随着我国房地产市场的快速发展以及社区改革的深入进行，物业纠纷越来越多，其中未能自动履行而进入执行阶段的案件数量亦呈现直线上升的趋势。海淀法院2005年受理物业纠纷执行案件304件，2006年受理484件，增幅达59.2％。这些案件中95%以上为因收缴物业费引发的纠纷。其实业主拒不交纳物业费的理由多种多样，但大致可分为三类：
第一类为无故拒不交纳物业费。2006年3月底，被执行人许某因连续六年欠所在小区物业公司服务费达9000余元，在物业公司多次收取不成后，向法院申请强制执行，法院通知双方到庭，经过协商，双方自愿达成和解协议，许某于当月月底给付物业公司物业费8500元整，余款物业公司自动放弃。然而到期后许某仍不履行已达成的协议，并两次欺骗法院，为此法院依法对其进行了拘留，在送往看守所之前，许某在法律制裁的强大压力之下，主动将全款交至法院，此案执行完毕。此类案件在所有案件所占比例并不大，对于这类被执行人，如依法送达执行通知后仍未履行法院生效判决，法院则只能采取强制措施。
第二类为对物业收费或物业服务有异议。被执行人郑某长期拒不交纳所在小区物业公司的物业费，理由为房屋墙体太薄，造成电梯噪音污染严重，以及电费收费不合理等。案件到执行阶段后，法院传唤郑某到庭，她还是以相同理由拒不履行法院生效判决，并称法院拘留她都可以，就是不交钱。经过耐心细致的工作，法院向其说明：首先要区分清楚，电梯问题是由开发商造成的，应起诉开发商，区分开发商与物业公司的责任；其次，在诉讼中要注意举证，电费的事情如有问题可收集证据，另行提起诉讼。最后，郑某心悦诚服，将款项交至法院。此类案件在物业执行案件中占到绝大部分，对此，执行法官应认真了解业主的真实情况，告知其拒不履行法院生效判决的法律后果以及正确的维权方式，促使其自动履行。
第三类为业主确有困难。洪某，74岁，长期拖欠所在小区物业公司物业费，共7644元，经法院调查，发现该业主生活比较困难，所欠物业费主要是取暖费，过去一直由其子女单位负担。对于这种情况的业主，法院经过充分调查，认为该种情况较为特殊，物业公司对洪某的情况也了解，法院认为该案不具备执行条件，依法予以终结。暂时无法缴纳物业欠费，此类情况所占比例亦不大，对于该类业主，执行法官在确定被执行人确无无可供执行财产的情况下，会依法中止执行程序，待有条件时继续执行。
近年来的小区业主拒不交纳物业费的案件可谓层出不穷，所出现的情况也复杂多样。如何让被执行人心平气和的来交纳物业费呢？海淀法院的殷法官给出了以下几点意见：[page]
对于拒不交纳物业费的业主，首先就应该认识到我们与业主之间是缺乏沟通的，加强沟通是首要任务，同时切记慎用强制措施。被执行人李某连续两年未交所在小区物业公司的物业费，法院多次打电话通知其来法院，其态度顽劣，表示其将抗拒到底，拒不交纳所欠款项，法院初步决定对其采取拘留的强制措施。后法院晓以利害，李某到庭后陈述原因，其妻一次在小区内和朋友踢踺子，声音较大，小区保安不认识她，予以制止，双方发生厮打。事后物业公司迟迟不道歉，李某心中有气，便不再交纳物业费。得知这一情况后，法院向其说明，有情绪可以理解，只是维护自身权利的方式不对，如拒不履行法院生效判决，就是对抗法院，后果严重，可以采用其他方式对自己权利予以维护。李某表示，来法院就是想找有关部门反映情况，出出气，很快，其将物业费交纳至法院。如上所述，大部分被执行人均是由于对物业公司的收费或服务有异议而拒交物业费，而且，基于当前我国关于规范物业公司行为的法律法规尚不健全，一部分被执行人的合理要求难以得到法律的维护。由此可以看到，处理此类执行案件时，应充分理解和考虑被执行人对法院的抵触情绪，充分辩法析理，注重案件执行的社会效果，切忌态度强硬，盲目采取拘留等强制措施，使矛盾进一步激化。
加强沟通是必不可少的手段，同样通过业主委员会力促当事人双方和解也是可以事半功倍的好办法。当前，业主的维权意识日益增强，业主委员会作为业主选举产生的机构，往往在业主中拥有较强威信，而且作为“自家人”，其提出的建议也更容易为业主接受。因此，在业主委员会组织较为成熟的社区，执行法官在处理矛盾较深的案件时应主动与业主委员会取得联系，在其配合下开展工作，妥善解决执行问题。
尽管如上所述解决业主拒不交纳物业费的手段很多，但通过向物业公司的上级行政主管部门如向北京市建委发出司法建议，最终规范物业公司行为才是解决问题的根本。按照国务院颁布的《物业管理条例》规定，政府的房地产行政主管部门负责对区域内物业管理活动进行监督管理。针对最近一段时间发现的问题，我院执行部门拟就个别物业公司收费不合理、提供带有强迫性的物业服务等问题向其上级行政主管部门发出司法建议，以督促物业公司主管部门加强行政管理，促进物业公司服务水平的提升，维护业主的合法权益。也可以直接向北京市建委下属小区办反映有关问题，以期得到解决。
北京市海淀区人民法院·滕晓丽 殷华
