随着房价不断升高,房屋日益成为每一个家庭的最重要财产。同时,由于房屋买卖而发生的形形色色纠纷也随之大量出现。在本期案苑中,有一房二卖的,有夫妻争讼的,有父子相瞒的,世态万象,不一而足。
房屋在物权法上属于不动产,依照法律规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。由国家不动产登记部门颁发的房屋产权证书,是房屋所有人的具有法律效力的权威证明。无论是在房屋买卖过程中,还是在房屋抵押过程中,买受人和抵押权人都可以凭借房屋产权证的登记内容而决定买卖和进行抵押。买卖完成后,如果有其他房屋产权共有人对此房屋买卖提出异议并要求认定为无效,法院应当依法保护第三者善意取得的权利。
所谓善意取得,是指无权处分人将其受托占有的他人的财物私自非法转让给第三人的,如受让人在取得该动产时系出于善意,则受让人取得该物的所有权,原权利人丧失所有权。这里的善意,是指取得财物的第三人不知道或者不应当知道占有人为私自非法转让。受司法保护的善意取得的条件还包括:买卖双方以合理的价格转让;转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
物权法对这种善意的保护,是公信原则的体现,也是为了维护交易秩序的稳定性。
丈夫私抵房产银行不知无责
夫妻一方擅自将共有房屋抵押给银行,另一方诉请法院确认该抵押合同无效。四川省成都市青羊区人民法院对该起抵押合同纠纷案审理后,认定银行作为善意第三人经过依法登记并办理了房屋他项权证,抵押关系已经成立,抵押合同合法有效。原告不服提起上诉,近日,成都市中级人民法院作出终审判决,驳回上诉,维持原判。
林女士诉称,2007年12月,丈夫李先生与案外人周成(化名)共同投资购买商业用房一套。2012年9月,林女士得知丈夫于2010年12月9日擅自与南充商业银行签订了一份《最高额抵押合同》,将夫妻共同所有的涉案房屋抵押给了南充商业银行。她认为,丈夫在婚内以个人名义购买的房屋应属夫妻共同财产,其擅自将夫妻共同共有的房屋抵押,严重损害了自己的合法权利。因与银行协商未果,林女士将南充商业银行及丈夫李先生告上法庭,诉请法院确认该抵押合同无效。
对此,南充商业银行认为,涉案房屋抵押是经过依法登记的,办理了房屋他项权证,合法有效;涉案房屋产权证登记显示该房屋系李先生和周成按份共有,产权登记已对共有关系予以审核,无登记则无认定,因此南充银行属于善意第三人,抵押合同有效。
法院经审理查明,涉案房屋由李先生、周成按份共有,二人各占二分之一份额。林女士与李先生于1987年登记结婚,李先生所占二分之一份额的房屋,属于夫妻共同财产。
法院审理认为,涉案房屋登记为李先生和周成按份共有,南充商业银行与李先生、周成二人签订了抵押合同并办理了房屋他项权证,双方抵押关系已经成立,且根据物权法“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力”之规定,涉案房屋担保物权经依法登记已发生法律效力。南充商业银行是基于对涉案房屋产权证书登记记载事项的信赖而签订的抵押合同,属于善意取得。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条指出:“第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益。”
据此,法院作出了如上判决。
一房二卖后买者不知情没错
限购对象买房,付了全款却无法过户,不幸又遇“一房二卖”。遭遇此事的陈先生将房东告上法庭。但是,陈先生的起诉还是没能挽回损失,法院判决认为,他没有购房资格,讼争房产所有权应归善意第三人。
经查,陈先生2011年年底和房东的委托代理人签订了《二手房买卖合同》,房屋总价款为79万元。合同约定,双方最迟于2012年6月30日前办理过户。合同签订后,陈先生依约分批支付了全部购房款。然而,当陈先生最后一次支付40万元余款给房东的代理人后,房东却将房产卖给了第三方杨先生。
房东一房二卖的行为让陈先生很气愤,他认为,自己签了合同又已经付了款,房产应该归自己所有。因此,他起诉要求房东将房子过户到自己名下。
在法庭上,房东承认了一房二卖的事实,第三方杨先生也作为案件第三人参与诉讼。房东说,自己确实让委托代理人代为出售房产,也收到了陈先生的购房款。但房东解释说,因为自己急于用钱,才和第三人杨先生签订了买卖合同,收了杨先生的购房款后,他才从代理人那里获悉,代理人已经收了陈先生支付的剩余房款40万元。
据了解,杨先生和房东于2012年1月11日通过中介服务的介绍签订了《房产买卖协议》,房屋总价款为79.2万元,并收取了杨先生19.2万元的购房首付款。房东表示,原先购房的相关款项自己已经用于其他花费,鉴于自己目前的经济能力,无法偿还所收取的原告购房款,因此,同意协助陈先生办理房屋过户手续,并退还已经收取的第三人购房款。
但是,第三人杨先生则说,房屋产权应该归自己。他说,他与房东签订的协议合法有效,且双方均已经到房管部门送件,并得到政府部门的权威认可,同时也已实际入住,不同意房东的上述解决方案。
福建省厦门市海沧区人民法院审理认为,陈先生是外地户籍,他明知自己没有购房资格,买房子也不能办理过户,却将全部购房款支付给房东代理人。签订合同后,他也没有进行登记备案等手续,可见,陈先生与房东的房屋买卖未能发生对外公示的效力,不能对抗合同外的善意第三人。而第三人杨先生是与房东本人签订的合同,更能体现房东的真实意思,第三人在签订买卖合同后,不但依约履行合同义务,支付了部分购房款,进行网上报备,也与房东一起到市房管局办理过户手续、取得收件单,房产买卖已经对外公示。而且,杨先生也实际入住、使用讼争房产,依法应当优先取得讼争房产所有权。
据此,法院判决驳回陈先生的诉求,认定讼争房产所有权归第三人杨先生。
