除个别国家或地区如瑞士的立法外，在传统的民法理论及绝大多数立法例中，善意取得仅适用于动产。我国《物权法》第106条第1款明确规定了善意取得适用于不动产，即：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”其条文规定简洁、原则而抽象，却蕴含着人们丰富的价值追求，面对着纷繁的利益纷争，调整着物的静的安全与动的安全的激烈冲突，而传统的民法理论却对不动产的善意取得没有准备，或者因动产和不动产巨大的差异从传统的动产善意取得理论中不足以借鉴到解决不动产善意取得问题的方案，以至于实践中出现很多困扰法官的实际问题，如不动产善意取得的适用客体是否包括国有不动产、赃物或盗窃物等，以及作为该制度控制阀的“善意”如何认定，不动产真权利人的利益是否就被当作对第三人善意保护的当然代价而完全放弃等等。这些问题的解决及相应的制度完善需要对所涉主体的多方利益进行平衡，需要考察“当事人可能具有的利益状况是否具有民事合法性，即是否与民法所崇奉的基本价值取向相吻合”。理性途径应该是通过对制度背后价值蕴含的追寻和对多元价值的当时衡量，在公正的价值取向引导下进行冲突解决方案的选择和利益分配纷争的决策。
一、不动产善意取得制度的价值支撑
私法是身份平等的“人”们在社会中生活的法，它所追求的价值取决于人们想要什么样的生活以及选择什么样的手段实现这样的生活，人们众多的希望和追求寄予在法律中就体现为不同的价值目标。物权法是以规范物权秩序，保护人们财产，促进社会经济发展为目的，其价值取向上以秩序、效率为主，以自由为辅。不动产善意取得制度承载了物权法的价值，其包含了秩序、效率、自由和公平的价值追求。
价值之一：信赖保护和秩序价值
众多讨论善意取得制度的论文一般都认为《物权法》第106条所规定的善意取得制度是以维护善意第三人利益和社会公共利益，保护交易安全，稳定社会经济秩序为目的。“我国《物权法》第106条确立了善意取得制度对于确认产权的归属、规范物权的变动、保护交易安全发挥了重要作用。”“善意取得是民法物权法规定的一项所有权取得的重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。”维护交易安全的背后实际上是对人与人之间信赖的保护，交易安全是人们所追求的交易的秩序价值在法律上的反映。人与人之间一定程度的信赖是人们交易的基础，是现代社会维系和发展的基础条件，很难想象在人人自危处处怀疑的群体中交易是如何可能的。传统的农业社会因交通等物质条件限制而主要是一个熟人社会，人们的交往主要是在熟人之间进行，信赖保护不是那么迫切。历经工业社会进 入现代信息社会后，人们之间的经济交往主要在陌生人之间进行，随着社会发展及交往的频繁，信赖在社会中的作用越来越凸显，信赖作为秩序的基础元素成为社会的基础性利益，信赖保护也成为秩序维护的基础力量在人们的制度创设中受到重点关注，不动产善意取得制度以对信赖的保护体现着社会对秩序价值的维护。
价值之二：效率价值
交易是社会最基本的交往形式，对个人及社会具有不可或缺性。没有交易，个人可能无法获得其所需要的物质资料和精神食粮，而交易对社会存在和发展的意义更胜于其对个人的意义。即使人们交易方面的相互信赖很低，并且存在交易安全的法律缺漏，也只能抑制交易，而不可能杜绝交易，人们可能花费更多的精力和较高的成本从事交易。不动产善意取得制度对受让人的善意信赖进行保护以降低交易成本，如果法律对此信赖置之不理，则交易势必难以进行，因为由相对人去查知让与人是否为所有人、有无处分权，交易成本甚大。对善意信赖登记公信力并尽了一定注意义务的人予以保护，事实上是告知公众无需在调查权利的真实状况上花费更多的精力和金钱，基于对社会一般信赖进行的交易可以受到法律的保护。降低交易人的征信调查和物的权利历史状况调查的成本就是交易成本，就意味着追求效率，不动产善意取得制度对善意信赖的保护促使交易的低成本化，体现了对效率价值的追求。
价值之三：公平价值
物权法并不因不动产善意取得制度对信赖及交易安全的重点维护而完全放弃对真权利人利益的保护，人们所希望的理性的制度必然是兼顾多元需求体现公平价值的制度。
人们希望生活的自由而有秩序，并希望不会因追求自由而导致无秩序或因追求秩序而过分限制自由，也不会因平等而过分限制自由或因效率而无视公平，这些决定了自由、秩序和公平都是私法的目的性价值，而为实现这些目的性价值所选择的平等、效率等则为其工具性价值。自由作为人们最终的生活追求成为私法最终的价值目标，秩序作为实现自由生活的基础而成为最基础的价值，公平是为实现自由的生活而对自由和秩序目的性价值及对诸多工具性价值进行调节以达成最佳平衡状态的价值，是私法最高的价值，具有最强的概括性和抽象生，其它的所有民法的价值目标如自由、秩序、效率等都是公平价值结构中的价值元素，都影响着公平正义。公平的价值也是动态的，它随着其内部价值结构的变化及结构内某些价值元素的此消彼长而反映着不同时期的人们不同的公平价值观念。随着时间的推移及各种社会条件的变化而导致的人们需求的变化，公平正义的观念也随着变化，人们对公平就有着不同的需求和理解，因此尽管公平作为所有法律的永恒价值标准，但其不会导致法律变得僵化，相反，它会挥舞着指挥棒促使法律循着正义的轨迹不停的修改完善。“如果希望藉国家立法一次制定出恒久正确、永无更动的正法，则正义反不免被该立法原则的僵窒所牵绊;正义却正是要对历史上不同的实证法律提供不变的标准。这种理论性的、规整性的理性法所展露的质朴并不危险，因为它随时都经由新的经验与认知不断地自我修正”。鉴于公平价值的多元素和抽象概括性以及它的动态平衡，我们在考察不动产善意取得的制度规定是否恰当是否体现了公平价值时，不仅要考量其是否维护了秩序，而且考量其是否追求了自由，同时也要考量其是否兼顾了平等9是否追求了效率，还要考量各种价值的综合在具体情况下是否妥当。不仅包括对结果的价值考量，也包括对各种目的和手段价值进行平衡的过程性价值考量。公平价值是最为复杂也是最为难求的，任何制度和决策都无法回避公平的价值考量，也只有经过公平价值的考量，作为其制度运行所必需的合理性才可能圆满。对不动产善意取得制度的实践分析和制度完善必然以公平作为价值取向的原则，既保护第三人权益也不放弃真权利人利益，既注重秩序和效率又兼顾自由和公正，也只有在公平价值的指引下的决策方案的选择才可能是符合理性的。
二、价值考量下的实践分析
不动产善意取得制度中所蕴含的秩序、效率、自由和公平价值的地位并不是平等的。作为对人与人信赖的维护和交易安全的保护的制度，它对物的动的秩序价值更为偏重，对效率价值也有所偏好，对真权利人利益所体现的自由价值也有兼顾，这样的价值构造确保了该项制度的价值取向上符合公平的价值。本着这样的价值衡量对实践适用进行分析，问题才能真正解决。
(一)不动产善意取得的客体分析
我国《物权法》并未规定不动产善意取得的适用客体，而对动产排除了遗失物的善意取得。传统的民法理论排除赃物和盗窃物的善意取得，现实生活中所出现的国有财产、赃物和盗窃物不经真权利人的意志而发生移转是否能经由不动产的善意取得而为第三人所取得不无疑问。有人主张，国有不动产因涉及“公共利益和国家的特殊政策需要”不适用善意取得，同时伪造、编造不动产权属证明文件骗取登记的及已登记权属的不动产赃物也不适用善意取得。有学者认为，《物权法》上未对赃物的善意取得问题作出规定，在立法论及解释论上并不能得出一概否定的结论，但在为诈骗所及的不动产赃物的善意取得中法律上更应偏重于保护财产所有人的利益，所以第三人不能善意取得权利。
国有不动产是否就因公共利益和国家政策的特殊需要而不能成为善意取得的客体?保障住房中公租房、廉租房及一些国家机关的房屋都属于国家财产，都承担着国计民生的特殊政策需要，如果不幸因登记错误而登记在他人名下，并由名义权利人卖给了善意第三人并进行了登记过户，第三人能否善意取得呢?赃物所涉的不动产是否适用于善意取得呢?答案是肯定的，《物权法》第106条并没有对国有财产和赃物所涉的不动产不能适用善意取得的限制。
保护善意信赖，维护市场秩序，维护登记的公信力，保证交易效率是不动产善意取得制度所追求的价值。如果对国有不动产、赃物等不适用善意取得，可能会导致交易之前交易人还需要调查该财产是否是国有的，是不是赃物，设置善意取得制度所追求的效率价值及保护信赖的秩序价值就无法实现。
如果国有财产享有特殊保护而不能通过善意买受取得财产，善意第三人就只能自己承担损失;而私人财产可以为第三人善意取得，真权利人就只能自认倒霉，这种做法明显违反法律规定。在市场经济体制下，市场主体的法律地位是平等，其财产权利受到同等保护，这也是我国《物权法》第3条与第4条明确规定的内容。因此，这种通过财产主体对善意取得客体进行的限制是不恰当的。善意取得的客体应有所限制，但不应是国家、公益还是私人的进行主体的限制。法律禁止私人拥有的，私人就不能通过法律手段获取，如毒品、枪支等，法律禁止其流通，当然不能成为善意取得的客体，专属国家的财产如矿藏、水流、海域和专属国家与集体的土地所有权就不能成为善意取得的客体为个人所拥有。除上述法律特殊的限制外，任何不动产，不论是国家的、公益的还是私人的财产都可成为善意取得的客体。
赃物的范围很广，贪污贿赂、诈骗抢劫等不法行为所得所购的不动产都属于赃物，诈骗的他人不动产及伪造、编造、盗窃他人不动产权属证明文件并冒名出售他人财产所涉的不动产也属于赃物。如果把赃物排除在不动产善意取得的范围之外，无疑是增加了买受人负担，需要调查房屋的曾经所有人的个人品行、曾经从事的工作、所历经的所有人中是否有一位是贪污贿赂、诈骗抢劫的主体，如此等等。动产的流动性太强，如果任由其不分购得场所的善意取得，那么市场上将赃物横流，限制动产赃物的善意取得有其正当的理由。而不动产有国家的公权力介入登记，保证了登记的公信力，动辄怀疑登记行为或登记簿上记载情况的真实性无疑是徒增烦恼和增加交易费用，善意的信赖登记簿上的记载为真不仅是对国家公权力的公信力的信赖也是对效率价值的追求。任由原真权利人追回权利，无疑降低了登记的公信力，如果登记部门的登记资料和登记行为已不能得到买受人相信了，那么不动产的交易效率将受到极大的阻碍。
无论从法律规定并未排除适用上看还是从制度背后的价值角度分析，国有不动产及诈骗等所涉的不动产都应适用善意取得制度。
(二)“以合理价格转让”的实践分析
善意取得制度不仅规范财产权利的取得，而且包含着重点保护谁的权利及由谁承担损失，因此，应在公平的价值理念下理解认定“以合理价格转让”，不能简单理解为转让行为只要合法有偿即可，既要保护已支付款项的买受人避免因善意信赖而遭受无妄之灾，也要尽最大可能保护真权利人的利益避免他人没有任何损失的取得其财产。
“合理的价格”是否已实际支付?有认为，合理的价格既包括取得人已经向出让人实际支付价款，也包括虽然合同中约定了价格但尚未实际支付的情形。 也有认为，原则上必须以实际支付为要件，如果仅仅达成协议而未实际支付价款，则不构成善意取得。笔者原则上赞同“合理价格”已实际支付的观点，这是因为善意取得制度最终的目的是保护买受人避免因善意而遭受损失以之保障社会上的善意信赖，如果价款未支付则买受人的损失尚未发生，也就不产生对其善意保护的必要，买受人可以通过停止支付进行自我救济。
如果买受人以免除或转让已存在的债权的形式(记名债券和股票亦同)进行的支付，知道处分权瑕疵时有可以回复债权可能的，则可认定为未支付。属房屋互换形式进行的支付，即使已进行了过户登记，如果买受人知道出卖人系无权处分而所提供的房屋尚未被转卖有冻结追回可能时，也可认定为未以合理价格转让。这是因为买受人自己可以通过采取相应的手段自我救济，当然，为促使其积极行为，买受人自我救济产生的损失如诉讼费等可以先由真权利人负担。从另一方面讲，买受人的先前交易行为即使是无意的，但已威胁到真权利人的权利，如果在未支付或未完全支付之前买受人已知出让人系无权处分，基于先前行为涉嫌侵害就对真权利人的物权产生相应的照管义务，买受人就有义务停止付款或采取相应的手段避免损失扩大及对真权利人的权利造成实际损害。因此，笔者认为，在理解认定上，“以合理价格转让”要件实质上应以善意买受人的损失是否已实际发生或确定发生为准，如未发生，则可认定未以合理价格转让。
(三)“善意”的实践分析
民法上的善意是为了决定是否对行为人的行为予以保护而对行为时的主观心理状态的一种考察，通过考察行为人的主观心理状态并据此决定其行为是否根据其意志发生相应的法律效果。由此可以得出，不动产善意取得的善意是对不动产权利的外观和权利的真实状况不一致情形的不知或不应知的一种主观心理状态。在实践中需要对这种主观心理状态进行认定，这种认定需要综合考量不动产善意取得背后的各种价值，在公平的价值指引下，根据具体情形对“善意”及善意的时间点进行认定。
“善意”是真权利人利益和第三人利益平衡的控制阀。善意取得是原始取得，是直接涤除原所有权人的所有权而以法律规定使受让人原始取得该物的权利。因为法律规定了受让人取得权利时对原权利人是否有转让的意思根本不予考虑，事实上是对原权利人财产安全的一种侵害，从整个社会角度看，这种侵害是为了保护交易安全所代表社会利益而对物的个人权利的一种限制。这种限制应该适当，不能为了交易安全和善意第三人利益而完全无视原权利人的利益，无视物的静的安全。因此，必然有一定的安全阀门对此限制进行一定程度的控制，以避免此制度因价值取向单一或过于偏重交易安全而损害公平的价值。最重要的控制阀门就是受让人取得之时是否“善意”，如果是“善意”，则可能受到这项制度的保护，非善意则肯定不受此保护，“善意”是善意取得制度价值取向是否平衡，是否符合公平的价值焦点之所在。
1.效率价值的角度认定“善意”。近代民法权利变动机制原则上是建立在权利确定和意思真实的基础之上的，这种确定的权利和真实的意思是真实的状况和外观表象的统一体。通常情况下，权利的外观和权利的真实状况是相符合的，人们根据权利外观推知权利的真实状况并据此进行交易也常常符合当事人双方的意志，且能减少查明权利真实状况的复杂费用，提高交易的效率。相反，为了追求物的安全、秩序价值，无视效率价值，期待人们在每一笔交易中不顾交易费用和交易效率详尽查清权利的真实状况，不仅是不现实的，也是不必要的。效率价值是以市场经济为基础的民法所决不可无视的价值，善意取得制度对善意的相信权利外观和真实状况一致的受让人进行保护就是对效率价值的一种肯认，因此在对不动产善意取得制度中“善意”的理解和认定时不可忽略了效率的价值，在受让人尽一般的注意义务后，不能要求负担过多的调查义务。
2.公平价值的角度认定“善意”。不动产善意取得制度中“善意”的理解和认定还应该从公平的价值考虑要求买受人应尽一般的注意义务，在对相对人审查时无过失，《瑞士民法典》第974条就明文规定善意且无过失为第三人保护要件。不动产权利的外观和权利的实际状况也有不相符合甚至大相径庭的时候，不顾其它稍加注意就会发现的疑点，仅仅只从外观上审查登记资料和不动产出售人是否符合并以之认定善意，简单地把权利外观等同于真实无疑是不负责任的，依此作出的权利移转对真权利人也是不公正的。因此，审查“善意”时，从一般人购置重大资产应该注意的角度发现买受人对资料及相对人的审查有过失则不能认定为善意。
3.“善意”的举证责任分配。人们的交易在习惯上通常是建立在对不动产登记簿信任的基础之上的，第三人与不动产登记人进行交易行为时，推定登记名义人为权利人，并据此进行交易，从逻辑上可推出第三人与登记名义人的交易是“善意”的，主张该交易是非善意的人应对此负举证责任。因此，在举证责任分配上，根据不动产登记的推定效力和公信力，推定据此交易的不动产物权受让人为善意。如原权利人否定受让人为善意，应负举证责任。这种被推定的善意也有例外，如果转让人和受让人有特殊关系则推定恶意，由受让人对其善意负举证责任。这种“特殊关系”应理解为相对亲密的关系，除夫妻和其他家庭成员之外，同事、同学、朋友都可归为这种特殊关系，这是因为购置不动产是比较重大的利益交易，购买人理应有相当的注意义务，当购买人从具有这种特殊关系的人中购买不动产时，购买人最容易了解到不动产真实的权利状况，这样的举证责任分配也符合效率的原则，从常识上看，据此特殊关系而对权利真实状况的所知基本与事实相符，并且这样也才能兼顾对真权利人的保护，才能符合公平价值。
4.“善意”判定的时间点。买受人在登记过户后了解到出卖人无权处分时，真权利人是否有权追回权利?在什么时候知道权利真实状况仍可认定为善意的?有认为“在不动产处分中，善意判断的时点应当以办理产权变更登记之时或之前为标准。”笔者认为，应该在善意买受人在房屋登记部门交付了相关资料完成了相关登记，并支付了购房款为准，善意买受人完成登记后何时取得登记证书在所不问。因为房屋的交易从签订协议到双方去办理登记再到领取登记证书有一个时间的过程，在善意买受人交付房款完成过户登记之前的任何时候，出于对国家登记公信力的相信并就综合了解的各种情况而不知原权利人无处分权或登记资料存在瑕疵，都应该予以保护。在过户登记完成后，买受人是否善意在所不问，不要求其承担知道或应该知道义务。当然，如果买受人已完成过户登记但尚未支付或未完全支付房款时发现出卖人无处分权时，买受人有义务停止付款，否则对未付款项造成的损失不能认定为善意。部分支付时，买受人只能就已支付部分主张善意，对未支付的部分如果买受人在知道处分权瑕疵之后仍然支付则不构成善意。
三、价值导引下的制度完善
在完善不动产善意取得制度价值取向上所应采取的基本原则是“重点秩序，偏好效率，兼顾自由，关注公平”，即，保护交易安全和善意信赖所体现的动的秩序是最重要的价值，减轻买受人负担过多的调查义务也是必要的，同时不放弃真权利人的权益，兼顾物的静的安全所体现的财产自由价值，最后不应忽视是对各种价值兼顾的衡平状态即公平的价值的关注。
不动产善意取得所应蕴含的价值中，善意信赖保护、动的安全所体现的物的动的秩序价值无疑是主要的，反映在实践中，即在取得的客体及善意的推定等方面需作出对买受人有利的适用和推定。效率价值也无疑是重要的，效率的价值决定买受人无需负担超越一般注意义务，即无需穷尽精力对不动产的产权产生及流转作一番详尽的真实历史的考察，只需尽一般的注意义务，综合交易物和相对人的相关情况及结合登记资料善意的信赖权利外观和权利的真实状况一致即应受到保护。物的真权利人利益所体现的物的静的安全不能轻弃，公平的价值决定着义务的负担和利益的分配，制度中所体现或实践中所出现的无视真权利人无端失去利益的痛苦理应得到修正。
基于上述价值考量，不动产善意取得制度可在有关的解释中作如下完善。
第一，“以合理价格转让”指：买受人已实际支付合理的对价;买受人在已知出让人系无权处分时未支付或未完全支付时应停止支付;买受人以房屋互换或债权转让的方式支付的，如损失尚未确定发生仍可追回或回复时，买受人有义务采取相应的行为，该行为所产生的费用可向无权处分人、登记部门及不动产原权利人主张。
第二，不动产原权利人对第三人善意信赖的外观的形成有过失的，善意第三人获得系争权利，原权利人可向无权处分人及登记部门主张损失。以下可认定原所有人对信赖外观的形成有过失：1.共有人之一出让的;2.被委托人出让的;3.原权利人的登记证书被诈骗或“自愿”提供的的资料被复制用于伪造证件盗卖的;4.出让人与原权利人系亲属、朋友等其他亲密关系的;
第三，不动产原权利人的房屋等相关证件被盗并因此房屋被盗卖的不能认定有过失，原权利人可在支付善意第三人所支付的款项后申请撤销登记，追回原权利，所支付的款项可向无权处分人及登记部门主张。
余论
在实践面前，制度总是抽象、滞后和有缺陷的，但这并不能成为我们抛弃制度的理由，因为实践必须在一定的制度规范下才能保证它的有序性和一定程度的可预见性，由此需要一种方式弥补实践和制度的距离，制度背后的价值追寻就成了化解制度的抽象性及补救缺陷和动态跟进的最佳方式。不动产善意取得制度因其理论准备的不足及规定的抽象性而导致实践中很多问题解决众说纷纭，分析其制度背后的价值是分辨选择方案优劣较好途径。本文只选择实践中发现的主要问题进行分析，尚有很多问题因限于篇幅还未论及，如善意第三人和真权利人损失的主张及登记错误的赔偿等详细问题，而且制度完善的论述稍嫌粗糙，但相信理解笔者在主要问题的解决思路后应该能预测其它问题的解决。
