很多人认为,只要有房产证在手就意味着房屋的产权是安全的。但事实上,如果有人声称房产证丢失,并出示房主的身份信息及委托证明,就可补办出新的房产证。这就意味着,房产证即便在产权人手中,房屋也可能存在被他人‘善意取得’的情况。那么,房屋产权人又如何避免别人“善意取得”自己的房产?
·案例·
房产被“善意取得”
王先生打算将自己的一套房屋出租,一位自称是某中介员工的黄女士表示,愿 以高额租金代理此房出租事务。王先生按照黄女士所要求,提供了房屋房产证及个人身份证等相关信息。不久,王先生发现,自己的房屋却被黄女士出售给了李先生。
原来,黄女士是某诈骗集团分子,在得知王先生有房想出租的消息后,骗得其房产信息及个人资料,并利用这些信息找到一位跟王先生长相相似的人冒充,带着假房产证、假身份证共同前往公证处,要求出具“王先生同意将该房产委托给黄女士出售”的公证。公证人员粗心大意,为黄女士出具了公证书。黄女士便“名正言顺”地取得了该房屋的销售权,并找到购房人李先生,然后拿着公证书到房屋权属登记部门完成了房屋的过户手续。
为此,王先生起诉至法院,要求确认房屋买卖合同无效。但法院判定,由于李先生属“善意购买”行为,因此该房产归李先生所有。
·分析·
善意取得难追回
北京大成律师事务所律师刘某表示,法院在裁定此类案件中,首要考虑的是购房人是否属于“善意购买”,以及该房产是否办理了过户手续。只要满足上述两条则该房产将无法追回。
其说,房产被他人“善意取得”的案件在现实生活中极易出现,除上述案例外,还容易出现在夫妻共有房产中。“如夫妻一方将共有房产按市场价出售,一旦过户,该房产就肯定属于难以追回。夫妻的另一方只能按照双方当初购房比例,得到相应赔偿。”
·支招·
想法证明“非善意”
如果原房主能够证明该房屋不属于“善意取得”或未过户,那么,该房屋能被追回。
即,如果房屋已经过户,原房主应马上收集房屋的出售价格,只要明显低于周边相同类型房屋的价格,法院就会认定该房屋是购房人“非善意购买”,使原房主重新获得房屋产权。
此外,如果涉及上述案件所提及的“善意取得”方式,原房主可以要求公证机构撤销该公证书并予以公告,从而重新获得房屋产权。
·提醒·
宣设立限制条款
为避免房产被他人冒充出售的根本是保护房屋信息,尽量不要将房屋信息透露给他人。与此同时,房屋产权人可向房屋权属登记部门提出书面约定,约定凡涉及房屋产权变更事宜,需房主本人前来办理。
名词解释——善意取得
善意取得又称为即时取得,无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物(动产或者不动产)转让给第三人的,如受让人在取得该动产时系出于善意,则受让人取得该物的所有权,原权利人丧失所有权。