同。动产的善意取得无非涉及三方法律关系：无权处分人、第三人与原所有权人;而不动产登记公信力常常涉及的是四方法律关系：无权处分人、第三人、原所有权人以及不动产登记机关。
二、我国不动产登记制度的欠缺是导致实践中采取不动产善意取得理论处理案件的原因
存在的就是合理的，在笔者看来，司法实践中之所以有不少法院运用所谓的“不动产善意理论”处理案件，根本的原因在于我国现行不动产登记制度的欠缺。首先，虽然我国现行法上对于不动产的交易以登记为生效要件，但是却没有为此确立不动产登记的公信力，以至于法院在只能借助善意取得理论来保护那些信赖不动产登记的善意第三人。其次，现行法上的登记机关不统一，多头登记，各个登记机关之间信息无法沟通，以至于实践中经常出现某个登记机关的登记簿无法真实完整地反映该不动产上的权利状况，对于交易的安全危害极大，迫切需要借助善意取得理论加以补救。
如果说在我国物权法制尚不完善的时候，借助善意取得制度以弥补因不动产登记公信力的缺失而带来的负面效应，尚可理解的话，那么，值我国正在制订物权法，且此次提交全国人大常委会审议的《物权法草案(二次审议稿)》已经明确规定了不动产登记公信力制度的时候，再去提出什么不动产善意取得之类的理论不仅没有任何意义，反而会对于未来我国不动产登记制度的完善以及交易的安全造成很不利的后果。
链接：
物权法草案关于不动产登记公信力的规定集中在第二章，分别是：
第十条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记;不经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。
第十五条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿之时发生效力。
第二十五条：基于不动产登记簿享有的物权，受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道该权利有瑕疵的除外。
